從土地成本角度來推估個案的房價合理性

今天來速算一下，從土地成本的角度來推估個案的房價合理性，以華固建設在台中水湳的土地為例，關鍵字有土地總價、土地面積、土地使用分區、容移與否與價金、預估房價--

★土地價格：約88.8萬/坪 (原始購買總價/土地面積)

★★容移成本單價：約24萬/坪(容移總價/土地面積)

★★★土地含容移總成本：112.8萬/坪

★土地使用分區：住一之一

★建蔽率/容積率：50/140

★推估含容移40%的地上坪效：約3.5

★換算每坪土地成本：約32.23萬/坪

★此案營造成本預估：約20萬/坪

★土地+營造成本小計：約52.23萬/坪

★土地+營造+管銷成本小計：約60萬/坪

★加上利潤的預估售價：約72~75萬/坪

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新聞連結參考來源：華固台中推案 有新動作 https://udn.com/news/story/7252/6954157

『華固2021年以總價28.8億元買下台中市西屯區水湳經貿園區約3,243.44坪土地，昨（6）日公告辦理容積移轉，已預繳「容（積）移（轉）代金」約7.79億元，交易人為台中市政府。』

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『華固建設總經理洪嘉昇表示，該塊基地精華，以約7.79億元取得容積移轉40%，預計規劃興建二棟27樓建築，坪數規劃35、45、52坪，一層五戶，另有約2,500坪可規劃景觀及公設，預計今年第4季取得建照，最快明年第1季公開銷售。商仲預估，華固的品牌實力強，加上地段位置精華，預期單價7字頭不是問題。』

華固布局台中2年砸逾50億獵地 首案總銷百億明年登場https://www.fbs168.com/news/5678.html?mibextid=Zxz2cZ&fbclid=IwAR25JMvDOLBuNwqUoLMJdw5OrT3F2TJ76MxfLVitYnebZNVZEVID_4s6bDA