低土地成本營建股的機會-2718晶悅

更新於 發佈於 閱讀時間約 4 分鐘
投資理財內容聲明

一、從總太的例子啟發

總太過去幾年在北屯廍子推出逼近7000戶的個案,包含「總太明日」、「總太青境」、「總太2020」、「共好MELODY」及「總太聚作」、「心之所向」等。

吳錫坤也不諱言:「當初因為標地標得便宜,才能推出這些首購族買得起的產品。我相信這塊地如果是別的公司標走,價位沒有30(萬元)也要28、29(萬元),這對對年輕人來說一坪差5萬元,30坪就差150萬元,150萬元要存多久,要多還5年耶。」
「我講究的是滿足點,我對推案的滿足點夠了,所以公司很少去賺高價,寧可維持一個價格,社會大眾覺得CP值高,我們利潤可以對股東交代就好,所以我不一定要用市價去賺到滿缽滿盆,房地產賺個一兩個案子一輩子夠用了,滿足了就好。」吳錫坤說。

原文網址: 建商第一人認「盛極而衰」 總太地產創辦人:房子是拿來住的 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞

=>總太過去的成功取決於便宜的土地,但土地開發已近尾聲,目光可轉移到其他有類似條件的營建股。

二、晶悅土地成本

1.武東段106地號:7961.41平方公尺,2408坪,9.07萬/坪,34,500元/平方公尺,總金額274,668,645元
2.武東段108地號:5082.76平方公尺,1537坪,9.52萬/坪,28,800元/平方公尺,總金額146,383,488元
3.武東段109地號:5629.44平方公尺,1703坪,10.41萬/坪,31,500元/平方公尺,總金額177,327,360元
4.武東段115地號:7188.49平方公尺,2174坪,11.73萬/坪,35,489元/平方公尺,總金額255,112,322元。

5.武東段117地號:3233.31平方公尺,978坪,10.73萬/坪,32,468元/平方公尺,總金額104,979,109元。

6.武東段245、246地號地上權,4116.66坪,年租金 6,287,261 元

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111年福裕以單坪53.47萬元、總價10億3890萬元購入,換算每坪地價53.47萬元,打破歸仁高鐵特區地價新高。晶悅於107年標得武東段8800坪,每坪土地價格大概10萬,光土地價格已增值5倍。


7.桃園會稽段

地坪2171坪,土地3.63億,16.72萬/坪,晶悅桃園大飯店舊址60年代取得,土地成本低廉,現今土地市價可能達每坪100萬以上。

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三、近期推案計畫狀況

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三(1) 112年度展望

晶悅首發已推案,總銷30億,截至112年Q2,已認列17億,EPS6.43 ; Q3 營收2.37億,估計EPS約1元,截至112年Q3,累計EPS約7.43。另尚有餘屋10.63億,約EPS 4.5元尚待認列。先估計Q4再銷售成屋EPS1.57元,估計112全年EPS9元。剩餘EPS2.93元成屋留待113年度銷售。

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三(2) 113-115年度展望

晶悅首發二期約113年Q2 完工,因土地成本低及發包早,總建坪14,606坪,以每坪售價32估計約總銷46.7億元,土地及建物成本共計17.22億元,(46-17.22-46*0.1)0.8/8.75=EPS22元,另加計晶悅首發一期剩餘EPS2.93元,共計24.93元,若依3年分售,每年EPS8.31元。

三(3)116年度展望

將有晶悅首發三期及桃園飯店都更案完工入帳。

晶悅飯店拆除後,將興建5棟地上19層、1棟18層住商大樓,地下則是連通開發4層,全區設置戶數596戶,其中包含2戶公益設施、5戶店鋪、2戶金融服務使用、38戶辦公室,其餘皆為集合住宅,樓地板面積達2.2萬坪,另有594個汽車停車位、610個機車停車位。

莊敬權也提到,該都更案由合一建築(股)公司擔任實施者,都市更新容積獎勵高達50%,由於全案採權利變換方式辦理,依都市更新條例第67條享稅賦減免,除可免徵土地增值稅及契稅外,更新後第一次移轉時,也可減徵土地增值稅及契稅40%。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4206665

晶悅飯店都更EPS 估計: (90-3.63-37.02-90*0.1)*(1-0.1)/8.75=41.52

晶悅首發三期(武東115)估計:(50-3.6-21-50*0.1)*(1-0.2)/8.75=18.65

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留言
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艾倫老朋友-avatar-img
2025/04/14
感謝分析!希望還可以看到您的更新
Lee Yiluo-avatar-img
2024/01/11
感謝大大精闢分析
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