【野男人投資】找店面應該注意的10個關鍵問題

地點

這邊指的地點不是指人潮的多寡 ，因為大部分想開酒吧的人應當都有些許業界的經驗或是有經營一些客人，酒吧的客群大多屬於目標客群，當然過路客群也相同重要。

大多數去喝酒的人都是朋友相約後找喜歡的店去消費，當然也有街上閒晃看到酒吧而進去消費的，或是習慣一個人獨飲的，如果沒有基本客群也非業界出身， 那在地點的評估，人潮量就需要考慮進去，但相對的成本會比較高。

但更重要的是使用分區，大台北地區大多是住商混合，大致上我們需要知道要找的店面使用分區是住或商，不管是住二或三，或是商用區。

而現行的法規只要使用分區是住宅使用，飲酒店業，酒吧業，跟酒相關的都不能設立，巷子不到8米的連餐飲都不行設立，但有的人會鑽縫隙，說是餐酒館，設立餐飲，而實際上賣酒，這樣的做法沒事就都沒事，如果遇到有心人的檢舉，就會很麻煩。

而住宅區可以設立餐廳，條件是臨路要8米，坪數要150米平方(約45坪)以下，賣賣啤酒是可以的，因為啤酒在法規的定義算是飲料(不然那些海產店都完蛋了)，而商用區則沒有以上的問題，要設立登記那些營業項目也都不會有問題，不過其實最重要的還是在於如果被檢舉的時候站不站的住腳，畢竟開酒吧難免比較吵，夜間酒客有時也不好規勸，如果沒有合規而被檢舉，得以連續處罰，絕對會消磨掉開店的熱情，得不償失。

近幾年開的酒吧都有往二樓甚至地下室發展的趨勢。但如果是地下室的話必須要確認是否有市府公函確認可以餐飲使用，或是原始的使用執照有備註可餐飲使用，不然如果是登記機房，防空避難室等，將來如果被督察到 ，也會是難解的問題。

鄰居

一般人開店的位置，左右鄰居大多也都是店家，大部分也都會禮尚往來，甚至互相幫忙，有時還可能幫忙收收貨，一般業者也不會住在店裡面，所以左右鄰居不會是太大的問題，主要是樓上的鄰居，依照我們過往的經驗，如果你的酒吧或餐廳樓上剛好有住人，而你開的位置剛好又是在住宅區，然後你又影響到他(噪音或是油煙)，或是他因故不希望你們在這開店，那將會是個沒完沒了的問題。

生意不好可以想辦法，但如果鄰居要找你麻煩，一定會耗盡你的耐心，尤其是如果你晚上也要上班的話，所以最好還是找商業區，或是樓上沒住人的，甚至於樓上是辦公室的，都可以避免掉很多不必要的麻煩。

房東

沒有人希望開店是常常搬來搬去的，但有時候選擇權在房東而不在房客，比如說房東不願意打長約只希望一年一年打合約，這樣投入的裝修攤提就會很危險。

(但打了長約後因為鄰居的問題搬家的先不包括在這)，因為房東不願意打長約通常都是保留漲房租的彈性，或是如果不喜歡你可以把你趕走，不過站在承租方的立場，假如有想長久經營的決心，建立長期合約這個條件是必要的，至少3到5年，這樣才能專心在店面經營上而不會有其他的干擾因素。

頂讓

要找到好的店面，有時候透過頂讓是另一個可以不錯的方式，畢竟好的店面很多都看不到門口招租，就已經更換房客了，甚至還有本來房客的租約還沒到，新房客合約已經簽好了(有些連鎖集團會這樣運作)，

也就是說你看到門口貼租的店面，或在591上刊登招租的店面，也是大部分找店面的人都看得到的，所以如果可以把要頂讓的店舖一起考慮進去，當成找店面的選項時，除了多一些選擇之外，有時候可能還會有另外的驚喜，不過要注意的是會有一筆頂讓費用(大多都可談)，要納入開辦成本裡做攤提。

是否有大電

野男人經歷過了好幾次開店跟搬店的經驗，也計算過店面有大電跟沒大電的費用差別，當然也試過沒有大電的開店。

何謂大電:

一般所謂大電是指台電進入住宅前未經變壓器調降之電壓，目前台電進入住宅前之電壓為380V，經過變壓器調整為110V及220V。

簡單的來說，這個條件會影響到你店鋪裡所有用電的負載，如果不足很容易會有跳電，甚至電線走火的問題，如果自己會判斷最好，不然最好請專業的水電技師協助，而申請一次大電的費用從幾萬元到幾十萬元都有可能，所以如果你找的店舖本來就有大電，可以替你省下一筆費用。

而判斷是否有大電的方法有幾個，一個是直接問房東，再來就是觀察店鋪裡的電箱最上面的總附載有沒有超過100A，進來室內電箱的電源線夠不夠粗，室外有沒有放置電桶。

再來就是問問房東看上一個承租方是否也是餐飲業，如果也是，那基本上需要的用電量應該就不會差太多

合約問題/裝修期(稅金/公證/二代健保)

開店裝修需要花的費用很多，所以合約簽訂的時間一定要3，5年，不然很難攤提的回來，而店面裝修期租金折讓的時間一般房東的可接受範圍大多是在半個月到一個月間，而是否公證則牽扯到報稅，跟公司報費用的這些問題，至於二代健保算要由哪一方繳，這些都是要跟房東溝通的。

有無漏水

房子是房東的，如果有漏水當然要請房東處理，不過站在承租方的立場，很多時候發現漏水的時後已經在開店做生意了，或者是在營業的時候發現的，而處理漏水的問題是有時效性的，如果有自己有配合的廠商要約時間會比較方便。

當然，如果沒有還是得請房東處理，這些也都是在簽約前需要跟房東溝通的，一方面可以看看店鋪裡有沒有漏水的相關問題，一部分則是可以試探房東處理這些問題的誠意。

是否都更

是比較少見的狀況，但也是不得注意的問題，因為有可能會因為這樣而虧到錢，都更的房子一定是屋齡比較久的，大多從外觀可以看出一些端倪，也要特別注意。

交通便利

現在連大學的招生率跟交通便利性都有影響了，何況是開店，習慣出來喝酒吃飯的客群，如果有捷運可到，步行不要太遠的都會加分。

招牌問題

如果是在商業區的店鋪大多都有固定的位置可以設置店鋪的招牌，但如果樓上是住家，而你又需要掛橫招，那是需要樓上鄰居的同意書的，因為固定招牌會佔用到樓上局部的位置，如果沒有溝通好而被檢舉是很吃虧的。

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