【5分鐘買房小知識 01】主建物與附屬建物差別，買房之前看清楚!

工作了好幾年，許多人正準備要入手人生的第一間房子，但怕被坑又覺得有好多功課要做，不如利用每天5分鐘的時間，一起來累積房產知識!

房屋交易網站與權狀上寫的主建物、附屬建物是什麼意思？

在買房之前，有一個非常重要的概念!那就是「主建物」和「附屬建物」之間的區別，這對於房屋投資有著直接的影響。

有時候實際現場看房，會發現到坪數和廣告上所宣稱的不太一樣，這種情況是因為產權登記的坪數包括了『主建物＋附屬建物＋公共設施』的總和。關於公共設施的計算方式，我們以後再說明。今天先聚焦探討『主建物』和『附屬建物』的概念。

主建物與附屬建物的定義

主建物 : 室內面積 是指你所購買房屋的室內面積，包括了使用上和結構上的獨立性。

主建物包括客廳、臥室、廚房、浴室等等，你可以自由進出這些區域。簡單來說，主建物是你能直接使用的部分，也代表著實際居住空間大小。

附屬建物：專屬使用且具獨立性，但不在室內的面積 與主建物相連或附屬於主建物周圍的結構，例如陽台、平台、花台。

需要特別注意的是，這些附屬建物相關名詞有各自的定義!

• 『花台』是指凸出於大樓牆面之外，可種植物但人無法站立的部分，通常用於種植花草，目前不可登記在權狀坪數之內。

• 『露台』是指上方無任何遮蓋物之平台，所有權隸屬公共範圍，代表露台用戶本身並沒有露台所有權。合約中會以「約定專用」的方式登記。

• 『陽台』是指上方有遮蓋物的平台，會計入坪數。

• 『平台』是指陽台的下方部分。

• 『雨遮』是指用來遮蓋窗戶或冷氣孔上方的部分，距離窗戶或開口上緣不超過50公分，是否計坪計價，會依據建照申請年份而有所差別。

「雨遮」是否計價計坪會依建照申請時間點而有差別。

以下簡單的說明一下 :

1. 雨遮「可計價計坪」: 2011年5月前申請建照

2. 雨遮「可計坪不可計價」: 2011年5月～2017年12月取得建照

3. 雨遮「不計坪不計價」: 2018年後取得建照

在2018年1月內政部通過修正《地籍測量實施規則》後所申請的建照，雨遮都改為「不計坪不計價」。無論是預售屋、新成屋都一樣，因此2018年後新申請建照的房子「雨遮」、「屋簷」一律不登記也不計價喔。

在2018年前，僅有陽台、雨遮、屋簷可入坪數計算；2018年1月1日之後，雨遮、屋簷則採取不計坪不計價。但因為不溯既往，造成目前房市出現三種規矩。

雨遮不計坪後，可能使公設比提高?

一般公設比計算方式為：
共有部分(扣除車位) ÷〔主建物＋附屬建物＋共有部分(扣除車位面積)〕X100%

雨遮計坪時期，歸屬於「附屬建物」，隨著新制上路雨遮不計坪後，房屋附屬建物坪數減少，房屋可登記的坪數分母變少，可能導致公設比提高1～2%，但也有可能是公設本來就不合理的過高，因此需了解所有內容才能仔細比較!

另外提醒，購買新成屋時，要記得查看房屋的平面圖，確保坪數計算與實際相符。如果不符，您可以向建商提出要求減價或補償，並在必要時進行消保申訴。因此，在房地產交易中，理解主建物和附屬建物的區別以及坪數計算方式非常重要!這樣才能確保自身權益。

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