名軒（1442）海樂地截至 2021/12 銷售比率｜股價波段下跌快兩成是買點嗎？

先看周 K 線

海樂地截至 2021/12 的銷售比率

通電時間

2022/1/4 下午

公司答覆：逾 6%

須以正式簽約為準，統計截至上周（也就是去年的十二月底）。

2021/11 法說會

截至 2021/10 底為 3%。

小結

從去年十月底至今整整兩個月，銷售比率增加 3%+。海樂地是 12棟，1,521 戶住家，10 戶店面及 382 戶事務所，總戶數 1,913 戶。簡單用 1,913 x 3% = 約 60 戶，統統當作住宅戶每戶算 11 百萬，所以是公司收到 660 百萬。( 來源：591 )

預售屋款項不是營收，是合約負債！

預售屋的產品週期如下

1. 買地
2. 產品規劃設計
3. 推案（預售）
4. 取得建造執照
5. 施工
6. 取得使用執照（俗稱完工）
7. 安排對保、過戶、持續裝修工程
8. 驗屋與交屋

「過戶」才是合約負債轉列營收的時間點

營收進來才會有 ESP，當預售屋「過戶」了公司收取的貨款才能轉列為損益表上的營收。過戶具體地講是指「產權移轉登記」。

★ 參考文章： 👉 查詢過戶〈欣陸（3703） 展望 2022｜琢豐案過戶情形更新至 1/1（內含建物過戶查詢方法，查詢無須費用）〉

海樂地完工時間

根據 2021 十一月公司法會資訊，海樂地預計在 2023 取得使用執照，但我個人會保守一點抓 2024。

★ 查詢完工： 👉 投資營建股卻不知道怎麼查使用執照是很不好的事，這招最快還不用錢，快學起來！ 👉 三分鐘學會查詢建案的使用執照申請進度，再也不用跟在別人後面跑

營收爆發是股價上漲的保證嗎？

1. 2021 六月營收 5.91 億、公布日：7/7
2. 2021 七月營收 14.11 億、公布日：8/10
3. 2021 八月營收 2.44 億、公布日：9/8
4. 2021 九月營收 2.32 億、公布日：10/8
5. 2021 十月營收 1.59 億、公布日：11/8
6. 2021 十一月營收 0.17 億、公布日：12/9

1. 七月營收爆發約「一個月後」開始上漲。
2. 十月下旬展開連續下跌，對照回九月營收是 2.32 億，已經連續兩個月營收衰退。九月營收是 10/8 公布，一直到 10/29 跑都不算晚。

小結

從這次名軒來看，等公布月營收爆發後再買還來得及，然後月營收連續兩個月衰退後也還有三個禮拜的時間離場躲開大跌。

結語

1. 從周 K 線觀察，等 9/17 爆大量那批人「消化完」再進場比較適合。
2. 公司回復說海樂地截至 2021/12 銷售比率逾 6%，過去兩個月增加 3%。
3. 合約負債不是營收，要等房屋過戶才能轉列。海樂地預計 2023 完工，我個人保守抓 2024。查詢預售屋完工的方法在這篇、查預售屋過戶數量的方法在這裡。
4. 營收爆發是否為股價上漲的保證，從這次名軒來看，等公布月營收爆發後再買還來得及，然後月營收連續兩個月衰退後也還有三個禮拜的時間離場躲開大跌。
5. 影響營建股股價因素很多，主要是建案通常要三年才能完工及過戶入帳，漫長的時間內有些投資朋友習慣事先布局靜待開花結果，未來我將不定期追蹤名軒。

本文不具投資勸誘之意，內容僅供個人檢討與學習；投資有風險，投資人應審慎評估並自負盈虧。

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