《蛙蛙投資客教室》第13講～春風無限瀟湘意，欲採蘋花不自由～產業帶動效應解析，《偷米哥》和你談「中科特區」外新建案

20231022 11:00 全文完

一些額外補充下午完成，其實另外一篇也寫好了，談大陸房地產崩盤，隔一天星期二發，不要一發文就連續疲勞轟炸。

關於中國房地產實地考察摘要，請參閱下列文章，完整部分將在本專欄陸續發文

■20231019（請收藏）萬里悲秋常作客，百年多病獨登臺～中國房地產與地方債就像無邊落木蕭蕭下～「十個罈子九個蓋」會穿幫

https://vocus.cc/article/65309a2dfd89780001a530a2

獨在異鄉為異客，每逢佳節倍思親

這首王維寫在重陽節的詩，今日頗為應景～諸位就是本蛙在台灣的親人，當「網誌公務員」久了，不發文真的蠻不適應的，回台六天，這是第六篇文章。

跟諸位《逃蛙園記》讀者說明並致歉，前兩週（2023.10.03～2023.10.15）回大陸祭祖，當地網路環境「實名制」要求很嚴格，公共場所及旅館的網路資源，咱以「台胞證」身份無法登錄，後來改用親戚借咱的大陸門號，但對台灣網站都設「防火牆」，無法閱讀台灣本地新聞，沒有詳盡資料就發文，很不符合本蛙「龜毛性格」。

行程安排緊湊，考察了四川成都市、都江堰市，雲南昆明市、大理白族景頗族、西雙版納傣族自治州，每天能落腳整理資料發文的時間有限，而房地產最好配合地圖圖解，呱，一張圖要搞很久，嚴重影響行程觀察拍照，最後還是決定回到台灣再整理發文。

這篇文章是《偷米哥》，也就是咱們文青作家《馬大哈》，在出國期間eMail本蛙的，以他對大陸了解看咱沒發文，就知道一定是觸礁了，感謝拔刀相助、雪中送炭，呵呵，但本蛙龜毛成性，要對完資料才發文，又「卡關」了，延至今日才發文。

出國前說過，未來《逃蛙園記》每月六篇，其中至少三篇本蛙負責，十一月開始執行，會追上進度的。

給諸位帶回的好消息是「中國房地產」崩盤了，而且要長期修正整理

跟諸位澄清一重要觀念，千萬不要被建商誤導，房地產定價並不是「成本加成法」，而是「比較價格法」及「價位順序法」，這個下篇咱會非常詳細解釋，現在請諸位記得，就是「按照順序比出來的」。例如：

1. 行政區而言：（台北市）大安區＞中正區＞文山區
2. 地段而言：大安森林公園＞師大附中學區＞東門市場商圈
3. 新舊程度而言：預售屋 ＞新古屋＞中古屋
4. 樓層而言：商業及景觀樓層＞高樓層＞中低樓層＞瑕疵樓層

懂了吧，房子都是「比價」出來的，所以要看怎麼比，台灣豪宅如此高不可攀，其實不是真的那麼值錢，而是中國擁有全世界最突出的硬體環境～軟體要素就先不討論了，你懂咱也懂～跟北上廣深豪宅一比，台灣豪宅相對便宜就會向上不斷修正，豪宅再比價一般住宅，於是隨著大陸房地產狂飆，台灣房地產一路攀升，不然你以為怎麼回事。

台灣有錢人大多遊走兩岸，資金只有一套，當然就是這種思維方式。

問題是中國房地產不是修正，而是崩盤了，差異在這次是嚴重「供過於求」，沒有下一隻白老鼠了，今天不佔《偷米哥》版面，咱們下一篇仔細分析，有疑慮先看頁首連結那篇。

任何商品都是「供需」與「交易」決定的，咱問過大陸親戚朋友、打車師傅及當地房仲，他們一開始根本不相信房價會跌，很多還搶當最後一隻「旅鼠」，等都市城投債違約（地方政府發行城市建設投資公債）建商資金斷鏈消息傳出，一瞬間房地產買氣急凍，開始直線崩盤，等吧，這次機會站在買房這邊。

《前言：科學園區到底是不是善政》by井底之蛙

☆台積電放棄進駐龍潭三期 桃園市長張善政好感度大幅滑落至0.58 2023.10.19

https://newtalk.tw/news/view/2023-10-19/893068

這應該是咱回國後，台灣「房地產業」頭條新聞，本蛙很多桃園朋友炸鍋了，因為預估龍潭當地房地至少跌兩成～正確說法是炒作泡沫消風兩成～長期而言也會影響南桃園整體發展，以台中經驗沒有言過其實。

雖然本蛙朋友都是北桃園人，都是住桃園區／蘆竹區，以往根據桃園「地域主義」，堅守南北對立傳統，居然幫南桃園人叫屈（以往是「叫蛆」），難得完全發揮同胞愛，還說自己選出的市長是「張苛政」。

套句阿扁名言：「有那麼嚴重嗎？」，那就要看對產業及就業影響～當然咱們請教專業房仲，請《偷米哥》以「中部科學園區」為例做初步分析，也讓桃園鄉親有思考依據，另附《謝金河》相關文章。

☆台積電龍潭設廠喊卡 謝金河有感：10年後可比較桃園和高雄變化2023/10/19