包租公們,疫情期間你的海外房產還好嗎?掌握幾個簡單出租常識幫助你管理遠在他鄉的屋子
Bear Chang 張書瑋
Bear Chang 張書瑋

包租公們,疫情期間你的海外房產還好嗎?掌握幾個簡單出租常識幫助你管理遠在他鄉的屋子

2022-06-13|閱讀時間約 8 分鐘
海外包租公/婆們,二年多歷經Covid-19肆虐,你的海外房產狀況如何?房客如期繳租嗎?租客搬離後有如約定將房屋復原嗎?即便在自己的國家,遇到租房的“奧客”都很麻煩,更何況在人生地不熟的海外。本篇將討論海外房產租房要點,協助你提前預應、減少遇到“奧客”的困境(本內容將以馬來西亞的法令、 租約為主體,筆者認為也適用其他英美法系(或稱海洋法系)等國家,因為法律概念類似)。
文章一開始我們先定義什麼是“奧客”,每晚開趴/不付租金/甚至破壞房子,各種狀況該如何解決?以下是最常見的奧客行為及解決作法:
1.遲付租金
一般租約內通常會律定租客必須在每月租金支付日最遲7-10天內完成付款,超過約定時間房東可以依合約約定的年利率8%(依延遲天數計算)滯納金求償損失。這是一般的狀況,但若房客不付呢?可以直接從押金扣除嗎?
是可以的,依照合約,可以發一封正式通知信給租客,附上遲繳租金的收款時間等事證,正式告知租客將從未來退租時應退還的押金中扣除。當然也可以選擇不要在第一次遲交就對租客罰款(人性本善原則),可以給警告信warning letter讓租客知道房東在意租金準時支付,避免下次再發生相同情事。
合約書中應詳列租金得繳交方式及違約處罰條例
2.更惡劣的,是不付租金
付租金是租房最基本的義務,不付房租真的可以是奧客之最。處理不付租的三個步驟:
(1)房東可以在未收到租金7天、且未能取得租客聯繫及回覆(解釋為何遲付),用簡訊、email及投實體信到租屋處之方式發送警告信,要求租客於7日內給付租金、滯納金罰款,並加註於7日內若未付款將停止電梯、大門卡的使用。
(2)7天後若租客仍沒有回應,建議做出第二次警告信(再加7天),同時請記得透過住處的管理中心了解租客是否還在此單位進出(調閱大門卡、監測社區攝影機)。
(3)最後一步需要請租屋處管理單位進行停通行卡等作為,要求租客付租金或選擇遷離。
以上若還未能取得回覆,則需要尋求法律及警方協助了。
曾經有租客三個月沒繳租金、屋主也沒特別留意,房東在發現後不論用電話或是上述的方式都聯繫不到房客,去管理室查租客最後一次刷卡時間是在三個月前、而且是只有進沒有出的刷卡紀錄。發生此狀況應先到警局備案,同時進行上述三步驟(可以縮短通知時間),經過電話、按門鈴、投信後,由警察協同屋主及管理單位直接進入該單位巡查,現場錄影存證。這個案例還好房客只是不告而別,沒有在屋內發生憾事(如非自然身故),算不幸中的大幸。
3.破壞房屋
房屋內的硬裝(裝修)及軟裝(傢俱、家電)會因為時間產生效能減損或故障,損壞又分為自然損壞跟刻意損壞,一般在英文租約上會看到wear and tear(或稱自然磨損)的合約內容,這點是房屋狀況中最重要的內容,房屋出租中東西壞了要修、退租後房屋復原等都跟這個條文內容有關。
建議在wear and tear中要明確定義什麼樣的程度屬於自然損壞、多少金額由租客自修等條文。對於使用年限已久的電器用品,可能會遇到壞了沒有零件修的狀況,建議都將相關的情境列出在租約之中,以減少後續租屋後的糾紛。
以上所稱奧客狀況,筆者認為可以在出租前就有效的控制或避免。
注意wear and tear條款要詳列房東跟租客權利義務

