年齡＋屋齡 ≧ 85 年：高齡族置產老公寓恐貸款被拒？
近年來，雖然老公寓總價相對親民，但對於高齡者而言，不僅居住不便利，還可能因貸款條件被銀行拒絕，難以踏入市場。
1. 哪些族群受影響最多？
根據統計，高齡族（尤其 50 歲以上）購買年齡超過 30 年的老公寓比例不到兩成，70 歲以上族群更低於 0.5 %。原因除了無電梯外，還有銀行嚴格的「年齡＋屋齡審核內規」。若購屋者年齡加上屋齡超過 75~85 年，就容易遭銀行打回票 。
2. 為什麼銀行擔心這類族群？
整體來講，銀行會擔心貸款人退休後收入穩定性下降、安全性問題，以及老房子後續維護風險（如結構安全、修繕責任等）。當年齡加屋齡接近或超過該數值時，貸款審核便更嚴格，常成為卡關的主因 。3. 高齡者如何避開貸款雷區？
- 選擇有電梯或樓層較低的老公寓：降低爬樓梯負擔，較適合行動不便者入手。
- 屋齡較低的中樓層（例如三樓以下或五樓有露臺者）：這些樓層通常兼具低公設比與舒適度，同時爬樓負擔較小。
- 優先選擇大樓產品：若經濟條件允許，高齡者往往會從老公寓換至有電梯、有車位的標準大樓，提升舒適與保障 。
4. 政府扶植老公寓更新與長者友善住居
內政部預計於 2025 年第 4 季 推出「老宅延壽機能復新計畫」，目標為 30 年以上、樓高 4–6 層且結構安全評估合格的集合住宅，提供 加裝無障礙設施、立面修繕補助等，促使老公寓改善條件，不僅對長者友善，也可吸引年輕族群回流居住 。
5. 老公寓仍有優勢：別忽略它的潛力
雖然「老公寓」在高齡族與銀行的審核上存在障礙，但其本身仍擁有幾項優勢：
- 低公設比：使用空間比例高，坪效好。
- 一樓優勢：若具備庭院、獨立出入口，甚至可作為營業空間使用，則附加價值提高。
- 三樓以下樓層：適合不喜歡爬樓者，也常成為青壯年購屋者的目標。
- 四層樓具都更潛力：若地段不錯，易納入危老都更範圍，未來增值與重建機會高 。
📌 結語與建議整理
問題建議方向高齡者貸款受限制注意「年齡＋屋齡」是否接近 75–85 年？
如果您是 退休後考慮購屋者，建議在選老公寓時詳細察看屋齡與貸款評估條件，避免因銀行內規而被拒貸。
如果是 想投資老公寓的年輕族群，也可掌握其地段、公設、樓層等特色，作為未來出租或換屋操作的潛力物件。
