在購屋過程中，尤其是購買透天別墅這類不動產時，許多人會在查看建物權狀時產生疑問：「為什麼這份權狀上只登載了一樓的面積？二樓、三樓的面積去哪了？」
這並不是地政登記錯誤，而是與我國的產權制度、登記邏輯及建築法規有關。本文將從法律、制度與實務操作的角度，詳細解析透天別墅建物權狀僅登載一樓面積的原因。
一、建物權狀是什麼？簡介不動產登記的基本結構
在台灣，不動產登記分為兩個主要部分：土地登記與建物登記。每一筆不動產，會有兩份主要的權狀文件：
- 土地所有權狀：登記土地地號、面積與所有權人等資訊。
- 建物所有權狀：登記建築物座落位置、主建物面積、附屬建物（如陽台、雨遮）及所有權人資訊。
對於一般透天別墅而言，土地與建物產權通常都是單一且完整的，因此所有權狀只會有一人（或多人共有人）名稱，而不會像公寓或大樓那樣有分戶或分層權利結構。
二、透天別墅建物權狀為何只登記一樓面積？
1. 建築登記以「建築面積」為核心，通常以一樓為標準
我國的建物登記主要是依據《建築法》及《地籍測量實施規則》進行。
根據現行制度，所謂「建築面積」是指建築物在地面上第一層樓板的水平投影面積，也就是最底層（通常是一樓）在土地上的實際佔地面積。此面積作為核發使用執照及建築執照時的重要依據。
因此，在實務上，地政機關在進行建物登記時，多數情況下會以「一樓的建築面積」作為主建物的面積登錄，除非有特別申報樓層面積或分層權利結構。
2. 透天別墅產權為整棟所有，樓層之間不分開登記
與公寓或大樓不同，透天別墅的產權是整棟所有、樓層不分割。
例如，一戶三層樓的透天厝，在產權上是單一權利人持有整棟建物，樓層之間不具備獨立分割價值，因此不會像集合住宅那樣需要逐層登記。
由於法律上將其視為「一個整體建物」，故僅需登錄建築存在的事實與總體面積，其中一樓作為基準樓層，自然成為建物登記面積的主要項目。
三、附屬建物的處理方式與登記原則
在建物登記中，除了主建物外，也會有「附屬建物」的登記欄位，常見如：
- 陽台
- 雨遮
- 車庫（若為附屬空間而非獨立建號）
- 露台
這些空間通常會被另外標示在建物權狀上，但並不會算入主建物的樓板面積。
因此即使實際使用面積遠超一樓的建築面積，權狀上所呈現的面積依然可能偏低，這是常見的實務現象。
四、為什麼不直接登記全部樓層的面積？
這是許多買方或首次接觸不動產的民眾常有的疑問。其實這牽涉到以下幾個因素：
1. 現行建築登記制度未強制要求登錄每一樓層
目前建物登記制度的目的，主要是登記產權歸屬與存在事實，而非進行細部坪數申報。只要一樓建築面積、基地位置、產權人正確，並不強制要求登記每層面積。
2. 土地稅與房屋稅課徵已能反映實際使用情形
雖然建物權狀未登錄二樓以上的面積，但在房屋稅、地價稅課徵時，地方稅捐機關仍會以使用執照核准圖說、現場勘查等資料來認定實際使用空間及稅基。
換句話說，即使權狀未載明，稅務上仍會如實反映建築總面積。
五、與公寓大樓的權狀登記有何不同？
為了更清楚比較，以下以表格整理透天別墅與公寓大樓在權狀登記上的主要差異：
由此可見，透天別墅與公寓大樓在登記邏輯上的不同，來自於建築設計類型與產權結構差異。
六、買透天別墅時應注意的細節
雖然一樓建築面積是登記重點，但在購買透天別墅時，仍應注意以下事項：
- 查核使用執照與建築圖說：確認是否所有樓層皆依法核准建造。
- 確認是否有增建或未登記空間：部分物件可能存在違建或擴建，未反映在權狀中，需由專業人員協助鑑定。
- 核對土地面積與使用分區：有些透天厝位於都市計畫區或特定農業用地，可能限制未來使用或重建。
七、常見問題 Q&A
Q1：權狀只有一樓面積，二樓三樓是否沒有法律保障？
答：有保障。雖然權狀上僅登記一樓面積，但只要整棟建物經過合法申請建照與使用執照，則整棟建築皆屬於產權範圍內，法律地位無虞。
Q2：要怎麼確認整棟是否合法建造？
答：應向地方建管機關調閱建築執照副本、使照圖說與建物登記謄本，確認樓層數量與用途是否一致。
Q3：買方能要求登記全部樓層面積嗎？
答：在特定情況下，若建築圖說與使用執照載明每層樓板面積，且經申請變更登記，則可於建物謄本反映更多資訊。但這並非常態操作，需符合建築法與登記程序。
結論
透天別墅建物權狀只登載一樓面積，並不是登記疏漏或權利不完整，而是基於產權整體性、登記制度慣例與法律規範所致。
對購屋者而言，理解建物登記邏輯、確認合法建築文件，以及實地勘查實際使用空間，才是保障產權最關鍵的動作。
未來若有疑問，可尋求地政士協助審查文件，確保買賣交易無虞。
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