2024年:房地產展望(上)

更新於 發佈於 閱讀時間約 4 分鐘

耕耘方格子的創作園地也將近一年了,看起來皮朋哥寫房地產的文章還是占大多數。2023年年末,很多專家都發表過對房地產的一些評論。皮朋哥也想記錄一下自己的想法,不過,個人認為房地產是不同區域和不同產品會明顯有不同溫度,換言之,那些想要『一言以蔽之台灣房市景氣會如何如何的』,個人是把他們都當神棍就是了。

此話怎講?光是台北和新北就好了,雖然只是一橋之隔,而且不管甚麼交通工具對於雙北來說都是一日生活圈,但是房市走向就大不相同,這句話應該很容易可以認同吧?再講到更遠一點的桃園,那就又跟新北也不太一樣了。

因此我想我還是先用大方向來分享,後半段再來說說自己比較熟悉的區域吧。不懂的我就直接不提,換言之我沒提的代表我真的不懂,歡迎各路英雄好漢多加補充了。


本專題會從以下三個面向來紀錄皮朋哥的看法:

總體經濟帶來的影響

  • 2024年開始降息循環
  • 台灣資金非常充沛
  • 綠色通膨造成營建成本上升

政府房市政策的解讀

  • 選擇性信用管制
  • 平均地權條例
  • 新青安貸款
  • 囤房稅2.0

個別區域市場的展望

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總體經濟帶來的影響

升息循環結束,2024年應該會是個降息為主流的年份

上一次降息大家應該還歷歷在目,由於COVID-19,美國帶頭開始巨幅降息加上無限QE導致市場資金超級氾濫,後來並造成大通膨,導致資產價格井噴。而2019年因為COVID-19疫情開始,因此不少台灣人用之前SARS的經驗真的賤賣了房產,殊不知後來的超級資金寬鬆行情導致2019年是這一波房價的起漲年,敢在2019年危機入市大膽買房的人應該這幾年都賺得盆滿缽滿的。

而2024年開始,資金緊縮周期即將結束,甚至大有可能會迎來降息的經濟週期循環,因此市場資金又會轉向趨於寬鬆的環境,這對房價來說,會有比較大概率的上漲機率。

至於為什麼降息會對房價有利,買方感受到市場利率降低,甚至房貸利率降低,當然會認為等同持有成本降低,持有房地產的心態會更加堅定,以物價上漲和通膨趨勢來說,持有房地產無疑是對抗通膨的一個有力工具。

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台商資金回流、科技業賺到流油、航海王傳奇

2018年時,全國所得總額逾350萬元的家戶約18.7萬戶,2022年時已成長至27.7萬戶,5年增加9萬戶高所得家戶,增幅達48%。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,近五年因三件大事催生三大新貴族,包括:

  1. 2018年後美中貿易戰催動「台商返鄉族」,不僅回台設廠也為家庭置產。
  2. 近年科技業獲利高,帶動新一波「科技新貴族」。
  3. 股市正在經歷史上最長萬點紀錄,大批「金融投資族」笑納獲利,國內有錢家戶增加數萬戶。

只能說這一波無限QE為根本原因造成的財富重分配效果,嚴重程度遠超一般人想像。這造就了台灣非常極度寬鬆的資金環境,有錢人的資產配置裡面,不太可能讓房地產缺席,因此對房價更起了推波助瀾的作用,截至目前為止這個趨勢依然沒有改變,根據皮朋哥自己勤於走訪預售屋案場的觀察,只能說台灣口袋有深度的人依然非常多。套一句房市名言:『房價太貴不是問題,問題是你自己的口袋不夠深。』

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綠色通膨

這一個課題,已經有很多業界大老示警,由於ESG變成2023年以來的新顯學,2024年起,碳稅與碳費即將上路,針對排碳大戶課徵,身為房地產的營建業自然身處其中,水泥、鋼材等營建成本將再度增加,不可避免地,建商也勢必會把成本堆疊到新建案房價當中。不少建商基於「保護利潤原則」採取預防性漲價,新建案漲價趨勢更勢在必行。以皮朋哥比較了解的江翠北側重劃區、洲子洋重劃區、土城暫緩重劃區、八德擴大重劃區、青埔重劃區等等,目前新開案的價格行情還是呈現往上走,一案疊一案的趨勢。

12月初,台中市不動產開發公會先開第一槍,理事長林正雄強調,明年房價呈現「量縮價穩」的格局,而因應碳費陸續開徵,預期5年內的營建成本會增加「15%以上」,「勢必會反映在房價,民眾要有心理準備。」

不動產仲介公會全聯會12月12日也發表類似的意見,他們展望2024年,選後局勢趨於穩定,但建材及人工的成本上升壓力有增無減,還有即將開徵的碳費,增加鋼筋及水泥的成本,影響預售屋的售價,新成屋和中古屋的行情,看來也是會被預售屋新建案的行情給繼續拉抬上去。


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因此,光是由總體經濟的發展趨勢來看,怎麼看都覺得不用對房價下跌有任何錯誤的期待。應該只需要討論漲多漲少的問題而已。


《待續》


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