海外包租公/婆們，二年多歷經Covid-19肆虐，你的海外房產狀況如何？房客如期繳租嗎？租客搬離後有如約定將房屋復原嗎？即便在自己的國家，遇到租房的“奧客”都很麻煩，更何況在人生地不熟的海外。本篇將討論海外房產租房要點，協助你提前預應、減少遇到“奧客”的困境（本內容將以馬來西亞的法令、 租約為主體，筆者認為也適用其他英美法系（或稱海洋法系）等國家，因為法律概念類似）。
文章一開始我們先定義什麼是“奧客”，每晚開趴/不付租金/甚至破壞房子，各種狀況該如何解決？以下是最常見的奧客行為及解決作法：
1.遲付租金
一般租約內通常會律定租客必須在每月租金支付日最遲7-10天內完成付款，超過約定時間房東可以依合約約定的年利率8%（依延遲天數計算）滯納金求償損失。這是一般的狀況，但若房客不付呢？可以直接從押金扣除嗎？是可以的，依照合約，可以發一封正式通知信給租客，附上遲繳租金的收款時間等事證，正式告知租客將從未來退租時應退還的押金中扣除。當然也可以選擇不要在第一次遲交就對租客罰款（人性本善原則），可以給警告信warning letter讓租客知道房東在意租金準時支付，避免下次再發生相同情事。
合約書中應詳列租金得繳交方式及違約處罰條例
2.更惡劣的，是不付租金
付租金是租房最基本的義務，不付房租真的可以是奧客之最。處理不付租的三個步驟：
(1)房東可以在未收到租金7天、且未能取得租客聯繫及回覆（解釋為何遲付），用簡訊、email及投實體信到租屋處之方式發送警告信，要求租客於7日內給付租金、滯納金罰款，並加註於7日內若未付款將停止電梯、大門卡的使用。
(2)7天後若租客仍沒有回應，建議做出第二次警告信（再加7天），同時請記得透過住處的管理中心了解租客是否還在此單位進出（調閱大門卡、監測社區攝影機）。
(3)最後一步需要請租屋處管理單位進行停通行卡等作為，要求租客付租金或選擇遷離。
以上若還未能取得回覆，則需要尋求法律及警方協助了。
曾經有租客三個月沒繳租金、屋主也沒特別留意，房東在發現後不論用電話或是上述的方式都聯繫不到房客，去管理室查租客最後一次刷卡時間是在三個月前、而且是只有進沒有出的刷卡紀錄。發生此狀況應先到警局備案，同時進行上述三步驟（可以縮短通知時間），經過電話、按門鈴、投信後，由警察協同屋主及管理單位直接進入該單位巡查，現場錄影存證。這個案例還好房客只是不告而別，沒有在屋內發生憾事（如非自然身故），算不幸中的大幸。
3.破壞房屋
房屋內的硬裝（裝修）及軟裝（傢俱、家電）會因為時間產生效能減損或故障，損壞又分為自然損壞跟刻意損壞，一般在英文租約上會看到wear and tear（或稱自然磨損）的合約內容，這點是房屋狀況中最重要的內容，房屋出租中東西壞了要修、退租後房屋復原等都跟這個條文內容有關。
建議在wear and tear中要明確定義什麼樣的程度屬於自然損壞、多少金額由租客自修等條文。對於使用年限已久的電器用品，可能會遇到壞了沒有零件修的狀況，建議都將相關的情境列出在租約之中，以減少後續租屋後的糾紛。
以上所稱奧客狀況，筆者認為可以在出租前就有效的控制或避免。
注意wear and tear條款要詳列房東跟租客權利義務
出租前幾個最重要的事，如下。
1.確實審閱房客身份：
要取得租客身分證/護照/工作證，甚至是良民證，也了解該租客是從事哪一類型的工作、生意，有多少人口會進住等。曾發生房東為了趕快租掉，仲介沒有確認租客工作及狀態，結果房屋被跨國詐騙集團租用，房內放了機台、電話，還住了很多員工每天進進出出，太複雜的人員進出搞得社區管理層都來關心。後來警方破獲這個詐騙集團，屋主也被懷疑是否是共犯，花了很大功夫上法庭、提證據，賺了一點租金卻搞得自己揹上很大的風險。筆者建議若一開始審核房客身份時覺得不太對勁（如缺工作簽證、年紀很大還在拿學生簽證、名片拿不出來等），建議就不要租了吧以免節外生枝。
2.最最最重要的一點，就是『租約』
合約！先禮後兵，提早講好比後面再來吵架好
