指數投資和房地產

有一些人問過我，「指數投資和房地產怎麼選?」

好問題。

我認為在真正知道答案之前，妳需要知道兩者的定義。

所以我會依序解釋什麼是「指數投資」和「房地產」。

關於指數投資，有個很容易被誤解的概念，也就是它並不等於股票大盤投資。

雖然指數投資多半和股票有關，但是「指數」不只適用股票。

以常用的定義來說，還可以包括債券和不動產，有些人也把原物料、貴金屬和加密幣列入。

至於普通的法幣匯率、波動率、違約風險、LIBOR利差...等，雖然市場也確實有資金流入，但是比較少人認為這些算是指數投資的原料。

除了股票，債券和房地產也有指數。

像台灣房地產就有信義和國泰指數，只是不好投資罷了。

所以嚴格來說，將指數和債券分開，或是將指數和房地產分開說，都是錯誤的。

換句話說，開頭的這個問題，根本不會有答案。

如果想要真正有效的討論，妳應該就資產層面的股票和不動產分析。

另外，就算我們先擱置語意上的差異，通常「指數投資」類的文章，也不會提房地產。

原因非常簡單，就是作者「沒錢」，而這裡的沒錢又有三個層次。

首先，通常投資人的可動用資金和市場經驗有正相關。

一般讀者剛進入市場，沒什麼經驗和資金，很容易聽到指數型ETF，簡單易懂好操作。

有了一些本金後，開始思考投資不動產的可能性，也會知道其中的眉角。

至於像Angel/VC/PE投資，門檻又高很多(當然此處你如果有相關經驗也歡迎聯絡我)。

也就是說，正常狀況下，你不用多少錢和經驗，馬上就能安心加入股票指數化投資；但你需要一定的錢，才能加入房地產。

長期下來，股票指數投資的受眾和房地產市場的受眾會分離，甚至產生「小錢股票、大錢房地產」的誤解。

其次，由於投資人的錢不夠多，只能將房地產視為硬性需求，而非投資類資產，這杜絕了一些短線作法。

事實上，因為不動產的物件單位金額較大，所以幾乎所有二級市場流派都不會提到此領域，這也讓不動產投資自成一格。

公平的說，不單是指數投資，你也很難聽到房地產的價值投資、房價的技術分析、不動產籌碼戰法、房子當沖...。

總體而言，目前的主流比較像是存股+債券的長波段模式，也就是長期持有並收租+價格夠高了再賣出。

再來，雖然都是長期持有，但指數投資比其它流派「更不會」提到房地產，原因是「分散持有」的精神。

當一個物件都已經需要貸款的時候，更不要說廣泛投資了。

REITs和一些不動產ETF的出現緩解這個現象，然而此商品終究不像股權/固收ETF普及。

因此無論是股票指數轉不動產，或是股票加不動產的指數化投資，討論都會比較少。

當然凡事都有例外，我相信當你的資金量夠大，就能「一定程度」的將被動投資精神，即控制成本、長期持有、廣泛分散，應用於不動產。

舉個例子，朋友A在中國買房子，一次八套同類物件; 朋友B在台灣買房子，是分次分地段分建商。

兩個朋友都是投入九位數資金，也都「無貸款」(也就是純血指投要求的一倍槓)，但很明顯B比較接近指數投資，哪怕你可以輕易的指出她們皆有違背指數投資之處。

順帶一提，兩個人都公開當過我《穩定致富》的model.

看到這裡，如果你還是想二選一，我建議妳先考慮二級市場的指數投資。

因為相比之下，不動產和不動產層面的指數投資，所需知識和資金門檻更高。

我最後說幾個故事，妳就懂了。

某人遇過最接近地產指數投資的是地主，手中七十幾塊地，但是定價很硬。

我敢說地主如果出書或寫文章，一定能吸引很多人，包括指數投資人。

現在問題是，多少人學得來？ 他的內容有多大的可實踐性？

同樣是某人，曾經自己和某國的市府幕僚吃午餐，討論房地產的事情。

某國最近每天出現在電視新聞上的總統候選人，也曾經幫忙喬過土地的事情。

請問各位朋友，這些細節有可能寫出來嗎?

我是狂徒，一個投資新手，歡迎各位討論指教。