近年來，投資房地產依然是不少台灣人的理財首選，許多人認為「房價不會跌」、「收租穩定現金流」把它當成退休的被動收入來源，甚至有人說買房可以開槓桿5倍，資產可以5倍成長但真的有嗎？
但實際上，真正操作過的人才知道，這並不是躺著就能賺錢的生意，數字背後有多少成本與辛苦，往往意味著你是在替房子、替銀行「打工」，而不是自動坐等資產增值。
最近，一位朋友的故事，讓我重新檢視「投資房產」的真實回報。十年前的買入到十年後賣出：整層大樓
十年前，這位朋友在嘉義市買下一棟大樓的一整層，總價 1,400 萬元，地點雖不是都會區黃金地段，但在當地屬於不錯的出租市場。
她以 兩成自備款（280 萬）加上 八成房貸（1,120 萬） 入手，貸款期限 10 年，利率 2%，並花費心力將這層樓隔成數十間套房，分租給房客。
對很多人來說，這是一條經典的「包租婆」致富之路──有槓桿、有現金流、還能享受房價增值。
不過，她告訴我，最近一年房市整體成交量明顯降溫，不論是台北、六都還是中南部，買方出手的意願都下降，今年脫手的 1,700 萬成交價，已經是當地同類型物件能賣到的天花板價。
在實價登錄上，也很難找到更高的成交案例。她形容：「這個價格是市場的最頂點，如果再等，房價就算不跌，也很難再賣更高。」
換句話說，這次的賣出，不只是經營成果的收割，更是在房價週期的高點脫手。如果錯過這個時機，不然年化報酬率可能比現在的 6.6% 更低，甚至會被後續市場的疲軟侵蝕。
如果她錯過這個時機，等到房市價格鬆動，最終資本利得可能會大打折扣，年化報酬率甚至會比現在更不理想。
十年的經營：分租套房，表面風光背後繁瑣
這十年間，她每月確實有穩定的租金收入，但與此同時，支出與挑戰也接踵而來：
- 房貸利息與本金還款（每月約 102,078 元）
- 房屋稅與地價稅（每月攤平約 5,000 元）
- 水電與公共設施維護
- 空租期與租客流動（平均出租率 90%）
- 套房修繕與家具更換（每月攤平約 20,000 元）
- 管理與溝通成本（半夜漏水、鄰居糾紛、退租押金…）
- 最後賣屋時的仲介費與稅金（約 51 萬）
這些項目一筆一筆累積，遠比想像中可觀。
資金流概覽（簡化版）
最終結算：帳面亮麗，口袋現實
第 120 個月，她決定賣掉這層大樓，成交價 1,700 萬元，扣掉仲介費與稅金 51 萬，實收 1,649 萬元。
由於房貸已還清，這筆金額全數進口袋。
IRR 計算邏輯
- 第 0 月投入：自備款 -280 萬
- 第 1~119 月：每月 -0.7078 萬（自掏 7,078 元）
- 第 120 月：-0.7078 萬 + 1,649 萬（賣屋淨收入）
將這 121 個現金流帶入 IRR 公式計算，得到：
月化IRR≈0.537%
年化IRR=(1+0.00537)12−1≈6.6%
為什麼 6.6% 不算高？
- 資本利得有限：嘉義市十年房價漲幅約 21%，不如北市動輒 50% 以上。
- 現金流為負：雖然租金幾乎打平貸款，但扣掉維修與稅費後，每月仍需補貼。
- 管理成本高：分租套房需要大量時間與精力處理房客問題。
- 賣屋成本削減獲利：仲介費與稅金直接吃掉部分資本利得。
貸款槓桿的威力：6.6% 與延伸出的 17.7%
如果用「全額現金買房」的假設來看，這筆投資 10 年下來的年化報酬率大約是 6.6%。計算方式是假設 1,400 萬本金在第一天就全額投入，10 年後賣房連同淨租金盈餘共收回 1,740 萬，再換算成複利報酬。這種估算方式偏保守，方便與定存或股市長期報酬做比較。
但朋友實際操作並非如此——她只拿出 280 萬自備款，其餘 1,120 萬全靠房貸。接下來 10 年間，租金收入大致能抵掉多數房貸支出，每月只需自掏腰包小額補貼。
這就是 貸款槓桿 的威力：
- 本金占用小：用少量資金控制整個資產
- 資金占用時間短：本金是逐月投入，不是一次鎖住 10 年
- 資產漲幅完全吃到：用 280 萬承接 1,400 萬資產的全部增值
當用這種真實的逐月現金流計算 IRR（內部報酬率） 時，報酬率會從 6.6% 放大到 17.7%。這並不代表房價每年都漲 17%，而是貸款讓「資金效率」被倍數放大。
不過，貸款也是雙面刃——漲幅時倍增收益，跌價時同樣會放大虧損。
一句話總結
- 6.6%：用「假設現金買房」的角度，報酬率看起來普通。
- 17.7%：用「貸款 + 每月小額補貼」的真實現金流計算，報酬率因槓桿被大幅放大。
關鍵啟示
- 資本利得 ≠ 全部獲利 房價漲幅只是帳面數字，真正落袋的錢要扣掉全部成本。
- 毛利打平不等於真打平 租金能付房貸只是毛利收入，扣完維修稅費後現金流常常是負的。
- 非都會區漲幅有限 報酬更多來自租金經營，但空租與房客流動率更高。
- 比較基準要正確 同樣的資金投入指數型 ETF，可能更省心、報酬更高。
結語
房地產投資不是不好，但它並非「零風險穩賺」的聖杯。
在動手之前，務必要把全部成本算進去，並正確衡量自己的時間與精力投入。
朋友這筆投資，十年下來年化報酬 6.6%，確實勝過定存，但不及台股大盤或美股大盤的長期表現。
但如今現在要靠槓桿放大槓桿已不可行了，目前大部分銀行都已經被金管會打房政策受限貸款成數了，不太可能再以17.7%的報酬的長期持續獲益。
這是一堂真實的投資課，也提醒我們：投資不只是看買賣價差，而是完整的資金流與機會成本。
參考資料
嘉義市實價登錄成交案例
- 東區 順興五街透天厝：約 1,715 萬，坪數 58.66 坪，單價約 29.2 萬／坪
- 西區 環湖一街透天厝：約 1,700 萬，坪數 63.57 坪，單價約 26.7 萬／坪
- 西區 德陽街大樓：成交價格包括 1,700 萬（坪數 59.5，單價約 24 萬／坪）等多筆交易，距離與朋友的情況類似
- 其他城區整體成交均價約為 16.2 萬／坪，總價約 1,220 萬左右（含車位）
591房屋交易 https://market.591.com.tw
快速觀察
