土地300萬/坪，房價是什麼概念？！

前幾天看到一個新聞標題：【水湳新地王誕生 追上七期擠身300萬俱樂部】

有同事問我：

Q1：土地價格越高房價就一定越高嗎？

Q2：要怎麼從土地價格推估房價？

索性把這四年內台中市土地交易超過300萬/坪的整理一下，基本概念及粗估成本架構參考如下表--

A1：土地要看使用分區有不同建蔽率/容積率，如圖所示最低單價300萬/坪，因為容積率最低，換算下來每坪土地成本反而是最高的，其實它是最貴的=.=

A2：

☆不同使用分區試算的坪效不同，表中以地上最基礎獎勵坪效(姑且不考慮地下室跟是否容移)，試算出每塊地的每坪土地成本。

☆依過往經驗，這幾塊地都屬於高容積，應該都是超高樓層的規劃，營造成本大約20萬/坪預估。

☆管銷成本包含人力、廣告、利息、稅、設計規畫等。

☆推估基本利潤得出終端售價，利潤依各家經營原則而異。

☆每家建設公司定位不同，營造成本有可能因規畫內容而異；管銷成本也有可能因總銷規模大小不同，開挖地下室的車位數量跟申請相關容易獎勵等也會影響成本跟終端售價。

※題外話，最近跟地主在交涉，因稅制加重，地主們陸續開始轉嫁稅的成本給開發商，例如，談好的金額，會變成要『實拿』，意思就是交易後的產生的稅成本，也希望開發商吸收，造成土地開發成本持續堆疊的現象；土地成本佔了總成本一半以上，加工財的利潤結構也愈來愈挑戰市場！

新聞參考連結，水湳新地王誕生 追上七期擠身300萬俱樂部https://www.fbs168.com/news/5690.html