米哥說法-房子用途是辦公室?

自去年初以來房市熱度不減，甚至可說是越來越熱，加上新青安貸款的助攻，讓許多首購族決定購入心儀的房子來自住，但是，在買房子前是否有仔細注意過，購買的房子使用用途是什麼呢?是住宅，還是事務所?兩者有什麼差別?如果買到辦公室用途的話還可以當住宅使用嗎?

曾經米哥就有遇到一位當事人本來想要買房子來自己住，透過仲介購買某預售屋轉約物件，在簽訂買賣契約時才發現房子的使用用途上竟然是記載「一般事務所」，急忙跑來問米哥該如何解決?

那關於這個問題首先要知道的是為何房屋使用用途有「一般事務所」的記載?這是因為房屋坐落土地使用分區不同所導致的，而土地使用分區源自於都市計畫法中，為了將都市中的土地分門別類妥善規劃使用，而制定出各筆土地之使用分區，其中在都市計畫法的第34到36條即有規範住宅區、商業區及工業區的定義。

都市計畫法使用分區

桃園火車站前土地使用分區

以桃園火車站站前地區為例，上圖中黃色的區域是住宅區，棕色的區域為工業區，紅色的部分則為商業區，其中住宅區所興建的房屋當然可作為住宅使用，至於工業區部分原則上僅供工業使用，住宅則是完全不能出現的，因此常見「工業住宅」的存在當然就有違法的疑慮囉，而商業區部分則視情況，必須依房屋使用用途來決定能否作為住宅使用。

目前商業區的建案因為所處位置通常鄰近商家聚集或者重大交通建設，例如高鐵站、火車站等而有較佳的地點位置，也因此較為吸引購屋民眾，然而因為土地屬於商業區的緣故，故興建完的房屋有一定比例需做為一般事務所，多數建商或代銷業者在銷售時也都會明白告知使用用途，最明顯的是這類型房屋通常約定以毛胚交屋，有些甚至不會有衛浴或廚房，只透過預留管線方式讓買方日後再自行決定要不要裝設或設置隔間。

常見一般事務所格局圖

那使用用途為一般事務所的房屋能做住宅使用嗎，官方答案我想很明顯是不行的，畢竟在使用用途就已經明白跟大家說只能作為事務所使用了，那雖然使用用途為一般事務所的房子在價格上通常會比同一個建案中使用用途為住宅的便宜一些，但如果在購入後加裝隔間或衛浴、廚房當作一般住宅使用，將來恐有面臨遭到檢舉、必須回復原狀的風險，恐怕因小失大而得不償失。

因此，米哥還是建議如果確實是居住需求的話，在買房子前記得先了解一下建案所在位置的土地使用分區，如果是在商業區的建案，米哥建議避開選擇一般事務所的物件，才能住的安心又放心，畢竟現在房屋買賣契約中多會註明「一般事務所(不得作為住宅使用)」，如果貪小便宜或選擇聽信「不會有人檢舉的啦」、「現在可以做為住宅」等等的話術，日後不幸又與其他一般住宅的鄰居起爭執的話，難保被報復性檢舉而面臨須繳納罰鍰、回復原狀的窘境了。

違規使用罰則規定

最後，米哥的當事人雖然曾經明確表示是有居住需求才要買房子，卻在賣方、仲介等人刻意沉默的情況下，入手了使用用途是一般事務所的房子，經過米哥提醒未來在法律上恐怕會面臨的風險後，當事人決定透過米哥協助，來向賣方請求撤銷買賣契約，最終也順利完成，避免當事人花了辛苦存下的積蓄卻買到不能住的房子。