這一季可以說發生了不少事情。
- 9月初，行政院與金管會立場轉變，公開要求銀行的放款水龍頭開大一點。這其實算是隔空對央行喊話，不能坐視民眾申請房屋貸款處處碰壁。相信銀行、政府各機關等應該接到的投訴不算少，更別說預售屋解約的比例也有明顯提升。
- 內政部修法要來搞房東...不，是要來健全租屋市場。坦白說個人覺得這對房東來說，房客管理以後會是個災難。最大的衝擊是要保障房客有優先續約三年的權利，還有租金漲幅不得超過當月行政院主計總處公布的房租指數年增率。
第一項的部分，皮朋哥在之前的文章已經分享過個人看法，簡言之，就像菜從冰箱拿出來解凍退冰一樣，講難聽一點，是為了救民調解民怨不得不為的讓步，而這並不會讓市場又回到2024年那種熱絡的情景。而要補充的是，9/18央行理監事會議央行的態度為何？
9/18央行理監事會議的重點摘要：
- 利率維持不變，存款準備率也未調降。
- 對於房貸放款的態度是配合並支持行政院政策。
具體作為是將新青安的撥款金額不計入《銀行法》第72-2條的「住宅建築及企業建築放款」比例限制。大概也是知道自創的35%引起爭議，所以對於之前嚴格管控的放款集中度說明則是隻字不提。另外就是放話民營銀行要承擔民眾放款需求的責任，因為民營銀行的房貸放款水位普遍偏低。
- 央行對於預售屋解約責任歸屬的態度。
央行看法認為，若是買方因為央行政策導致貸款成數不如預期，屬於不可歸責於雙方的因素。根據預售屋買賣定型化契約，若是差額小於30%，那麼建商要提供買方分期付款的選項；大於30%，買方可以主張解約，建商也不可以收取違約金。
- 市場資金供給以減發NCD作為彈性的因應措施。
NCD（中央銀行可轉讓定期存單）的發行，簡單說是一種央行吸收市場多餘資金的操作工具。那減發的意思，就是透過央行『自主且彈性』的公開市場操作來適時適度貨幣寬鬆。央行的說法是這樣的操作比調降存款準備率更具有彈性，但是換言之也就是，資金的供給，真的就是央行說了算！
個人看法：
簡言之，就是房地產最黑暗的時候已經過去。因為具體來說，政府和央行確實有所讓步，但是讓步的程度就是把房地產從冷凍庫拿出來退冰而已，央行理監事會議之前，媒體發文帶風向的斧鑿之痕也很明顯，就是強烈表達希望政府央行高抬貴手。但看起來政府和央行的態度其實算是不為所動，只是對於民怨的部分有一點善意的回應罷了。
表面上看起來央行看似讓步，例如還有換屋族群切結賣掉第一屋的時間從一年延長到一年半，以及喊話民營銀行要多承擔房貸放款的責任。坦白說，當笑話看看就算了吧！實際上個人覺得央行是更為強勢了，最具體的例子就是利率和存準率都不動，資金控管用NCD來進行操作，等於市場資金供給寬鬆與否還是只能看央行的心情了。
央行真的是不知道銀行根本不想簽切結書這種東西，或是其實知道但根本就是裝傻演戲；再說到喊話民營銀行這件事更是笑話，在商言商，現在房貸就是賣方市場，買方申貸難度高，那能高利率放貸，銀行幹嘛要因為央行這種放話就降低房貸利率？民營銀行要應對還不簡單，我配合政策有要放款喔，只是買方不來找我申貸而已。
再來是預售屋解約這件事情，買方也不要高興得太早，建商是不怕跟客戶打官司的，要是傻傻地拿這條踩硬去跟建商吵，大概率就是上法院，到時候買方拿央行說法來主張，萬一敗訴，也只不過會得到：『央行只是提供雙方一個解決問題的看法，請當事人雙方還是以法院判決結果為準，央行非裁決機構。』這種事不關己又無關痛癢的說法。到時候繞了一大圈又敗訴，一般民眾還不是只能自認倒楣？
說到底，還不是演戲的是瘋子，看戲的是傻子？
如前文所提，政府與央行這些樣貌和態度，房地產市場若是就想要可以開party慶祝，真的是還言之過早了。央行態度背後的深意，更是很明顯就不希望房價上漲，甚至也不怎麼希望成交量能夠回升。因此想要投資房地產靠價差獲利？這個皮朋哥還是維持一年以來的看法，最好是省省力氣死了這條心吧。
至於租賃專法修法草案的事情，下一篇再說吧。
