很抱歉這篇文章本來是8月中旬就開始撰寫，想說搭在奧運過後來做個自己的心得，但真的是一路忙到現在，拖到10/19，才繼續下筆，而且網路的文章是到12/31才放上來，今年的忙碌真的是出乎自己的意料之外許多，多是感恩。
前情提要
我不知道大家前陣子是否有與我一樣，雖無法親自去東京看奧運，仍在家裡與家人為奧運一起瘋狂，奧運閉幕了，7/21~8/8，短短的2週，感覺是那麼快與精采。這次國際與日本國人對於日本舉辦奧運一事，至今仍評價不一。為了這次的盛事，日本確實付出慘動的代價，東京的確診人數達破千，經濟狀況也不見起色等，但我仍為這次的舉辦，感恩多過於批評，也許對我而言，那是我一直以來的夢想，2024年的巴黎，我是否依然瘋狂，我想，應該不會了。日本的淵源、我的情感、我的熟悉、我的工作、我認識的人與同事，這些都是其他城市無法替代的，在這邊禱告期許日本能快快恢復降低疫情的傷害，讓大家都能平安的生活。回歸到我的工作上，多年前市場上就有一種說法，日本的房產會在奧運後崩盤，那是一個好的入場時間點，當時的我雖看法不同，但這種未來的事也無法保證，所以讓自己與客戶都保留自己的選擇與空間去決定。現在奧運結束了，到底日本房產如何？我相信這是很多人的好奇，雖無法很快知道答案，但最近遇到二個建案的狀況，讓我聯想到這個以前的舊課題，就提出來與大家分享討論。
這是我在網路上找到以前的負面資訊(印象中很多，怎麼現在找都找不太到@_@)
【日本now】蓋那麼多大家買不起又不需要的房子，只好大崩盤！(2017/4/20劉黎兒)
https://www.peoplenews.tw/news/5664cd38-f100-4721-8064-897d048e511e
海外置產/想靠東京奧運撐房價？低匯率也不能掛保證(2017/12/13好房網)
https://news.housefun.com.tw/news/article/561528182087.html
也許現在只是一個結果論的討論，不太有參考意義，但有興趣的可以比對我以前的文章，做一個研究也不錯
好了來聊一下最近遇到的二個建案狀況，一個是在東京，一個是在大阪，都是我之前有發mail過的建案，也是我推薦的建案，先來聊東京的。
BRANZ Tower ブランズタワー豊洲https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toyosu/
這建案是我2019/8/25去東京考察了解的建案，並於2019/9/21、22在台北舉辦大型發表會，很開心當初有不少老客戶捧場來聽(總出席人數236位)，為此我還特別準備一些新的笑話與內容，不論客戶買不買，都能有一些收穫與愉快的經驗，說真的，當時蠻有壓力的。
簡單聊一下這建案的條件
基地面積7343坪、總樓層48層、總戶數1152戶、只蓋一棟，是我目前賣過最大的社區建案，當時銷售上比較需要與客戶說明的，有二個點，一個是這地點是填海地，另一個是江東區的門牌與豐洲車站多數客戶都不熟(我沒去考察之前真的也是一樣)。這建案我研究的很徹底，做了不少功課，加上我個人很喜歡也很有信心(如果我不是2019年2月買了一間神戶，沒銀彈了，我就會買)，很努力推薦給老客戶甚至大學同學去購買，但很可惜的，青睞的人還是有限(目前為主只有銷售出37戶，其他都是建商當地售出，真的是只有零頭而已)。2019年11月是第一期開賣，加上2020年遇到疫情狀況，很多人都以為，應該到2021年都還可能剩很多可以賣，但沒想到，2020就幾近完售的狀況。最後沒賣出的是最頂二個樓層(47、48樓)，日本稱為白金樓層(Premium)，內裝與一些軟性的使用規則(有特別獨立用的電梯)與其他住戶不同，相對價格也會跳上一階，除非是非常喜歡這建案的客戶，不然不容易下手。
今年7月興建的進度照片
前情提要結束，來說說最近發生的事情，8/2我們東京負責接洽建商的窗口(在日本我們也可以介紹中古屋也可以介紹新建案，但因為新建案的合作內容較複雜，所以我們有特別的單位是專責與所有建案建商接洽)收到ブランズタワー豊洲窗口的來信，說有14戶客戶取消購買，所以會釋出出售，如果我們有客戶也可以一起介紹。
這邊說明一下日本預售屋的購買流程，日本預售屋的付款方式，是簽約一成，交屋九成，中間沒有工程款，交屋期間不能轉賣，也不能更換名義人，如果有需要出售，交屋後就可以，如果無法購買，可以選擇一成的簽約款項被沒收，然後放棄購買，這些在合約書上都是有載明清楚的，因為這14戶是當地的客戶取消，非我們的客戶，取消的原因為何，我也無從所知，所以結果就是有14戶可以拿出來賣。
