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文／喬正一
案例事實:
A 因感情破裂與工作失意，陷入憂鬱，在其承租作為個人居住用途的屋內燒炭自殺。此事發生後，房東 B 主張該屋原本市價約一千萬元，因為成了凶宅，市值驟降一半，只剩約五百萬元。他據此向 A 的繼承人（其雙親）請求賠償損失五百萬元。
這類案件引發的法律問題，涉及的不只是個人悲劇，更挑戰了民法中關於所有權、侵權責任與租賃關係的基本原則。我們可以從以下幾個層面探討：一、房東的權利是否受到侵害？民法可提供怎樣的保護？
(一)房東是否能主張侵權行為損害？
房東B 認為房客A 在明知房屋非自有，卻選擇於其中自殺，導致成屋變成凶宅，影響其未來出租或出售的機會，已侵害其所有權，因此援引《民法》第184條第1項前段，向 A 的父母主張損害賠償。
(二)實務上如何看待這種主張？
部分法院不認為這構成對「所有權」的侵害，理由是該房屋並未因此喪失使用功能，仍可自住或提供他人使用，房東權能未遭剝奪；而房屋價值下跌僅屬「純粹經濟上損失」，難以構成法條所保護的「權利」[1]。
(三)如果轉以「違反善良風俗」主張會不會比較有機會？
另一種更常見的主張，是援引《民法》第184條第1項後段，認為在他人屋內自殺，雖無造成物理損害，但已妨害社會觀感，進而大幅降低房屋市場價值，構成「違背善良風俗，損害他人利益」的行為。這樣的見解在實務上被較廣泛接受[2]。
二、房客的自殺是否構成「故意」侵害？這會影響繼承人的賠償責任嗎？
(一)法律上要成立「違反善良風俗」，還必須有「故意」
《民法》第184條第1項後段規定要求行為人需有故意，也就是自殺者在心理上須明知此舉會損害他人，並願意承擔這樣的後果，法院才可能判決賠償。
(二)誰要負責舉證？
民事訴訟法第277條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」這意味著，當一方在訴訟中主張對其有利的事實時，必須提供證據來支持該主張。因此，本案的舉證責任便落在主張權利的一方，也就是房東 B。他需要證明 A 是明知或預見自殺會導致房屋成為凶宅、貶值，仍故意為之。
(三)實務傾向認定具有間接故意
多數法院認為，普通人都知道在別人房子裡自殺會造成財產價值受損，因此即便 A 並非明確為害 B 的利益而自殺，也應屬「間接故意」[3]。
(四)若是他殺怎麼辦？
倘若是房客被他人殺害，實務亦認為，若兇手明知於租屋處行兇會影響房價，仍執意為之，也可成立「違反善良風俗」，房東可向兇手求償[4]。
三、從租賃契約的角度看，房東是否有契約上的請求權？
(一)房客是否違反保管租賃物的義務？
依《民法》第432條，承租人（房客）對租賃物（房屋）負有保管責任，應以「善良管理人」的注意義務妥善保管，並維持房屋及其設備的正常使用狀態。 如果因房客不當使用或未盡保管義務，導致房屋毀損或滅失，房客應負擔損害賠償責任。準此，承租人應以「善良管理人」之注意保管租賃物，如有毀損、滅失，應賠償。若是第三人導致損害，承租人仍須負責。
(二)自殺算違反保管義務嗎？實務見解分歧
否定說：
房客自殺未對建物本身造成物理損害，也未妨礙房東的占有與使用，因此不構成違約。法院判例指出，如非監護人或有過失者，不應負責[5]。
舉例來說，2025年新竹地方法院判決認為，房東無法就其房客的男友在屋內自殺行為要求房客賠償，因自殺行為並未造成房屋物理性損害，亦未影響房東對房屋的占有與使用權能，房屋所有權未受侵害，房東無權要求房客賠償[6]。
肯定說：
也有見解認為，房屋的市價貶值程度與實際毀損已無太大差異，應比照《民法》第433條處理，房東可據此向繼承人主張損害賠償[7]。
四、若A已過世，房東可向誰求償？
(一)繼承制度的基本邏輯
《民法》第1148條，指的是繼承人對於被繼承人的債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。 白話來說，就是繼承人繼承多少遺產，就用多少遺產去償還被繼承人的債務，超過的部分，繼承人不用自己掏腰包償還。準此，依上開《民法》的規定，繼承人承受死者一切財產及債務，原則上為「限定繼承」，即債務不超過遺產者仍須清償[8]。
(二) A的父母是否應負責？
A若在生前已造成房東的財產損害，且具故意，則其父母依法應在遺產範圍內負責清償。
(三)求償有實質風險
倘若繼承人依《民法》第1174條至1176條規定選擇拋棄繼承，或 A 無遺產可供清償，即便法院判決房東 B 勝訴，也無實際賠償可執行。
五、房東如何事前預防與自保？
(一)契約中增設「解約條款」
可於租約中約定：若房客有自殘、自殺傾向或相關言行，房東可立即解除契約、要求搬離。
(二)加入「惜命條款」
契約中約定，若房客自殺導致凶宅，須由繼承人或連帶保證人依市價買回房屋或賠償損失。
注意：
這類約定實質上屬懲罰性違約金，如金額過高，恐被認定為顯失公平或遭法院酌減。
好處：
除具提醒效果外，也有助於事後舉證房客有故意。
(三)投保「凶宅險」
部分保險公司已推出凶宅險，一旦發生房客自殺或他殺事件，房東可獲得賠償與清理費用，算是實務上較具保障的風險管理方式[9]。
結語
這類案例將法律與人性兩個層面交織在一起，對房東而言，是資產風險；對房客而言，卻是生命悲劇。面對這樣的現實，法律並無法保證結果絕對公平、圓滿。因此，事前的風險控管，才是房東真正該做的功課。
[1] 臺灣臺北地方法院102年度訴字第3155號民事判決
[2] 臺灣高等法院103年度上字第544號民事判決、最高法院103年度台上字第584號民事判決、最高法院103年度台上字第583號民事判決、臺灣高等法院104年度上字第947號民事判決
[3] 臺灣士林地方法院106年度訴字第102號民事判決、臺灣新竹地方法院106年度重訴字第209號民事判決
[4] 臺灣臺北地方法院107年度訴字第3793號民事判決
[5] 臺灣高等法院109年度上字第81號民事判決
[6] 2025/5/23聯合新聞網《新竹房客男友屋內輕生成凶宅 房東索賠300萬...這原因敗訴
》記者郭政芬／新竹即時報導
[7] 臺灣高等法院103年度上易字第805號民事判決
[8] 民法第1148條：「 I 繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。 II 繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。」 民法第1153條第1項：「繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任。」
[9] 可參考591租屋網（2019），《租屋也要保險? 防患於未然》的內容
