李强总理，你拿什么让房市止跌回稳？

 泽西

 日前，中共总理李强在政府工作报告中说，“要持续用力推动房地产市场止跌回稳”。面对这个号召，稍有经济常识的人都知道，这是一句废话，这是明知不可为，非要做出可为状的表演。表演给谁看呢？表演给中共全党看，表演给全社会看，表演给14亿草民看。

 目前中国房地产市场是个什么现状？现状就是房价持续下跌。从2021到2023年，一路大幅度下跌，到2024年9月，在一系列政策组合拳的加持下，有过两个多月短暂时间的回光返照，但到了2024年11月底，市场忽然又掉头向下了。那些相信了疫情后房地产会强劲反弹的官方暗示、媒体鼓吹、中介忽悠的人，一头冲进市场，以为捡了个金元宝，没成想，却撞了个头破血流。我有个熟人就是那时候冲进去的，三年多时间房价跌去了三分之一。

 2024，北上广深房市下跌真相

 我们还是用数据来说话吧。根据官方数据和市场调研，2024年中国房价持续下跌15%，部分城市房价已跌回到2016-2017年的水平。这说的是一个整体概况，给人印象不深，下面我们就选取最好的时间段，2024年10月，最好的城市，北上广深，“最权威的数据”，官方数据，来观察中国房市的阴晴冷暖，​可能更具有样本意义，也更具有说服力。在房市，每年的九月十月，民间俗称为“金九银十”，也就是说，这个时间点是全年房市最好的时间段。那么，在“金九银十”的最佳时段，北上广深的房价走势如何呢？

 我们先来看一组宏观数据。​2024年10月，北京新房价格同比下降了4.9%，二手房售价同比下降了8.4%；上海新房价格同比上涨了5.0%，二手房售价同比下降了6.7%；广州新房价格同比下降了10.4%，二手房价格同比下降了12.5%；深圳新房价格同比下降了8.1%，​二手房价格同比下降了10.9%。 ​

 我们再来看看几个典型案例。北京海淀区某高档小区，2023年底，房价每平米12万元，2024年10月，价格已降到每平米10万元，跌幅约16.7%。上海浦东新区某高档小区，​2023年初，房价每平米15万元，2024年10月，价格降到每平米12万元，跌幅约20%。​广州天河区某楼盘，​2023年初，房价每平米8万元，2024年10月，价格降到每平米6万元，跌幅约25%。​深圳南山区某小区，​2023年初，房价每平米13万元，2024年10月，价格降到每平米10万元，跌幅约23%。​

 中国到底有多少空置房？

 以上都是一线城市的好地段好房子，房价都跌成这样，那二线城市，三四线城市的房价会不跌吗？房市现状就是这样，持续下跌，几乎不回头，那房价为何如此固执地持续下行呢？根据我的观察，主要有四大因素。一是中国房地产市场存量太大，大到你难以想象。2023年2月15日，国务院新闻办公室新闻发布会披露，第一次全国自然灾害综合风险普查办公室历时24个月，动用了500万技术人员，终于查清查实，全国共有6.6亿栋建筑，以面积计，城乡各占一半。

 据此信息，去掉乡村3.3栋，城镇还有3.3亿栋，常识和经验告诉我们，3.3亿栋城镇建筑，至少三分之一是居民住宅吧，即1.1栋为住宅。按每栋住宅最低为30套房屋（这是最保守的估计），则是33亿套，按2022年末全国常住人口城镇化率65.22%计算，即14亿人口中已有9.13亿人口住在城镇，则人均拥有近4套住房。

 也有学者研究指出，中国住宅面积有400多亿平方米，按人均35平米计算，尚空置100多亿平米。2018年，本人根据官方公布的数据推算出，中国空置住宅是140亿平米，加上近几年的竣工数量，估计空置住宅面积会达到160亿平米。你们想，100多亿平米的房子空置在那里，房价怎么可能会上涨？换句话说，房价怎么可能不跌？

二是新增购买量相比于存量，可以说微不足道。没有买家或买家寥寥，供需严重失衡，房价怎么会不跌？这跟股市是一样的，买方量小了，股价肯定是下跌的。三是中国经济整体处于萎缩和萧条中，而且基本上会长期萧条下去。在经济萧条的背景下，人们首先是要吃饭和活命，哪有心思和信心买房？买者少而卖者多，房价自然就会下跌，这是市场规律的ABC啊。四是人们的预期普遍改变了，受到上述三方面的影响，人们普遍预期房价只会跌不会再涨了。况且，现在很多年轻人选择躺平，不房不婚不育，传统“买房结婚”的观念已成昨日黄花。

