包租公們，疫情期間你的海外房產還好嗎？掌握幾個簡單出租常識幫助你管理遠在他鄉的屋子

海外包租公/婆們，二年多歷經Covid-19肆虐，你的海外房產狀況如何？房客如期繳租嗎？租客搬離後有如約定將房屋復原嗎？即便在自己的國家，遇到租房的“奧客”都很麻煩，更何況在人生地不熟的海外。本篇將討論海外房產租房要點，協助你提前預應、減少遇到“奧客”的困境（本內容將以馬來西亞的法令、 租約為主體，筆者認為也適用其他英美法系（或稱海洋法系）等國家，因為法律概念類似）。

出租前幾個最重要的事，如下。

1.確實審閱房客身份：

要取得租客身分證/護照/工作證，甚至是良民證，也了解該租客是從事哪一類型的工作、生意，有多少人口會進住等。曾發生房東為了趕快租掉，仲介沒有確認租客工作及狀態，結果房屋被跨國詐騙集團租用，房內放了機台、電話，還住了很多員工每天進進出出，太複雜的人員進出搞得社區管理層都來關心。後來警方破獲這個詐騙集團，屋主也被懷疑是否是共犯，花了很大功夫上法庭、提證據，賺了一點租金卻搞得自己揹上很大的風險。筆者建議若一開始審核房客身份時覺得不太對勁（如缺工作簽證、年紀很大還在拿學生簽證、名片拿不出來等），建議就不要租了吧以免節外生枝。

2.最最最重要的一點，就是『租約』

合約！先禮後兵，提早講好比後面再來吵架好

台灣的包租公/婆們，有些會用文具店買得到的制式租約，而專業一點的會到內政部下載住宅租賃契約書範本來改，更職業級的有請律師或地政士撰寫專業版本，你是屬於哪一種？

很多台灣的包租公是用文具店的版本，但到了國外可別這樣搞，不要覺得用line、whatsapp講好就好，所有的約定一定要『白紙黑字』明確地標註在租約中。有時租客會要求用他的租約版本，你一定要再三看過是否有不平等條約在其中以免吃大虧。

提一個常見租客對房東的不平等條約就是『提早解約』的條款，有些會稱為『expats clause』，是針對外派人士設計，條文提到若租客在租賃期間因公司安排調往他國、其他城市，房東需無條件解約並退回押金。這點很保護租客，不過對已經付仲介費（通常等同一個月租金）及其他費用的房東來說相對不公平。建議可以壓上條款請租客提相關文件證明調職，至少要住滿6-8個月以上，於搬離前60天前通知等條文，讓這條有彈性但是相對也不是那麼容易就讓租客想換就換。

出租中常見情況的處理做法，如下。

1.租客要求早進晚退

就像check in住飯店一樣，客人總是希望可以提早進住、提早用游泳池健身房，然後第二天可以睡到晚晚最好吃完午餐再撐一下才退房，重點以上希望是不用付費！租客也會有類似心態及需求，當租客要求提早入住時，房東可以作為是其中一個談判條件，在不影響租房狀況下（有些時候房子空著也是空著，還不如做為可以談判的籌碼來跟租客談）可以有條件、但不收租金的同意租客提早入住。建議可以在租約上直接將『提早入住』加入租約條件中。晚退則依照實際狀況，談妥即可。

2.合約都打完後才要求東要求西

在打租約前要再三確認清楚彼此需求跟房屋現場狀況，雖難免有小遺漏需要入住後再協調，但大的項目一定要提前確定。曾經有租客搬進去第一周嫌床鋪太軟，第二週嫌沙發太硬，第三周嫌冷氣不夠冷等，這些都會造成租客在租賃期間與房東的嫌隙，建議都要在租約簽訂前將大項目都確認清楚。

如果前面都溝通很多了，不幸還是遇到要求非合約內應執行項目的客戶，可以設定一個時間點（通常會再搬進去的一週內），請房客一次將要增加的項目提出，列出所有成本後跟房客談哪些是房東可負擔、哪些由房客自行支付，一次談總比一直談要有效率。

3.搬進去才發現漏水、冷氣不冷等狀況

東西壞了小問題再修就可以，一般有個不成文約定是房客入住30天內若家電測試時壞了房東要搞定、30天後依照wear and tear精神處理，有遇到問題就盡快回報給房東，可以提早完成修繕，讓房客住得安心。包租公們也可以直接在合約中直接列出試用期時間如15天（類似租屋鑑賞期，不能退租只能修繕家電），時間到之前需要提出異議，過了時間後則會視為自然或人為損壞。

租客退租前切記幾件事

1.房屋檢查要確實

請物管人員將房屋的每個角落都拍照存證，比對先前租屋前的房屋狀態，實際操作每個家電確認還堪用。

2.收據要保留下證明已執行

收房時爭議最大除了家俱家電的狀態外，幾項比較需要花費大錢整理的項目如冷氣、窗簾、沙發等，若租客說已經清理了，記得請租客務必提出清潔的收據，有必要電話向清潔公司驗證是否已清潔完成（因為有些清理不容易看到如清冷氣內部）。這樣在下個房客入住時，也能提供相關的收據，證明已清潔完成。

結語

海外置產是一個讓人興奮的事，畢竟能在國際的其他國家擁有地產表示事業有成。不要讓海外的房產因為管理問題反而成為麻煩事，畢竟要親自過去管理實在不容易。只要該做的做到，房東該負的責不要推卸，與在地的物管公司配合管理物業，並在出租前做好租客調查及租約管理，相信你的屋子一定可以在幾年後能夠達到你期待的投資報酬，或至少要能保持美美的狀態。

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My Property Bro 在大馬從事預售屋買賣及物業管理、二手房租賃與買賣等仲介服務，在第一線作業掌握在地法令、交易流程，對於國際學校教育及移民等也小有研究。從台灣到國際，持續與你分享最新情報。