從土地成本角度來推估個案的房價合理性
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今天來速算一下，從土地成本的角度來推估個案的房價合理性，以華固建設在台中水湳的土地為例，關鍵字有土地總價、土地面積、土地使用分區、容移與否與價金、預估房價--
★土地價格：約88.8萬/坪 (原始購買總價/土地面積)
★★容移成本單價：約24萬/坪(容移總價/土地面積)
★★★土地含容移總成本：112.8萬/坪
★土地使用分區：住一之一
★建蔽率/容積率：50/140
★推估含容移40%的地上坪效：約3.5
★換算每坪土地成本：約32.23萬/坪
★此案營造成本預估：約20萬/坪
★土地+營造成本小計：約52.23萬/坪
★土地+營造+管銷成本小計：約60萬/坪
★加上利潤的預估售價：約72~75萬/坪
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新聞連結參考來源：華固台中推案 有新動作 https://udn.com/news/story/7252/6954157
『華固2021年以總價28.8億元買下台中市西屯區水湳經貿園區約3,243.44坪土地，昨（6）日公告辦理容積移轉，已預繳「容（積）移（轉）代金」約7.79億元，交易人為台中市政府。』
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『華固建設總經理洪嘉昇表示，該塊基地精華，以約7.79億元取得容積移轉40%，預計規劃興建二棟27樓建築，坪數規劃35、45、52坪，一層五戶，另有約2,500坪可規劃景觀及公設，預計今年第4季取得建照，最快明年第1季公開銷售。商仲預估，華固的品牌實力強，加上地段位置精華，預期單價7字頭不是問題。』
華固布局台中2年砸逾50億獵地 首案總銷百億明年登場https://www.fbs168.com/news/5678.html?mibextid=Zxz2cZ&fbclid=IwAR25JMvDOLBuNwqUoLMJdw5OrT3F2TJ76MxfLVitYnebZNVZEVID_4s6bDA
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地產搞什麼‽‽主要分享【地產職場】日常，踏入房地產的起心動念只為買房不吃虧，一轉眼從菜鳥變大叔，記錄所見所聞的建設公司從業軌跡，以歸零的心態客觀輸出所思所想，期待產出具價值性的工作筆記，教學相長！
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永慶房屋盤點近1年7都預售屋各坪數交易比，新竹縣市40坪以上逾70%。分析指出因受惠科學園區效益，薪資收入高，使大坪數高總價物件仍備受歡迎，成為交易主力。第2名台中市40坪以上占比61.2%，主因7期與水湳等皆有繁多的大坪數豪宅推案。北市則因預售屋單價高，對購屋族房貸吃重，因此建商多以能負擔總價帶規
住商機構統計新竹縣、市購屋族24年首季平均需籌措498.5、450.8萬自備款，2縣市不僅自備款金額在7都中僅輸北市，且與21年同期相比，晚3年買房自備款要增加分別215.3、167.7萬元。
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這篇文章描述了實際正在發生的土地繼承案，涉及到大量公同共有的土地，帶來了分配上的困難和不公。作者在文中混合了實際事實和虛構情節，以小說家的習慣編故事的方式議論現實事件。文章強調了土地繼承案帶來的挑戰和不公，以及分配上的困難。作者呼籲讀者通過文章的描述和推理，去識別真實與虛構之間的差異。
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