日前，我意外地接到了年代新聞的專訪邀請，希望我能以桃園房仲顧問的視角，與觀眾一同深入探討桃園青埔的房地產市場。能在鏡頭前，將我這幾年對這個區域的觀察與淺見，分享給更廣大的群眾，是一次非常寶貴的經驗。
許多人對青埔的印象，仍停留在過去的報導與想像中，容易陷入「交易量急凍是否等於房價崩盤？」的單一思維。在這次採訪中，我試圖提供一個更宏觀、更多層次的分析框架，幫助大家理解青埔市場的現在與未來。以下，便是我在訪談中所分享的核心觀點。
一、直面市場現況：「價量背離」的結構性調整期
首先，我們必須誠實面對：當前的市場交易量確實處於低點，買方普遍陷入觀望。
這並非空穴來風，而是由四股力量共同作用的結果：
- 《平均地權條例》修法效應：新法嚴格限制預售屋換約，直接將過去支撐交易量的短期投資客請出場，市場回歸自住基本盤。
- 房價已達相對高度：經過前幾年的快速上漲，房價與薪資的差距拉大，自住客的追價能力與意願都顯著降低。
- 升息與信貸緊縮：央行的貨幣政策直接增加了購屋者的房貸負擔，並提高了多屋族的持有成本。
- 經濟前景的不確定性：在全球經濟放緩的預期下，民眾對於購置高總價資產的決策，自然變得極度保守。
然而，許多人會問：「既然買氣這麼差，為什麼價格沒有明顯下跌？」這就是典型的「價量背離」現象。其背後有著強力的成本支撐，包括居高不下的土地取得成本、營建原物料及人工費用。在沒有虧本壓力下，建商寧可放緩推案速度，以時間換取價格空間。
專業解讀： 目前的市場，可以定義為「從投機盤轉向自住盤的結構性調整期」。交易量的急凍，反映了市場正在擠壓不健康的投機泡沫。雖然短期看似死氣沉沉，但當房價回歸到由真實的自住需求支撐時，對整個區域的長期健康發展，反而是正向的。
二、青埔的進化論：從「脫北」跳板到「國際」核心
要理解青埔的價值，不能只看一時的市場波動，而必須拉長時間軸，看它的「角色轉變」。
過去，青埔的購屋主力是「脫北族群」，他們追求的是「交通的便利性」與「相對親民的房價」。然而，隨著近年重大建設的陸續到位，這個定位正在發生根本性的質變。
華泰名品城、IKEA、Xpark、新光影城等大型商業設施的進駐，以及桃園會展中心、陽光劇場等國際級展演場館的啟用，大幅提升了青埔的生活品質與休閒機能。
這使得青埔的吸引力，不再僅限於價格。我們觀察到，新的客群正在持續移入，包括許多外商主管、跨國派駐的專業人士。他們選擇青埔，看重的是這裡同時擁有商業、教育、休閒機能，又是國門第一站的獨特優勢。
這個轉變至關重要，它代表青埔的角色，已經從一個承接雙北外溢人口的「住宅補充區」，進化為一個自身就能創造就業、吸引高端人才，真正具備「國際定位的生活與商業核心」。
三、被忽略的硬實力：金融機構的密集佈局與在地聲音
一個區域的商業核心地位，最直接的指標之一就是金融機構的密集度。
許多人可能沒有注意到，以高鐵桃園站為中心，方圓一公里內，已經是名副其實的「銀行一條街」。除了青埔路上的中信及合庫，高鐵站前西路沿線更聚集了新光、彰化、土地、第一銀行；IKEA旁的青峰路有台灣銀行，高鐵南路則有三信商銀。整個區域至少有9家金融機構進駐。
這背後代表的意義是：大量的企業金流與民間資金在此匯集，金融機構看好此地的商業發展潛力，才會選擇在此設立重要據點。這不僅為在地居民與企業提供了極大的便利，更是青埔從「重劃區」轉變為「都會核心」的有力證明。
此外，在這次採訪過程中，年代新聞也特別訪問了一位居住在A19區域的在地住戶。他對於過去幾年住下來的感受，以及對青埔未來的發展，都給予了非常正面的評價。 他們的親身經歷，為青埔的宜居性提供了最真實的註腳。至於更詳細的訪談內容，就請大家屆時關注9月28日的年代新聞「台灣向錢衝」播出吧！
四、未來已來：即將兌現的建設利多
除了已實現的機能，青埔的未來發展藍圖更加令人期待：
- 國泰站前廣場：由國泰建設與高鐵局合作的70年地上權開發案，規劃了1棟星級旅館與7棟辦公大樓，預計將創造大量高端就業機會，是青埔邁向CBD的關鍵一步。
- 企業總部與商場進駐：鴻海集團的臻鼎科技總部已擇址站前，並將與誠品合作開設商場；置地廣場二期也傳出將有海底撈、唐吉訶德等知名品牌進駐。
- 文教與科研能量：「亞矽創」的智慧圖書館總館準備啟用，未來更有陽明交通大學校區的設立，將為區域注入更多科研與學術資源。
- 國際級展演活動：今年跨年晚會將在樂天棒球場與亞矽創基地雙主場舉辦，而陽光劇場11月更有國際巨星「黑眼豆豆」的演出，這些都證明了青埔已是國際級活動的首選場地。
這些即將兌現的建設，將持續為青埔注入新的活力，使其發展更加立體與多元。
結語：在喧囂中，看見真實的價值
這次接受年代新聞的採訪，是一次非常寶貴的經驗。它讓我有機會將我對青埔的觀察與深度研究，分享給更多的人。
青埔是一座正在高速成長的年輕城市，它有著令人驚豔的優點，也必然伴隨著成長的挑戰。在市場的喧囂與波動中，唯有回歸基本面，深入理解其發展的脈絡與未來的潛力，才能做出最明智的判斷。
如果您對青埔的房地產有任何疑問，或正在尋找一個能為您提供深度、客觀分析的在地夥伴，歡迎隨時與我聯繫。我是您在地的桃園房仲專業顧問培智，我很樂意與您分享我所知道的一切，陪您一起在這座充滿機會的城市，找到理想的家。
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Page Li｜李培智
Founder｜Page Realty Insights
📌 嶺翔團隊 教育總監｜金仲獎楷模
📌 永慶不動產 內壢忠孝吉富加盟店 副店長
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