台灣的包租公/婆們，有些會用文具店買得到的制式租約，而專業一點的會到內政部下載住宅租賃契約書範本來改，更職業級的有請律師或地政士撰寫專業版本，你是屬於哪一種？
很多台灣的包租公是用文具店的版本，但到了國外可別這樣搞，不要覺得用line、whatsapp講好就好，所有的約定一定要『白紙黑字』明確地標註在租約中。有時租客會要求用他的租約版本，你一定要再三看過是否有不平等條約在其中以免吃大虧。
提一個常見租客對房東的不平等條約就是『提早解約』的條款，有些會稱為『expats clause』，是針對外派人士設計，條文提到若租客在租賃期間因公司安排調往他國、其他城市，房東需無條件解約並退回押金。這點很保護租客，不過對已經付仲介費（通常等同一個月租金）及其他費用的房東來說相對不公平。建議可以壓上條款請租客提相關文件證明調職，至少要住滿6-8個月以上，於搬離前60天前通知等條文，讓這條有彈性但是相對也不是那麼容易就讓租客想換就換。
租約內容一定要每個字看過想過，不懂就問！絕對不要先簽再說
出租中常見情況的處理做法，如下。
1.租客要求早進晚退
就像check in住飯店一樣，客人總是希望可以提早進住、提早用游泳池健身房，然後第二天可以睡到晚晚最好吃完午餐再撐一下才退房，重點以上希望是不用付費！租客也會有類似心態及需求，當租客要求提早入住時，房東可以作為是其中一個談判條件，在不影響租房狀況下（有些時候房子空著也是空著，還不如做為可以談判的籌碼來跟租客談）可以有條件、但不收租金的同意租客提早入住。建議可以在租約上直接將『提早入住』加入租約條件中。晚退則依照實際狀況，談妥即可。
2.合約都打完後才要求東要求西
在打租約前要再三確認清楚彼此需求跟房屋現場狀況，雖難免有小遺漏需要入住後再協調，但大的項目一定要提前確定。曾經有租客搬進去第一周嫌床鋪太軟，第二週嫌沙發太硬，第三周嫌冷氣不夠冷等，這些都會造成租客在租賃期間與房東的嫌隙，建議都要在租約簽訂前將大項目都確認清楚。
如果前面都溝通很多了，不幸還是遇到要求非合約內應執行項目的客戶，可以設定一個時間點（通常會再搬進去的一週內），請房客一次將要增加的項目提出，列出所有成本後跟房客談哪些是房東可負擔、哪些由房客自行支付，一次談總比一直談要有效率。
3.搬進去才發現漏水、冷氣不冷等狀況
東西壞了小問題再修就可以，一般有個不成文約定是房客入住30天內若家電測試時壞了房東要搞定、30天後依照wear and tear精神處理，有遇到問題就盡快回報給房東，可以提早完成修繕，讓房客住得安心。包租公們也可以直接在合約中直接列出試用期時間如15天（類似租屋鑑賞期，不能退租只能修繕家電），時間到之前需要提出異議，過了時間後則會視為自然或人為損壞。
房屋管理很重要，交給專業物管公司能解決很多不必要的事
租客退租前切記幾件事
1.房屋檢查要確實
請物管人員將房屋的每個角落都拍照存證，比對先前租屋前的房屋狀態，實際操作每個家電確認還堪用。
2.收據要保留下證明已執行
收房時爭議最大除了家俱家電的狀態外，幾項比較需要花費大錢整理的項目如冷氣、窗簾、沙發等，若租客說已經清理了，記得請租客務必提出清潔的收據，有必要電話向清潔公司驗證是否已清潔完成（因為有些清理不容易看到如清冷氣內部）。這樣在下個房客入住時，也能提供相關的收據，證明已清潔完成。
結語
海外置產是一個讓人興奮的事，畢竟能在國際的其他國家擁有地產表示事業有成。不要讓海外的房產因為管理問題反而成為麻煩事，畢竟要親自過去管理實在不容易。只要該做的做到，房東該負的責不要推卸，與在地的物管公司配合管理物業，並在出租前做好租客調查及租約管理，相信你的屋子一定可以在幾年後能夠達到你期待的投資報酬，或至少要能保持美美的狀態。
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My Property Bro
在大馬從事預售屋買賣及物業管理、二手房租賃與買賣等仲介服務，在第一線作業掌握在地法令、交易流程，對於國際學校教育及移民等也小有研究。從台灣到國際，持續與你分享最新情報。