出租前幾個最重要的事,如下。

1.確實審閱房客身份:
要取得租客身分證/護照/工作證,甚至是良民證,也了解該租客是從事哪一類型的工作、生意,有多少人口會進住等。曾發生房東為了趕快租掉,仲介沒有確認租客工作及狀態,結果房屋被跨國詐騙集團租用,房內放了機台、電話,還住了很多員工每天進進出出,太複雜的人員進出搞得社區管理層都來關心。後來警方破獲這個詐騙集團,屋主也被懷疑是否是共犯,花了很大功夫上法庭、提證據,賺了一點租金卻搞得自己揹上很大的風險。筆者建議若一開始審核房客身份時覺得不太對勁(如缺工作簽證、年紀很大還在拿學生簽證、名片拿不出來等),建議就不要租了吧以免節外生枝。
2.最最最重要的一點,就是『租約』
合約!先禮後兵,提早講好比後面再來吵架好
台灣的包租公/婆們,有些會用文具店買得到的制式租約,而專業一點的會到內政部下載住宅租賃契約書範本來改,更職業級的有請律師或地政士撰寫專業版本,你是屬於哪一種?
很多台灣的包租公是用文具店的版本,但到了國外可別這樣搞,不要覺得用line、whatsapp講好就好,所有的約定一定要『白紙黑字』明確地標註在租約中。有時租客會要求用他的租約版本,你一定要再三看過是否有不平等條約在其中以免吃大虧。
提一個常見租客對房東的不平等條約就是『提早解約』的條款,有些會稱為『expats clause』,是針對外派人士設計,條文提到若租客在租賃期間因公司安排調往他國、其他城市,房東需無條件解約並退回押金。這點很保護租客,不過對已經付仲介費(通常等同一個月租金)及其他費用的房東來說相對不公平。建議可以壓上條款請租客提相關文件證明調職,至少要住滿6-8個月以上,於搬離前60天前通知等條文,讓這條有彈性但是相對也不是那麼容易就讓租客想換就換。
租約內容一定要每個字看過想過,不懂就問!絕對不要先簽再說
出租中常見情況的處理做法,如下。
1.租客要求早進晚退
就像check in住飯店一樣,客人總是希望可以提早進住、提早用游泳池健身房,然後第二天可以睡到晚晚最好吃完午餐再撐一下才退房,重點以上希望是不用付費!租客也會有類似心態及需求,當租客要求提早入住時,房東可以作為是其中一個談判條件,在不影響租房狀況下(有些時候房子空著也是空著,還不如做為可以談判的籌碼來跟租客談)可以有條件、但不收租金的同意租客提早入住。建議可以在租約上直接將『提早入住』加入租約條件中。晚退則依照實際狀況,談妥即可。
2.合約都打完後才要求東要求西
在打租約前要再三確認清楚彼此需求跟房屋現場狀況,雖難免有小遺漏需要入住後再協調,但大的項目一定要提前確定。曾經有租客搬進去第一周嫌床鋪太軟,第二週嫌沙發太硬,第三周嫌冷氣不夠冷等,這些都會造成租客在租賃期間與房東的嫌隙,建議都要在租約簽訂前將大項目都確認清楚。
如果前面都溝通很多了,不幸還是遇到要求非合約內應執行項目的客戶,可以設定一個時間點(通常會再搬進去的一週內),請房客一次將要增加的項目提出,列出所有成本後跟房客談哪些是房東可負擔、哪些由房客自行支付,一次談總比一直談要有效率。
3.搬進去才發現漏水、冷氣不冷等狀況
東西壞了小問題再修就可以,一般有個不成文約定是房客入住30天內若家電測試時壞了房東要搞定、30天後依照wear and tear精神處理,有遇到問題就盡快回報給房東,可以提早完成修繕,讓房客住得安心。包租公們也可以直接在合約中直接列出試用期時間如15天(類似租屋鑑賞期,不能退租只能修繕家電),時間到之前需要提出異議,過了時間後則會視為自然或人為損壞。
房屋管理很重要,交給專業物管公司能解決很多不必要的事
租客退租前切記幾件事
1.房屋檢查要確實
請物管人員將房屋的每個角落都拍照存證,比對先前租屋前的房屋狀態,實際操作每個家電確認還堪用。
2.收據要保留下證明已執行
收房時爭議最大除了家俱家電的狀態外,幾項比較需要花費大錢整理的項目如冷氣、窗簾、沙發等,若租客說已經清理了,記得請租客務必提出清潔的收據,有必要電話向清潔公司驗證是否已清潔完成(因為有些清理不容易看到如清冷氣內部)。這樣在下個房客入住時,也能提供相關的收據,證明已清潔完成。
結語
海外置產是一個讓人興奮的事,畢竟能在國際的其他國家擁有地產表示事業有成。不要讓海外的房產因為管理問題反而成為麻煩事,畢竟要親自過去管理實在不容易。只要該做的做到,房東該負的責不要推卸,與在地的物管公司配合管理物業,並在出租前做好租客調查及租約管理,相信你的屋子一定可以在幾年後能夠達到你期待的投資報酬,或至少要能保持美美的狀態。
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My Property Bro
在大馬從事預售屋買賣及物業管理、二手房租賃與買賣等仲介服務,在第一線作業掌握在地法令、交易流程,對於國際學校教育及移民等也小有研究。從台灣到國際,持續與你分享最新情報。
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作者介紹
十年以上房產經驗,曾任上市地產公司總經理室經理,規劃數百家分店服務流程,2015外派、移居馬來西亞吉隆坡開業,在大馬從事預售屋買賣及物業管理、二手房租賃與買賣等仲介服務,第一線掌握在地法令、交易流程,對於國際學校教育及移民等也小有研究。從台灣到國際,持續與你分享最新情報。
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