第一時間超開心，因為這建案事後有不少客戶後悔沒買到，但因為已經賣光光，也無法介紹，所以當有14戶可以介紹時，當然想到介紹給之前想買但沒買到的客戶。馬上來看看有哪14戶可以介紹，官方網頁上有刊登這14戶的房型、單位與售價https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toyosu/roomplan/，不少不錯的單位，但看者看著，覺得有點不同，甚麼不同呢？就是價格不同，印象中與剛開賣的時候有落差，有比較貴，但多多少，第一時間無法確定，因為我們第一期就開賣至今，所以所有過程的價格表，我們都有，我好奇去比對一下，整理如下：
哇，比我想像中的多，這是二年開賣的價格跟現在比較，如果是在台灣，這比例也還好，但如果有買過日本的房產的客戶，會知道，這種狀況很難見到，而且這14戶不是要就買的到，還是需要經過登錄與最後的抽籤，目前最小間1LDK已經有台灣客戶登記，但建商說當地也有5位日本客戶登記，9/10是最後確認時間，到時不知道會有多少倍率要抽。結果我們有二位客戶想購買，選的分別是3901(17530万日幣)與3917(5550万日幣)，最後結果分別是20倍與60倍的抽籤，也就是台灣一位客戶對19位跟59位日本抽籤，當然是沒抽到了。但這驚訝的倍率確實讓我感受到東京房產的熱度與日本的興起，另一方面也非常開心，對於之前信任我的客戶們，購買到一個值得流傳的好房產。
再聊另一個大阪建案
プレミストタワー靱本町https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/u353/
這建案是我今年2021/3/24推薦給大家的一個大阪地標物件，開賣時間是2021/3/21，就如我之前mail裡所說，是我們目前第一次接到正核心、地鐵一分鐘、三條線路、大公園一分鐘、地標建案、角地、價格與投報率都漂亮的物件，總戶數350戶，總樓層36樓，開賣到6月，已經銷售150戶，是大阪今年最熱銷的建案，出乎建商的意料，也出乎我們的意料。
這樣意料之外的熱銷，也使得建商不得不重新評估市場，所以在6月第一期簽約完後，7月就停止新的銷售，進行開會討論，來決定接下來的行銷進度與方式。討論結果，8月的銷售價格會微幅漲幅，不同單位不同，約2%~5%，還好，沒有像上方東京的建案那麼誇張，但也是與以往的日本建商銷售方式開始不同，另外也因為我們信義賣到契約裡可以販售的數量(真的是很感謝客戶們支持，在無法去日本看屋的狀況下，仍相信我們信義，願意接受視訊看屋，視訊簽約，當然也有很多客戶等待開放的那一天再過去好好挑)，所以9月後就不在開放海外通路販售，只限日本當地。
想講的真的很多，在日本第一線市場的我，體認很深，疫情後的這二年真的很重要，不論是對全世界、台灣還是日本的房市，如果您有日本置產的想法或是已經有日本的房產，誠心建議撥個時間好好研究一下日本現在的動態，或是找我們聊聊，交流交流，看如何規劃手邊的資產配置，可以有許多想法提供參考，近期也因為日本匯率的相對低點，詢問日本住宅或是商用不動產的客戶都變多了。
下方是一些以前日本不容易看到的新聞內容：
日本房地産（1）東京不愁賣
https://zh.cn.nikkei.com/columnviewpoint/column/46377-2021-10-19-05-00-26.html
日本超3成年輕人是有房一族
https://zh.cn.nikkei.com/politicsaeconomy/politicsasociety/45477-2021-07-26-05-00-37.html
東京中心和郊外住宅樓價格K型分化
https://zh.cn.nikkei.com/industry/propertiesconstruction/45561-2021-07-30-04-59-02.html
東京圈二手房價連續2個月刷新最高紀錄
https://zh.cn.nikkei.com/industry/propertiesconstruction/45586-2021-08-02-10-24-09.html
最後仍要特別提醒，那怕看似利多，但一定要研究，因為日本房產絕對不是隨便買就會隨便好的國家，就算是挑在蛋黃區，要研究區域的喜好、價格、客層與產品帶，也不是只要近車站就好，要看近甚麼車站，老話一句，以當地人的喜好與角度去挑選當地的物件，是海外置產非常重要的關鍵。
