2024年：房地產展望（上）
耕耘方格子的創作園地也將近一年了，看起來皮朋哥寫房地產的文章還是占大多數。2023年年末，很多專家都發表過對房地產的一些評論。皮朋哥也想記錄一下自己的想法，不過，個人認為房地產是不同區域和不同產品會明顯有不同溫度，換言之，那些想要『一言以蔽之台灣房市景氣會如何如何的』，個人是把他們都當神棍就是了。
此話怎講？光是台北和新北就好了，雖然只是一橋之隔，而且不管甚麼交通工具對於雙北來說都是一日生活圈，但是房市走向就大不相同，這句話應該很容易可以認同吧？再講到更遠一點的桃園，那就又跟新北也不太一樣了。
因此我想我還是先用大方向來分享，後半段再來說說自己比較熟悉的區域吧。不懂的我就直接不提，換言之我沒提的代表我真的不懂，歡迎各路英雄好漢多加補充了。
本專題會從以下三個面向來紀錄皮朋哥的看法：
總體經濟帶來的影響
- 2024年開始降息循環
- 台灣資金非常充沛
- 綠色通膨造成營建成本上升
政府房市政策的解讀
- 選擇性信用管制
- 平均地權條例
- 新青安貸款
- 囤房稅2.0
個別區域市場的展望
- 敬請期待
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總體經濟帶來的影響
升息循環結束，2024年應該會是個降息為主流的年份
上一次降息大家應該還歷歷在目，由於COVID-19，美國帶頭開始巨幅降息加上無限QE導致市場資金超級氾濫，後來並造成大通膨，導致資產價格井噴。而2019年因為COVID-19疫情開始，因此不少台灣人用之前SARS的經驗真的賤賣了房產，殊不知後來的超級資金寬鬆行情導致2019年是這一波房價的起漲年，敢在2019年危機入市大膽買房的人應該這幾年都賺得盆滿缽滿的。
而2024年開始，資金緊縮周期即將結束，甚至大有可能會迎來降息的經濟週期循環，因此市場資金又會轉向趨於寬鬆的環境，這對房價來說，會有比較大概率的上漲機率。
至於為什麼降息會對房價有利，買方感受到市場利率降低，甚至房貸利率降低，當然會認為等同持有成本降低，持有房地產的心態會更加堅定，以物價上漲和通膨趨勢來說，持有房地產無疑是對抗通膨的一個有力工具。
台商資金回流、科技業賺到流油、航海王傳奇
2018年時，全國所得總額逾350萬元的家戶約18.7萬戶，2022年時已成長至27.7萬戶，5年增加9萬戶高所得家戶，增幅達48%。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近五年因三件大事催生三大新貴族，包括：
- 2018年後美中貿易戰催動「台商返鄉族」，不僅回台設廠也為家庭置產。
- 近年科技業獲利高，帶動新一波「科技新貴族」。
- 股市正在經歷史上最長萬點紀錄，大批「金融投資族」笑納獲利，國內有錢家戶增加數萬戶。
只能說這一波無限QE為根本原因造成的財富重分配效果，嚴重程度遠超一般人想像。這造就了台灣非常極度寬鬆的資金環境，有錢人的資產配置裡面，不太可能讓房地產缺席，因此對房價更起了推波助瀾的作用，截至目前為止這個趨勢依然沒有改變，根據皮朋哥自己勤於走訪預售屋案場的觀察，只能說台灣口袋有深度的人依然非常多。套一句房市名言：『房價太貴不是問題，問題是你自己的口袋不夠深。』
綠色通膨
這一個課題，已經有很多業界大老示警，由於ESG變成2023年以來的新顯學，2024年起，碳稅與碳費即將上路，針對排碳大戶課徵，身為房地產的營建業自然身處其中，水泥、鋼材等營建成本將再度增加，不可避免地，建商也勢必會把成本堆疊到新建案房價當中。不少建商基於「保護利潤原則」採取預防性漲價，新建案漲價趨勢更勢在必行。以皮朋哥比較了解的江翠北側重劃區、洲子洋重劃區、土城暫緩重劃區、八德擴大重劃區、青埔重劃區等等，目前新開案的價格行情還是呈現往上走，一案疊一案的趨勢。
12月初，台中市不動產開發公會先開第一槍，理事長林正雄強調，明年房價呈現「量縮價穩」的格局，而因應碳費陸續開徵，預期5年內的營建成本會增加「15%以上」，「勢必會反映在房價，民眾要有心理準備。」
不動產仲介公會全聯會12月12日也發表類似的意見，他們展望2024年，選後局勢趨於穩定，但建材及人工的成本上升壓力有增無減，還有即將開徵的碳費，增加鋼筋及水泥的成本，影響預售屋的售價，新成屋和中古屋的行情，看來也是會被預售屋新建案的行情給繼續拉抬上去。
因此，光是由總體經濟的發展趨勢來看，怎麼看都覺得不用對房價下跌有任何錯誤的期待。應該只需要討論漲多漲少的問題而已。
《待續》