从“三限”到“放开”再到“兜底”：政策能救房市吗？

 既然房价走势如此确定，你政府还要逆市场而动，请问李强，你怎么持续用力？你拿什么力量来推动房地产市场止跌回稳？李强肯定会说啊，我有政策措施啊，那好，但你的政策措施管用吗？

通过梳理，我们知道，政府的政策措施主要是两大板斧，一是放松信贷，二是放宽或取消购房“三限”政策。比如，降息降准，2023年以来，央行已多次下调LPR（贷款市场报价利率）。比如，降低首付比例，很多城市已将首付比例从30%降到20%，再降到15%，甚至10%。还有，很多城市搞“认房不认贷”等宽松措施，很多城市已放宽或取消限购、限贷、限售等政策。例如，广州、深圳、杭州等地都降低了购房门槛，大部分三四线城市都取消了限购。还有就是提高公积金贷款额度，鼓励居民使用公积金购房，提高贷款上限，同时降低公积金贷款利率。

除此之外，还有两条措施，就是政府在推动保障性租赁住房建设。住房本就多得烂大街了，还在搞扩大保障房供应，政府决策者的脑子里是不是进了水？还有更搞笑的，说地方政府要兜底购房，消化库存。要知道，现在很多地方政府都发不出工资了，还有钱兜底购房？这不是天方夜谭吗？更怪诞的是，中央政府发行专项债券，地方政府左手拿专项债券供给地方城投买土地，于是地方政府右手就拿到了土地出让金，明显是左手倒右手，自我循环空转，自己玩自己，但本质上是地方政府在欺骗中央政府，自己得利，把债务甩给中央。

 以上种种，都是纠偏，也是翻大饼，都是习近平自己打自己的脸。治大国如烹小鲜，习治国如翻烙饼。三年前他高调宣称，“房住不炒”，严格“三限”，三年后又允许各地取消“三限”（限购、限贷、限售）。现在政策措施几乎出尽了，但就是不见房市有回暖的迹象。这就像是一个人都快要死了，你给他吃点维生素，有用吗？

 既然政策措施毫无效果，李强还在一本正经地说，要全力推动房地产市场止跌回稳，他为什么要这样说？分明是一种政治交代啊，走过场啊，继续忽悠老百姓啊。其实，办法本来是有的，但都被习近平给搞砸了，早在六七年前甚至更早一些时候，就应该戳破这个泡沫，戳破这个脓疮，把脓疮挤掉，让市场慢慢出清，但愚蠢的习采取的是“堵”的政策措施，所以，越堵房价越高，高到难以承受，最后只有彻底崩盘一条路。中国几乎所有领域所有的问题都是以这种结局收场的。发现问题，长期置若罔闻，最终问题越过临界点，彻底崩盘，以毁灭而告终，中共统治的七十多年来，没有一个是例外。中共的命运也应如此。

 一年60万亿财富蒸发，中产还能扛多久？

 房价持续下跌，就意味着中国GDP的30%左右会持续下跌，因为房地产业及其上下游产业占到中国GDP30%以上的份额。仅此一点，就知道中国GDP增长5%是个骗局。房地产市场的持续下跌最紧张的是中国的所有银行，特别是中小银行，它们一定会瑟瑟发抖的。不是吗？据公开数据，2022年，就有78家银行被合并注销了，2023年，又有199家银行被合并注销了，还有357家银行处于危险之中。所谓合并注销实质上就是破产了，这是中国特色的破产方式和中国特色的话术。

 房价持续下跌，一定会让地方政府心理拔凉拔凉的，因为土地财政从此就泡汤了，要知道，最高峰时每年高达40多万亿的土地出让金啊，除了发债，我不知道地方政府还有没有别的途径搞钱？

 还有，中国房地产市值400多万亿，一年跌去15%，就意味着60多万亿的财富蒸发了，如果跌去20%，30%，40%，50%，60%，70%呢，朋友们自己会算的，要知道，中国2亿左右中产阶层70%以上的财富都在房产上，残酷的现实，令人不寒而栗。

 中国房地产市场无疑像一颗巨大的恶性肿瘤在持续恶化着，也像一颗金融核弹在丝丝作响，房市再跌下去，中国将怎么办？

 （作者澤西，資深財經媒體人，曾供職於中國最大的財經傳媒集團二十多年，曾撰寫過近200萬字的深度報導和評論文章。現在「乾淨世界」平台和YouTube平台上創建自己的頻道「澤西說真相」。主要講述三大話題：中國問題報告系列話題，中共領袖人物再認識系列話題，時政新聞話題系列評論）