土地開發涉及複雜法規與計畫，買賣前務必查證公告、分區、用途與權利義務，降低交易風險。以下整理四種類型的重劃與徵收資訊，方便快速比對。
🏙️ ① 市地重劃
📌 常見交易情境
- 廣告主打「黃金重劃區，保證增值」
- 誤以為重劃完成後即可建屋
- 忽略抵費地比例與公共設施劃設
🔍 查證方法
- 縣市地政局查「市地重劃公告」
- 地政 e 點通查地號與分區
- 閱讀重劃計畫書，確認道路、公園與抵費地比例
- 比對都市計畫圖，確保範圍一致 (新舊地號查詢)
📅 計畫進度
- 規劃中 → 公聽會與審議
- 實施中 → 公共設施與土地整理施工
- 完成 → 分配登記完成，可依分區建築
⚖ 法規依據
- 《市地重劃實施辦法》
- 《都市計畫法》
🏢 主管機關查詢
📜 權利與義務
- 分擔抵費地
- 重劃期間暫停部分開發
- 遵守分區用途
⚠ 糾紛防範
切勿只聽口頭承諾，務必查公告與計畫書。
確認抵費地比例，避免誤判實際可得面積。
🌾 ② 農地重劃
📌 常見交易情境
- 廣告暗示「重劃後農地可轉建地」
- 強調地形方整、面積大，卻未說明農業用途限制
- 地號位置與現場不符 (新舊地號查詢)
🔍 查證方法
- 縣市地政局查「農地重劃公告」
- 地政 e 點通或國土測繪雲查地號、分區
- 核對灌溉渠道與農路是否施工完成
- 實地比對地籍圖，確認地號位置
📅 計畫進度
- 規劃中 → 計畫公告與審議
- 施工中 → 公共設施與土地整理作業
- 已完成 → 農地整理完成，可正常農作，但仍限農業用途
⚖ 法規依據
- 《農業發展條例》
- 《農地重劃條例》
🏢 主管機關查詢
📜 權利與義務
- 用途仍為農業，不可隨意蓋住宅
- 必須配合灌溉渠道與農路使用
⚠ 糾紛防範
農地重劃 ≠ 可建住宅。
先查公告、比對地號、確認農路灌溉是否完成，再決定交易。
🏡 ③ 農村社區土地重劃
📌 常見交易情境
- 廣告以「社區美化、道路拓寬」包裝，混淆重劃目的
- 買方誤認公共道路屬私人可用
- 計畫尚未核准就推案
🔍 查證方法
- 縣市政府農村再生公告查詢
- 比對範圍與分區（農地＋聚落）(新舊地號查詢)
- 查計畫書與公共設施配置
- 實地訪查社區計畫進度
📅 計畫進度
- 規劃中 → 計畫公告與審議
- 施工中 → 公共設施與道路改善施工
- 完成並驗收 → 社區改善工程完成
⚖ 法規依據
- 《農村社區土地重劃辦法》
- 《農村再生條例》
🏢 主管機關查詢
📜 權利與義務
- 公共道路與綠地不得私用
- 施工期間需配合工程
⚠ 糾紛防範
確認計畫核准狀態再交易。
避免購買公共用地，避免誤判可用範圍。
🗺️ ④ 區段徵收
📌 常見交易情境
- 廣告強調「政府開發、保證增值」
- 誤以為徵收完成即可建屋或出售
- 忽略抵費地比例、安置與補償細節
🔍 查證方法
- 內政部地政司或縣市地政局查「區段徵收公告」
- 地政 e 點通查地號與分區 (新舊地號查詢)
- 閱讀徵收計畫書，確認範圍、抵費地比例、公共設施用地
- 查是否屬「同意參與」或「不同意徵收」區
📅 計畫進度
- 公告徵收 → 公共設施施工 → 抵費地分配 → 分配登記完成
⚖ 法規依據
- 《土地徵收條例》
- 《都市計畫法》
🏢 主管機關查詢
📜 權利與義務
- 土地會被徵收並換得抵費地或補償金
- 抵費地比例依計畫公告
- 徵收完成前不得任意變更使用
⚠ 糾紛防範
先搞清楚土地是否會被徵收。
確認抵費地位置與分區，避免拿到價值落差過大的地塊。
💡 結語
不論是哪種類型的重劃或徵收，查公告 → 比對分區 → 閱讀計畫書 → 實地確認 是四大必做步驟。
掌握這套流程，面對土地交易就能降低踩雷風險，也能合法合規地做決策。
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