一句簡單的話，決定你是賺錢還是「被坑」
在房市買氣低迷、農地交易升溫的此刻，不少人看準「區段徵收」利多、急著入手農地。
但鉅軒代書提醒 ——— ：一紙契約少寫8個字，就可能讓地主慘賠百萬，連徵收換地權都飛了！
所謂的「農地套繪陷阱」，正悄悄在全台蔓延。
許多地主在不知情的情況下，賣出已被套繪過的農地，最終不但被買方要求降價，甚至可能被告違約。
什麼是「農地套繪」？別以為沒建物就安全！
回到2000年《農業發展條例》修正前，農地建農舍的條件相對寬鬆。當時只要在同一人名下、十公里內的非毗鄰農地，就能「合併計算建蔽率」來申請蓋農舍。
因此，很多地主會將不同筆農地「套繪」成一組 ———
也就是用A地蓋房、用B地當配合耕地。
而這筆被拿去當配合耕地的土地，就是所謂「被套繪的農地」。
問題來了：
- 雖然土地登記簿上不一定會顯示有建物，但一旦被套繪過的土地，就不能再蓋農舍！
少這句話，可能少百萬：「未經解除套繪」
鉅軒代書指出，有地主在出售農地時，未在契約書上明確記載該農地已被「套繪管制尚未解除」，導致買方在過戶階段反悔，要求降價或主張解除契約。
更離譜的是，有些買方會以「被套繪農地在徵收時會減少權利價值」為由要求折價，但實際上這是錯誤觀念。
依據《農業用地興建農舍辦法》第12條規定，當該地區未來辦理區段徵收、變更為非農業用地後，套繪管制自動解除，不影響抵價地面積！
簽約前「停、看、聽」三步驟
為了避免掉入農地陷阱，鉅軒代書提醒購地民眾要牢記以下三步驟
停：先釐清購地目的
如果你是想蓋農舍，務必確認該地是否符合《農業用地興建農舍辦法》條件（面積至少0.25公頃）。
看：申請「有無套繪證明」
購買前向縣市政府的工商發展處申請「有無套繪證明」。
多這一份文件，就能避免買到「早已被拿去搭農舍」的土地。
聽：諮詢專業人士
許多地方政府（例如苗栗縣）在每週一、五上午都有免費的建築師駐點諮詢服務。
帶著地號資料請教專業，能省掉日後幾十萬元的訴訟費。
農地「徵收夢」差點變「訴訟夢」
鉅軒代書訴說著一起案例 ——— ：
一位地主在新北郊區出售農地，該地區即將區段徵收。
買方在簽約時明知土地被套繪，但仍同意成交。
待要過戶時卻反悔，主張「被套繪土地未解除，未來抵價地權值會被扣除」，要求折價數十萬元。
幸好當初契約中明確記載「買賣雙方皆知悉該農地有套繪情事」，最終避免了價金爭議。
鉅軒代書溫馨提醒：市場冷時，買方可能比你更懂法規、更會挑字眼。
與其事後打官司，不如事前多花半小時逐條檢查契約。
農地解除套繪的實務流程與條件
對於已確定套繪的農地，您並非只能被動接受，掌握「解除套繪」的主動權，是提升土地價值的關鍵！
I. 依法解除套繪的關鍵條件
農地解除套繪管制通常需要滿足特定條件，其中最為核心的條件包括：
- 土地變更為非農業用地： 農舍坐落的農業用地已因都市計畫或區段徵收等，變更為非農業用地（如第二章所述，區段徵收即屬此類）。
- 符合面積比例： 農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，且解除後該農業用地面積仍大於0.25公頃。
II. 申請應備文件與流程
結語：你守得住的，不是價格，而是條文
農地交易最怕「只看價格，不看條文」。
當市場從熱轉冷，聰明的買方會用條文打價格戰。
真正能守護你資產的，是一份寫得清楚、載明風險的契約書。
少寫8個字，可能讓你從地主變被告；
多一份「套繪證明」，就能多一份百萬保障。
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