買樓是最好的投資？（四）流動性角度

任何資產配置以及投資，必須要考慮流動性（Liquidity）風險。究竟從流動性的角度，買樓是否最好的投資呢？ 1）流動性會影響買入時或出售時價格 最直接的看法，就是成交量。擁有物業出租或曾經出售物業的朋友，很容易便能感同身受：當整體物業市場氣氛悲觀，交投量不高的時候，心中理想的「市價」也未必能達到。資產的成交價格，就是賣家及買家同時願意買賣的價格。但是，如果市場缺乏買家及賣家，自然就只能夠按更高的價錢買入，或更低的價錢賣出。因此，投資物業，需要看當地市場的二手成交量是否充足。某些地區，因為用家或投資者需求旺盛，交投活躍；相反，某些地區則交投疏落，容易「有價無市」。只看一手發展商賣價的升幅，絕對反映不到真實的狀況。 更重要的是，如果以買樓作為有目標，而且提取時間明確的投資，例如子女教育或退休等，便更不能忽略這種流動性風險帶來的傷害。讀書的學費不能延遲，但一直無人睇樓，那又如何是好？相對地，在股票或債券市場，哪怕出現市場崩盤的情況，最多割價套現，也不容易出現這種無人承接，動彈不得的景況。（除非是投資了被制裁的俄羅斯債券吧）銀行流動性更高的資產，例如儲蓄保單及存款，就沒有這種風險了。 「財不入急門」，就最能生動地形容流動性的影響。 2）不動產的政策風險 不同國家及地區，對物業尤其是住宅物業的規管以及稅收都非常嚴厲，事關住宅價格以及租金會影響民生，民意，以至選票。而這些規管，並非一成不變，而是會隨著社會的動態以及貧富懸殊的差距而變動。在某些地區，例如內地，更會出現限購限售等規管。這些政策風險，並非純粹影響價格，更是在一段時間之後會影響投資者是否能成功出售。關於為何住宅物業會吸引高稅政策的詳細解析，請參考下一篇文章：買樓是最好的投資？（五）稅務角度 3）不容易轉移 物業是不動產，稅收是跟隨當地的法規。如果將來需要改變資產配置比例，一則交易成本甚高，二則一旦該地區的投資環境及經濟預期情況有變，就不容易出售調配。如果在家族傳承的角度考慮，事情只會更複雜。例如，如何把三層物業平均分配給兩名子女？又或者子女在海外發展，持有物業的稅務成本可能遠超想像。又或者因為海外身份需要繳納遺產稅，又可以如何調配？ 相對而言，哪怕投資於物業市場的房地產信託基金（REIT），由於其金融資產屬性，容易購入，出售，轉移及持有。因此，對普通的投資者來說，直接持有物業的流動性風險更高。 4）買賣的技巧及時機 任何事情都有危有機。以上的流動性分析，看似不利，實際卻只是對沒有專業財務策劃師協助的普通家庭不利。由於以上的流動性缺失，物業市場容易出現「錯價」的機會，而不被市場機制馬上修補。例如：因為結婚，生兒育女，或市場情緒追價而必須買入的買家，或因為教育經費，移民，離婚，退休，重病等事情而必須賣出的賣家。如果在投資市場要面對的主要對手是專業的金融機構，物業市場面對的主要對手就只是普通的個人。只要我們在理財規劃中沒有犯錯，例如教育和退休能夠提前利用合適的儲蓄保單及年金規劃，利用保險保障重病出現的醫療開支等，便可以耐心等待時機，不在市場暢旺時出手，投資表現就能夠更勝一籌。不過，如果要做到則必須下苦工，絕不輕鬆。因為真相是，物業投資不只是投資，絕對是一盤事業經營，才能成功。 利用物業流動性稀缺的特性賺錢，是零和遊戲，你贏則必然對方輸，無法避免。如果你考慮的是真實持有物業的回報，可以參考：買樓是最好的投資？（二）投資角度 所以，從流動性的角度，買樓是雙面刃。有能力駕馭的話絕對讓你回報增加，相反則會在零和遊戲中蒙受損失。

延伸閱讀：買樓是最好的投資系列 一）情感角度 二）投資角度 三）實際用途角度 四）流動性角度 五）稅務角度 六）抵押融資角度