今天是7月1日，坐下來喝一杯茶，想到將前半年對房產市場的觀察，及對房價可能的變化，說說看自己的觀點，並給想買第一間房的年輕人參考看看。
一、房市現狀分析
1. 供給與需求在成交上不平衡
雖然市場上的房屋供給量看似充足，但由於貸款門檻提高、信用審核趨嚴，加上房地合一稅適用的房地墊高開價及減少的議價空間，真正能成交的案件大幅減少，這導致表面上的「供過於求」，實際上卻像是沒有增加供給一般的樣子，無法因反向的成交量擴大形成價格往下，讓許多年輕購屋族望屋興嘆。
2. 房地合一稅的影響
房地合一稅制度的上路與調整，對賣方影響甚鉅。除了許多早年購屋者可以較大空間可能性的降價出售，一般適用房地合一稅的屋主，並不願大幅降價或更有加計稅額後提高價格，使得市場價格缺乏彈性。這對首次購屋者來說，減少了議價及成交的空間。
3. 成交量與價格的關係
理論上，成交量減少應該促使價格修正，但在貸款成數不足、央行政策對銀行授信管制趨嚴及稅制卡住彈性的現況下，買、賣雙方觀望情緒濃厚，進一步壓抑市場動能。這樣的「有房賣不掉，有人想買買不了」的局面，形成了令人進退兩難的市場現況。
4. 短期預測
除非有財務壓力的屋主急售，否則市場價格大多僅會做小幅調整。未來幾個月仍會處於「價穩量縮」的冷靜期。
5. 中長期走向
未來 5～10 年房價走勢將密切依賴央行利率政策、銀行貸款成數與政府是否調整房地合一稅。這三者組合，將是影響房價動能與年輕人買房機會的關鍵因素。
二、頭城突圍路：一個你可能沒注意到的潛力選項
面對雙北高房價與貸款壓力，觀察到不少年輕人開始將目光轉向外圍城市。宜蘭頭城，是一個依山傍海的小鎮，成為低總價、生活品質佳的潛力選擇。
1. 地理與生活優勢
頭城不僅靠海、擁有龜山島海景，生活節奏也相對悠閒。對想逃離都會壓力的年輕家庭或遠距工作者而言，是「居住舒適」與「負擔相對可行」的兼具地點。
2. 基礎建設逐漸完善
隨著交通（如雪隧、台鐵改善）、商業機能穩定提升，頭城逐漸擺脫傳統印象。投資者與首購族開始關注這塊仍屬「價值洼地」的區域。
3. 房價趨勢穩中微升
近年房價曾因觀光與北漂族返鄉熱潮推升，但近期受到經濟環境與貸款政策收緊影響，價格漲幅趨緩。對購屋族來說，反而是進場的相對合理時機。
4. 買得起 ≠ 貸得到
雖頭城的總價門檻較低，但整體房市仍受貸款政策牽制，首購族仍須謹慎評估銀行貸款條件。建議預留自備款空間，並多比較各家銀行承作條件。
5. 未來展望
若央行維持利率穩定、政府稅制未再加碼，頭城房價預計將維持平穩甚至小幅上揚。當經濟復甦、貸款寬鬆後，搭配區域內快速道路及鄰近高鐵場站的建設，有潛力成為雙北工作族的購屋替代區。
三、專家觀點：從第一間房開始，理性規劃未來
蔡明沛，房地產顧問、碩士學歷背景，長期觀察區域房市動態與政策變化，認為：
「**第一間房不一定是夢想中的家，但它可以是你邁向資產自由的第一步。**選擇區域、了解貸款條件、評估風險與報酬，是年輕人買房的四大重點。」
他強調：「頭城正處於基礎設施與生活機能穩定發展期，對無產族來說，是進場難度較低的第一站。當然您也可以雙北為中心幅射狀發散，以找到類似的週邊區域或城鎮~」
結語：冷靜看市場，精準出手
現在的房市，不再是「只漲不跌」的單行道。政策、利率、區域發展等多因素交錯下，買房變成一場資訊與時機的戰爭。
對年輕人來說，與其被雙北的高價壓力綁死，不如將目光拉遠一點，在工作可以兼顧的前提下，用更理性務實的策略開啟第一間房的可能性。
以上文章：由蔡明沛不動產估價師撰稿，是供的是自己的觀點，僅代表個人意見，宜請讀者自行參考及研判。
