在房地產交易的戰場上，我常跟客戶說：「地政士就像是資產的守門員。」但這句話背後，隱藏著近年來日益猖獗、甚至讓人傾家蕩產的房產詐騙威脅。
買賣房屋可能是許多人一生中金額最大的交易，動輒數千萬。而在這巨大的利益誘惑下，詐騙集團的手法早已從「粗糙的偽造」演變成「精密的心理戰與法律漏洞利用」。今天，我不只是以代書的身份幫你辦手續，更要撕開這些詐騙者的假面具，教你如何建立一套滴水不漏的資產防禦體系。
一、 現代房產詐騙的「進化史」：他們不再只是偷你的權狀
過去的詐騙，頂多是偽造一張權狀，騙騙訂金就跑了。但現在的詐騙集團，甚至會透過「法律程序」合法地把你的房子變不見。
1. 「假買方」策略：騙取你的身分資訊
這是目前最常見的手法之一。詐騙者偽裝成出手闊綽的買方，表現出極高的購買意願，甚至不砍價，只求「快」。在過程中，他們會要求你提供身分證影本、權狀影本，甚至要求你配合去某些「非法」的公證處。一旦他們掌握了你的身分資訊，下一步就是冒名去申請債權證明，或甚至是辦理抵押權設定。
2. 「假債權」陷阱：利用法院強制執行
詐騙集團可能先偽造一份你簽名的本票，然後向法院聲請裁定。如果你因為搬家、沒收到信件而沒在期限內提出異議，這份「假本票」就會變成「真債權」。他們就能光明正大地查封你的房子，並在法拍程序中找自己人低價標走，或者威脅你付「和解金」。
3. 租房變賣房：最令人毛骨悚然的騙局
你把房子租給看起來很體面的房客，結果房客是詐騙集團成員。他們會趁機偽造你的身分證，然後去地政事務所補發權狀，最後在真正的屋主完全不知情的情況下，把房子賣掉並完成過戶。
二、 專業地政士的「防詐工具箱」：這三招一定要學會
面對這些防不勝防的手段，民眾不應該只是「小心」，而是要利用政府提供的系統性工具來防禦。
1. 必辦神招：地籍異動即時通
這是我對每一位客戶、甚至是我身邊所有有房產的朋友，最推薦、最基本的防禦手段。
- 功能是什麼？ 只要你的名下不動產發生「申請買賣、抵押權設定、贈與、書狀補發」等 12 項關鍵異動，系統就會在「收件」與「異動完成」時，第一時間傳送簡訊或電子郵件通知你。
- 為什麼重要？ 很多詐騙是趁屋主不注意時偷偷過戶。有了這個服務，即便詐騙集團拿著假證件去辦手續，你在地政事務所收件的那一秒就會收到通知。這 10 幾分鐘的領先時間，就是你報警、攔阻交易的黃金時刻。
2. 履約保證制度（Escrow）：拒絕私下交易
在買賣過程中，絕對、絕對不要直接把錢匯入賣方的私人戶頭，也不要輕易把權狀直接交給對方的代書。
履約保證會設立一個獨立的銀行專戶，買方的錢匯入專戶，等代書確認所有產權過戶無誤、房屋點交完成後，銀行才會撥款給賣方。這對買賣雙方都是保障。
3. 慎選「雙代書」制度
雖然現在很多交易是由買方找代書，但賣方其實有權利自己也聘請一位代書來進行「監辦」。這就像是你有自己的律師一樣，能確保對方代書提供的文件、契約沒有隱藏陷阱。
三、 識別詐騙的「紅色警訊」：當你看到這些，請立刻轉身離開
身為代書，我整理了幾個詐騙案中高頻率出現的特徵：
詐騙特徵詐騙者的說詞或行為專業解析價格不合理「這房子急售，只要市價 7 折，但要今天決定。」房產不是菜市場，過低的價格通常伴隨著極大的產權風險。避開正規流程「為了省手續費，我們不用履保，私下簽約就好。」避開履保是詐騙者的首要任務，因為那會讓他們拿不到現金。限制代書選擇「我這個代書很熟，用他的就好，不用浪費錢請別的。」詐騙集團通常會安排「假代書」或是與之串通的人員。急迫感心理戰「後續還有很多人排隊要看，你要買就現在轉定金。」營造焦慮感讓你失去理性判斷力。
四、 深入剖析：如何防止你的「權狀」變成廢紙？
很多人以為只要「權狀」拿在手，房子就是安全的。這是極大的誤區！
在專業的角度來看，「權狀」只是權利的證明文件，但「地政資料庫的登記」才是法定的事實。 詐騙集團可以透過申報權狀遺失、申請補發，讓你的舊權狀作廢。
如何保護自己？
- 定期清理郵箱： 法院的公文（如本票裁定、支付命令）都是寄到你的戶籍地址。如果你沒住在那裡，一定要請家人或安裝智慧信箱，千萬不能漏掉法院信件。
- 身分證不輕易離身： 辦理電信業務、租車時，身分證影本記得加註「僅供XX業務使用」。
- 了解法律細節： 許多詐騙利用的是民眾對法律流程的不熟悉。建議平時可以多閱讀專業地政士分享的案例，增強免疫力。
專業觀點延伸閱讀： 關於房產交易的細節與產權安全的深入解析，我建議可以參考 【地政士觀點】房屋買賣流程全解析及注意要點，這篇文章詳細記載了更多實務上的攻防細節。
五、 若不幸遇到詐騙，該如何緊急停損？
如果你發現房子好像被冒名抵押，或是突然收到地政事務所的異動通知，請按照以下步驟操作：
- 立刻致電轄區地政事務所： 要求確認目前的收件狀況，並告知可能存在冒名狀況。
- 向警察局報案： 拿到報案三聯單，這在法律上是證明你「非本人意願處分資產」的重要證據。
- 聲請假處分： 找專業律師或代書，向法院申請「假處分」，暫時禁止該房產進行任何移轉或設定，鎖死資產。
- 通知銀行： 如果你有房貸，立刻告知你的貸款銀行，防止詐騙集團利用你的房子二胎增貸。
六、 結語：警覺，是最好的門鎖
在我的執業生涯中，看過太多因為一時疏忽而損失慘重的案例。房產詐騙的精髓不在於他們的手段有多高科技，而在於他們利用了人性的**「貪」與「懶」**。
- 不貪： 不貪圖超低價，不貪圖節省代書費。
- 不懶： 親自跑一趟地政事務所辦理即時通，或是花時間審閱每一份合約內容。
房產是我們安身立命的根基。作為地政士，我的責任不只是幫你完成登記，更是要確保你的每一分血汗錢都能換來真正的安心。請記住，任何正式的交易流程，都不應該讓你感到「壓力」或「困惑」。如果有，那通常就是問題的所在。
希望這篇文章能幫你建立起正確的防詐觀念。如果你對自家的產權狀況有任何疑慮，請務必諮詢信任的專業地政士，不要讓一輩子的努力，毀在幾張偽造的文件手裡。
