在土地開發與建築領域，「道路用地」是決定土地價值與可建築性的核心要素。臺灣的道路用地依其法定地位和使用現況，可嚴謹區分為計畫道路、既成道路、私設道路三種類型。
精準區分這三種道路，對於購地決策、建築線申請、甚至土地稅賦管理都至關重要。本文將從法源依據和實務審查角度，為您提供最完整的查證筆記。
🚧 一、計畫道路（都市計畫道路）
計畫道路是 「未來的道路」，但其法定效力早已確立，對土地使用具備最高限制。
📌 法定性質與依據
- 性質： 屬於《都市計畫法》第42條所規定的公共設施保留地（道路用地）。
- 法源摘要： 該類土地被政府依都市計畫劃定作為公共設施使用，所有權人僅能為極低度之使用或臨時性建築，以等待政府依第48條規定進行徵收開闢。
- 建築線認定： 根據《建築法》第48條及相關函釋，即使道路尚未開闢，主管機關仍應以計畫道路的境界線作為建築線。
📍 實務查證與重點
- 查核方式： 必須以都市計畫圖為準，確認土地是否落在已公告的道路範圍內。地籍圖上地目多維持原使用分區。
- 開發限制： 該類土地價值被限制，且難以進行大規模開發或新建。若臨計畫道路，建築申請須依地方規定配合協議分擔開闢或處理容積移轉事宜。
- 使用權： 土地所有權人雖然持有產權，但事實上已無法自由使用，權能受到最大的限制，成為實務上常需透過買賣或容積移轉來處理的「非資產」。
🛣️ 二、既成道路（公用地役關係道路/現有巷道）
既成道路是 「現有的合法道路」，其核心在於「公用地役權」。
📌 法定性質與依據
- 性質： 具備公用地役關係的私有土地。
- 法源摘要： 依司法院釋字第400號解釋意旨，該道路須供不特定公眾通行達20年以上，且為通行必要，才能成立公用地役權。地方政府則依《建築技術規則》及《建築管理自治條例》將其認定為「現有巷道」，作為合法建築線的指定依據。
- 權屬現狀： 土地所有權仍屬私人，但公眾享有永久通行權，地主不得以圍堵或其他方式阻礙通行。
📍 實務查證與重點
- 合法接道： 既成道路是建築基地申請建照時，最常見且具法定效力的合法接道依據。
- 認定程序： 建築基地臨接既成道路時，需向建管單位申請指定建築線，由主管機關會勘認定巷道寬度、長度等是否符合《建築技術規則》的規定（例如：單向出口巷道長度超過40公尺，原則寬度需達6公尺）。
- 地籍狀況： 既成道路通常在都市計畫圖上有標示，但地籍圖上仍是私人地號，不會是公有「道」地目。
- 權利義務： 地主雖被限制使用，但可依規定申請地價稅或土地增值稅減免。
🏠 三、私設道路（民有通路或私有巷道）
私設道路是 「私人的通道」，其合法性建立在所有權人的同意權上。
📌 法定性質與依據
- 性質： 位於私人土地上，權利基礎為地役權、分管協議或《民法》上的通行權（如袋地通行權）。
- 法源摘要： 根據各縣市《建築管理自治條例》規定，建築基地以私設通路連接建築線者，應檢附該私設通路之土地權利證明文件，以確保通路使用的永久性。
- 權屬現狀： 所有權和使用權皆屬私人，地主保有絕對處分權，可隨意變更用途或廢止通行。
📍 實務查證與重點
- 接道審查： 要作為建築基地的合法接道，必須提供經公證或地政登記之永久性通行同意書（如不動產役權證明），確保通路權利的穩定性，否則難通過審查。
- 圖面標示： 都市計畫圖和地籍圖通常皆無標示，僅可能出現在建築執照圖或分管契約中。
- 權利風險： 若僅憑口頭或未登記的同意書，當地主轉手或繼承時，新地主可依法廢止通行權，使基地成為**「袋地」**，嚴重影響建築權益。
- 轉變可能： 若私設道路長期且無差別地供不特定公眾通行，並且具備通行必要性，未來有可能被地方政府依事實認定為既成道路，但這過程充滿不確定性。
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