第三季央行理監事會議和九月初行政院的宣示之後，市場仍舊餘波盪漾。時至九月底，聽說即便是新青安貸款的申請，依然不怎麼順利，既然央行把球踢給銀行自主管理，那銀行當然是有錢能賺繼續賺，對新青安的申請依舊是沒怎麼給好臉色，反而是繼續想把客戶洗去一般房貸，這樣銀行的利潤比較好。這下老百姓會不會覺得政府之間又在踢皮球，導致民怨繼續野火燎原呢？這個就讓我們繼續看下去。
今天來講租賃專法修法的事情，只能說：一個字！絕！
先來看看比較新的進度，不過應該離正式版也八九不離十了。以下就一條一條來解析吧。
- 禁止出租人有害承租人之法定權益：
這一點禁的東西還蠻多的，包含：不准禁止租客戶籍遷入、不准禁止租客申請租金補貼、不准將出租人應負之稅負轉嫁給承租人、不准租賃期間漲租。
以前是明令不准但是沒有罰則，現在則是加上了罰則。這下房東應該會更是嚇得屁滾尿流了，畢竟現在台灣人愛檢舉，一被檢舉可是吃不了兜著走，租金都拿去繳罰鍰了還要倒貼。因此個人推測房東會更加挑選優質租客，換成是我自己，必然會要求房客出示去年報稅的扣繳憑單、公司的工作證、良民證、確定可以聯絡得到也能負責的連帶保證人、甚至是存摺或是其他財力證明。不然寧可空著不租了。給租客入戶籍真的很麻煩，畢竟是請神容易送神難，如果遇到惡劣租客，要遷出對方戶籍真的很棘手。
- 保障三年租期
這一條可以說是這次修法的重中之重！如果遇到惡劣的承租方，那就是需要連續周旋三年的噩夢。雖然說欠租是可以解除契約的法定條件，問題是如果承租方是那種欠一個月繳半個月，繳房租繳得很拖泥帶水要三催四請的，就是有欠租但又還不到可以解除契約的程度這樣，出租方也是頭會很痛的吧。要這樣過三年...大概率很多不缺錢的房東，乾脆寧願空著等五六年之後直接賣掉房子算了吧。
然後以前一年一約，大不了到期之後不續約說要收回來自住，問題是如果用這個理由，那就必須空置一年，不然要賠三個月的租金給前租客，一來通常不續約之後就老死不相往來了，這樣是逼得前租客要一天到晚上網確認前房東有沒有招租好檢舉嗎？其實真的蠻擾民的！
- 租金漲幅之限制
這一條更是會讓房東必須要反制求自保了。續約可調漲租金，但是漲幅不得超過主計總處的房租指數年增率，印象中記得大概就是2%左右。換言之，如果是20,000元月租金的話，只能漲400元，然後漲400元要忍受三年的噩夢和提心吊膽，400元算是哪門子的風險溢酬...
據皮朋哥了解，台北市一些熱門區域，像是松山區、大安區、中山區、中正區等等，光是從2024年以來，租金漲幅就已經超過10%，台北市行政區大概也就只有文山區還算持平。這些修法條文一通過，出租人為了追求風險溢酬，顯然必然會大幅提高租金一次漲足，不然乾脆空著，因為出租給別人真的是太提心吊膽太麻煩了！
- 租霸下車條款
這一點算是唯一對房東比較有利的具體修正了。但是基本上幫助也是相當有限，因為有經過公證的租約早已是這樣執行。但就皮朋哥的實務經驗來看，依然是很難避免欠租的情形發生。當然相信絕大多數的人都不是故意要欠租，但...就四月關稅戰以來，已經很多傳統產業或是中小企業受傷慘重，裁員無薪假明顯多很多，因此房客也是無奈。
雖然說經過公證的租約可以強制執行，但是原來很多房東誤解了強制執行到底是怎麼一回事。以為強制執行就是可以逕自解約、逕自趕走房客。皮朋哥真的超驚訝，強制執行不是房東的強制驅離欸！也是要跟法院申請的，要等法院排時間排人力啊！
結論
以前房價上漲，民怨是買不起房，但這些不食人間煙火的政策一旦上路，恐怕不只是買不起房而已，連房都租不起了。畢竟房東為了自保、稅務、和風險考量，真的很有可能寧願空著也不出租，或是既然出租風險那麼高，要出租就會非常挑房客，租金也不太可能佛心租了，一定漲好漲滿的。畢竟一旦出了甚麼問題，一個月微薄一兩萬兩三萬的租金根本cover不了出租的風險。就皮朋哥了解，一年來持續瘋狂上漲的租金，修法的動作一出，立馬就有房東又要漲10%。
平心而論，考慮房價租金比，在台灣房東正常出租房子的年報酬率都不過1~2%，現在又要讓房東承擔那麼多額外的風險，看起來房東大概只剩下三條路走：一條就是乾脆不租；第二條就是提高租金；第三條就是嚴選房客。
這有解決現在的租屋問題？租客會喜迎租金大幅上漲的年代？或是求租屋到處碰壁租不到？買很難買了，租也很難租，最後結果會不會搞不好反而讓無殼蝸牛又來上街頭？不同的是，以前是買不起的叫做無殼蝸牛，現在定義可能得改一下，買不起也租不到房的叫做新無殼蝸牛？
然後等到一段時間之後市場上習慣了這樣的租金行情，大概又會讓媒體撿到槍，鼓吹租不如買，搭配過段時間之後的限貸令解禁...嗯...那畫面太美，我不敢想。
