為什麼現在你不該去買預售屋？

讓我們從預售屋交易實務的面向來討論
到底現在是不是買預售屋的好時機？別人恐懼我貪婪這句話，在現在的預售屋市場是否成立呢？

誠如標題的結論，在現階段我完全不會建議身邊的朋友去買預售屋，尤其是轉售案件，我的原因有2個。

第1個原因是「預售屋消耗了太多資金的時間價值」假設買一樣的總價的預售屋跟中古成屋，買預售轉售案件需要多拿出約一成的現金自備款。

以下舉實例說明：
某甲跟建商買了1000萬的A預售屋，因種種理由無自住需求，因而想要轉售賣1100萬，某乙因為太喜歡A預售屋的建商品牌、地點跟格局，加上該建案已經完銷沒辦法直接再找建商買，週邊其他比較晚開始銷售的建案價格也沒有比較便宜，因此某乙把某甲轉售的A預售屋買下來自住。

那某乙在最後房子蓋好交屋時，所要拿出的頭期款，並不是用轉售總價1100萬貸款8成之後的220萬，而是用某甲跟建商簽約總價1000萬貸款八成，自備頭期200萬，加上交易價差100萬，總計要300萬。假設某乙的收入跟貸款能力都沒有問題，有300萬現金的話，已經可以買得起總價1500萬的中古成屋了，但因為是買預售轉售案件，卻只能買總價1100的房子。

而且預售屋在交屋完成之前，雖然某乙付出了一大堆的資金，卻還完全不能使用收益，對出外租屋的人想買第一間自住的人來說，等於是蠟燭兩頭燒，一邊付房租，一邊還要付預售屋的工程期款。尤其如果是買轉約案件，買賣的價差還要先匯到交易的履約保證帳戶中卡蠻長的時間，如此一來一往，大大的消耗了自身資金的時間價值，也浪費了利用房貸的槓桿擴展自身資產負債表的機會，我認為非常不划算。

第2個我認為現在不建議買預售屋的原因，是「交屋期拉太長及法令修正，造成不確定性增加與彈性下降」這一兩年因為缺工缺料通膨飛漲的情況之下，導致預售屋交期拉長。疫情前的預售屋，從開賣到交屋大概都抓兩年到兩年半，但近期的預售屋交屋時間，往往都拉長到三年甚至四年，因為建商也怕缺工造成延遲交屋必須付違約金，所以乾脆在簽約時就把交屋時間拉長。

交屋時間拉長，不確定性就更多，三、四年內不管是工作的調動、人生狀態變化導致需求改變等因素，都有可能讓原來的購屋決定必須做出調整，人生未來三、四年會發生什麼事，有時候很難說。但這次平均地權條例修正後，先不管有沒有溯及既往禁止轉售，買預售屋在需要因應人生狀態改變做調整時，彈性都比中古成屋要低很多。

中古成屋買完大概2到3個月就交屋，交屋後可以立即使用收益，出外工作的人馬上可以解決住的剛需，不用再花錢租屋，在持有過程中如果有什麼不同人生規劃，都可以立即做出處置，交屋後不管是要出售，還是金流夠強大要先出租再另外買新屋，這都可以隨時調整，中古成屋在賣掉換屋時還可以做重購退稅，如果是買預售屋，即使可以在交屋前轉約，也是沒辦法重購退稅的。

綜合以上所述，兩個我認為現在不推薦買預售屋的理由：
一、浪費資金成本：一樣的頭期款預算可以拿去做更好的財務規劃。
二、高不確定性及缺乏彈性：交屋期拉太長，持有期間無法使用收益。

我覺得買中古成屋對比預售屋在規劃上真的靈活很多，不過對於買得起預售屋轉售案件的人，我覺得也不用替他們擔心太多啦，參考我上面舉的例子，大家應該看得出來，能買預售屋轉售案件的人，財力都比買同樣價格房子的真首購族來的雄厚太多了，這些都是使用降維打擊，買對他們的自備款而言相對低總價的房子的人們。

事情沒有絕對的對錯，就是選擇的不同而已。