天公伯啊，都更說客好煩，怎麼辦！

更新從甚麼時候開始？所有權人與實施者（建商）的對手戲

讓我們先轉轉鏡頭，試著從建商的角度來看看都更吧！

都市更新「有點」花時間，這不只是對地主而言，對建商也是。作為「非慈善機構」的建商朋朋們，首先，當然得先撥撥自己的算盤，看看這個案子會不會讓自己賺到錢（別說賺錢...有時候拖太久，金流嘎不過來，建商可能比住戶先前往極樂世界），同時也會派出公司各種擁有高大上頭銜的說客（aka土地開發人員），挨家挨戶敲門，看看這些地主大佬們有沒有興趣來都一下更。

等地主們跟建商快樂/崩潰的你追我跑、陸續簽約，且達到一定程度（既然是「一定程度」，就是看各家建商自己衡量）之後，建商就會開始真正的發動都更列車。

跨入都更大門的第一個行政程序：劃定單元

大家都知道，過情人節最重要的是你要先有一個「對象」。劃定更新單元就有點像是詔告天下說，欸我要跟XXX告白囉！

更新單元劃定最重要的意義，就是確認你的告白對象...啊不是，是「更新的範圍」到底在哪裡？是靠馬路那幾間，還是整個街廓一起做？

這時候，雖然告白方法aka各縣市政府劃定更新單元的規定不見得相同，不過政府想看的大抵就是：

1.你幹嘛要把這邊框起來做都更？（你為什麼喜歡對方）

2.你有問過範圍內地主的想法嗎？（不可以霸王硬上弓啊）

3.旁邊鄰居搞不好也想都更啊也要問一下吧？（搞不好旁邊的小美也喜歡你啊）

依照台北市劃定單元的行政程序，建商需要做各種申請或建築評估（證明自己劃定的更新範圍符合政府的標準）、寫更新單元計畫書（給政府審查說明為甚麼這個地方要做都市更新）、準備開都市更新單元內說明會和都市更新單元外鄰地協調會、意願調查統計等等事項。

為了避免建商刻意不通知某些所有權人（也就是真的霸王硬上弓），政府要求建商至少要在行政程序上做出開會和意願調查統計—這是透過法律保障地主們知情的權利。因此，所有權人將：

1. 收到召開說明會通知書
2. 參與更新單元劃定說明會
3. 填寫參與都更意願調查書
4. 收到意願調查統計結果與會議紀錄。

有些人被開發人員煩了幾次後，依然沒有想參加都更的fu，於是選擇與建商「不接觸、不談判、不妥協」，或者玩起躲貓貓。不過啊，這四件事情發生後，再下一次收到通知，很可能就是更新單元劃定結果出爐，你家的土地、房子被劃入單元範圍內。

躲到最後...就錯過了法律上給所有權人表達意見的機會QQ。

意願調查比例要很高，「劃定單元」才會通過嗎？

雖然很多東西（欸?）都是越大越好，不過做都更這件事情就不一定了。因為範圍越大，可能牽涉到的人時事地物就越多、越複雜，因此，建設公司也都會判斷最有可能成功的規模大小，換句話說，在這個範圍之外的，就叫做單元的「鄰地」（aka上一段提到的小美）。

在法律上，在更新單元劃定階段並沒有明定到底要多高才叫意願高，畢竟都更最難的關卡，還是後面的事業計劃意願破八成。當「鄰地」的同意比例比「單元內」的同意比例高，建商再怎麼不情願，也要把小美加入後宮...對不起，是把鄰地變成單元的一部份。也就是說，固然政府不會隨隨便便有幾成意願就讓建商輕鬆過關，不過單元劃定階段的意願表達是「比較級」而不是指定打擊。

在更新單元劃完之後，一切的程序、流程、統計，都是基於經由政府核准的更新單元範圍進行規劃與運作。

建商不可怕，落單才可怕！

有時候，建商派來的說客（a.k.a.土地開發人員）真的超煩，除了不斷登門拜訪、打電話之外，還會寄一些有的沒的。但對建商捎來的訊息完全不理不睬，從另一個角度來說，也可能讓自己的處境更危險...怎麼說呢？

更新單元劃定之後，緊接著就是重頭戲：都市更新事業計畫 和 權利變換計畫。而現行都市更新制度最核心的概念之一，就是「多數決制」。在更新事業計畫階段，建商必須再度取得單元範圍內地主的同意，並且達到一定同意比例後，連同寫好的都市更新事業計畫，丟給政府審核。政府審核期間，會把建商寫的事業計劃公開給大家看，並且召開聽證會、內部審查會等一大堆會議。

注意到了嗎？以台北市來說，除了「劃定單元」問你有沒有意願之外，進入「事業計畫」還會追著問你，要不要同意計畫書所寫的內容，以及你會被分配到多少更新後的新房子。

當事業計畫通過，就不是哪個住戶的房子要參與都更的問題，而是只要在更新單元範圍內的房子，都被迫參加都市更新，問題只剩下單元內的所有權人要立刻、現在、right now拿回現金補償走人，還是等房子蓋好後，未來跟實施者分房地。

先不討論到底這個制度合不合理，假設整個更新單元範圍有100個所有權人，只要80個人以上就可以決定把單元內全部的房子拆掉。

在多數決制度下，你怎麼知道自己不是剩下的20個人呢？

總而言之

不論是哪個建商來做，不論你對都更的態度如何，政府或住戶召開的說明會/協調會，資料能撈救撈、能混...啊不是啦，是能去就去，保持與住戶和建商的交流和提問都很重要，也記得時不時跟鄰居哈拉一下最新一集鄰居與建商的八點檔，畢竟...你不理都更，都更還是理你的！

最後，花一點時間了解收到的各種文宣、文件和合約內容非常重要！為自己做越多功課，多聽、多看、多問、多思考，想辦法找專業人士幫忙，越能為自己爭取想要的東西噢，都更處的法令諮詢專線都非常親切，也能回答民眾一些比較普遍性的問題(但跟建商分幾成好不好這個他們真的不能說)。

站在民眾的立場，請大家一起放開心胸的了解都更吧！如果遇到適合的建商，或許能為你的未來生活吹起舒服的風~

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