低土地成本營建股的機會-2718晶悅

一、從總太的例子啟發

總太過去幾年在北屯廍子推出逼近7000戶的個案，包含「總太明日」、「總太青境」、「總太2020」、「共好MELODY」及「總太聚作」、「心之所向」等。

吳錫坤也不諱言：「當初因為標地標得便宜，才能推出這些首購族買得起的產品。我相信這塊地如果是別的公司標走，價位沒有30（萬元）也要28、29（萬元），這對對年輕人來說一坪差5萬元，30坪就差150萬元，150萬元要存多久，要多還5年耶。」
「我講究的是滿足點，我對推案的滿足點夠了，所以公司很少去賺高價，寧可維持一個價格，社會大眾覺得CP值高，我們利潤可以對股東交代就好，所以我不一定要用市價去賺到滿缽滿盆，房地產賺個一兩個案子一輩子夠用了，滿足了就好。」吳錫坤說。

原文網址: 建商第一人認「盛極而衰」　總太地產創辦人：房子是拿來住的 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞

=>總太過去的成功取決於便宜的土地，但土地開發已近尾聲，目光可轉移到其他有類似條件的營建股。

二、晶悅土地成本

1.武東段106地號：7961.41平方公尺，2408坪，9.07萬/坪，34,500元/平方公尺，總金額274,668,645元
2.武東段108地號：5082.76平方公尺，1537坪，9.52萬/坪，28,800元/平方公尺，總金額146,383,488元
3.武東段109地號：5629.44平方公尺，1703坪，10.41萬/坪，31,500元/平方公尺，總金額177,327,360元
4.武東段115地號：7188.49平方公尺，2174坪，11.73萬/坪，35,489元/平方公尺，總金額255,112,322元。

5.武東段117地號：3233.31平方公尺，978坪，10.73萬/坪，32,468元/平方公尺，總金額104,979,109元。

6.武東段245、246地號地上權，4116.66坪，年租金 6,287,261 元

111年福裕以單坪53.47萬元、總價10億3890萬元購入，換算每坪地價53.47萬元，打破歸仁高鐵特區地價新高。晶悅於107年標得武東段8800坪，每坪土地價格大概10萬，光土地價格已增值5倍。

7.桃園會稽段

地坪2171坪，土地3.63億，16.72萬/坪，晶悅桃園大飯店舊址60年代取得，土地成本低廉，現今土地市價可能達每坪100萬以上。

三、近期推案計畫狀況

三(1) 112年度展望

晶悅首發已推案，總銷30億，截至112年Q2，已認列17億，EPS6.43 ; Q3 營收2.37億，估計EPS約1元，截至112年Q3，累計EPS約7.43。另尚有餘屋10.63億，約EPS 4.5元尚待認列。先估計Q4再銷售成屋EPS1.57元，估計112全年EPS9元。剩餘EPS2.93元成屋留待113年度銷售。

三(2) 113-115年度展望

晶悅首發二期約113年Q2 完工，因土地成本低及發包早，總建坪14,606坪，以每坪售價32估計約總銷46.7億元，土地及建物成本共計17.22億元，(46-17.22-46*0.1)0.8/8.75=EPS22元，另加計晶悅首發一期剩餘EPS2.93元，共計24.93元，若依3年分售，每年EPS8.31元。

三(3)116年度展望

將有晶悅首發三期及桃園飯店都更案完工入帳。

晶悅飯店拆除後，將興建5棟地上19層、1棟18層住商大樓，地下則是連通開發4層，全區設置戶數596戶，其中包含2戶公益設施、5戶店鋪、2戶金融服務使用、38戶辦公室，其餘皆為集合住宅，樓地板面積達2.2萬坪，另有594個汽車停車位、610個機車停車位。

莊敬權也提到，該都更案由合一建築（股）公司擔任實施者，都市更新容積獎勵高達50％，由於全案採權利變換方式辦理，依都市更新條例第67條享稅賦減免，除可免徵土地增值稅及契稅外，更新後第一次移轉時，也可減徵土地增值稅及契稅40%。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4206665

晶悅飯店都更EPS 估計: (90-3.63-37.02-90*0.1)*(1-0.1)/8.75=41.52

晶悅首發三期(武東115)估計:(50-3.6-21-50*0.1)*(1-0.2)/8.75=18.65