售屋時要繳哪些稅？

最近因著在處理賣房子的緣故，所以得須研究一下到底賣房子後要繳給政府哪些稅？看著看著才發現，依不同的狀況，需要繳納的稅也有很大的不同，尤其近期"打房議題"又衍生出很多名詞：新制、舊制、房地合一稅1.0、房地合一稅2.0等等的規定，所以我就Focus在我本身的狀況來進行試算。

其實新、舊制最主要的差異在於：出售舊制土地的獲利部分是免納稅的。所以在規劃舊制土地移轉時，務必要審慎評估，也許一個不小心，舊制土地就變成新制土地了，本來出售時不用課稅的，因為一些誤動作，反而變成要課稅了，這部分也許在遺產轉移時會遇到，改天等我有空再來研究其中的奧妙。

售屋時賣方需要繳納的稅費

主要有土地增值稅及房地合一稅 (舊制為財產交易所得稅)

• 賣房後何時要繳土地增值稅、房地合一稅或售屋交易所得稅？

1. 土地增值稅的部分會依照土地漲價總數額乘上適用稅率，在買賣契約成立的30日內申報繳交土地增值稅(通常代書會幫你處理這部分)
2. 房屋部分則會依照房屋取得時間，決定是否課徵房地合一稅。

→在2015年12月31日以前就持有房屋的賣方，房屋部分交易獲利，要在下個年度5月申報綜合所得稅時，併入財產交易所得一起申報。

→在2016年1月1日之後取得的房屋，則適用房地合一所得稅制，依照房屋買賣的總價，扣除取得成本、費用及土地漲價總數額後，乘上適用稅率，且應於產權移轉登記完成後的30日內申報納稅。

■所以用舊制來看：

①出售土地的所得：免納所得稅

②出售房屋的所得：屬於個人綜合所得稅的財產交易所得，計入個人綜合所得總額，適用5％～40％之稅率

簡單來說，我是在2023年完成的房地產買賣，而且房屋持有時間超過6年(也就是2016年前取得的房屋)，可用舊制，然後在2024年5月併入綜合所得一起申報(用舊制比較划算)即可

延續使用舊制，來算一下房地之財產交易所得計算

• 因為我已經無法舉證當初的房產取得成本，除了房價以外，其他的費用，如裝潢，採光罩、鐵窗、維修設施等等的開銷，因當時施工後也沒有一家廠商開立發票給我，所以根本無法列舉出我的購屋總成本，雖然我本身有記帳的紀錄，但可能國稅局也未必會採信。因此可以用設算課稅的方法來計算，我想大部分的人都可以用這個方式來報稅：

⑴先參考法規的計算方式：
我查到財政部最新發布的計算規定(112/3/9 update)，111年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定，再按下列標準計算其所得額。我的區域是屬於："⑦善化區、仁德區、歸仁區及安定區：依房屋評定現值之百分之十五(15%)計算"。

⑵再去找我的房屋評定現值(好像每年的房屋稅單上都有列)，然後帶入這個公式：
財產交易所得額＝房屋評定現值(假設為300萬) x 15% ＝45萬，45萬元將併入綜合所得總額中，計算綜合所得稅。這背後的邏輯好像是房屋的現值15%是你的售屋獲利(感覺不是很合理)。因為使用舊制，所以土地的部分是免納所得稅(如果只是賣土地的話，就不用課財產交易所得的稅)。

不過財政部發布的111年度個人出售房屋的財產交易所得計算規定，適用範圍是112年5月申報去年舊制房屋交易案件。明年會不會再變，也很難說，通常有逐年調高的趨勢，最終結果只能等能明年要申報的時候再研究一次了，其實感覺還挺複雜的。