營建股分析－中工(2515)土城AI雲宇宙EPS估算

一、概況

中工(2515)，全名為中華工程股份有限公司，簡稱中華工程、中工，曾經是中華民國經濟部所屬國營事業之一，目前為威京總部集團的民營股票上市企業。

中華工程橫跨工程、建設、工業區開發。多次參與政府公共建設，也自建住宅大廈、商業大樓。

中工指出，2023年營造工程、工業區開發、海外開發、房地產開發四大事業領域中，營建工程新增承攬工程量達146億元，累計在手工程量達1,450億元；

• 工業區開發方面，2023年去化面積達33公頃，估計2024年將量增到43公頃；
• 房地產開發事業方面2023年新增四大案，包括城南水源公辦都更案、板橋福利站公辦都更案、民生東路案、大安路案、三民路案等五筆新案，手中開發中個案還有十筆，都在台北市區。

展望未來2024-2027

1. 2024年第四季預計有總銷約60億元的「中工碧硯閣」完工交屋；
2. 2025年第三季將有土城「雲宇宙AI園區」完工，2023年第四季開始銷售與招租，總銷約400億元，其中一半傾向保留出租，日前鴻運科技斥資75.49億元，買下1.27萬坪廠辦及停車位300個，刷新工業廠辦市場最高單價紀錄；
3. 2027年有總銷百億元的「鳴森苑」。(中工 2024衝房地產開發)

二、 中工雲宇宙AI園區基本資料

中工近期能見度大增，最主要的亮點就是「中工雲宇宙AI園區」，只要能算清楚EPS貢獻多少則可以知道股價的上漲空間。「中工雲宇宙AI園區」基地規模約1.6萬坪，興建四棟廠辦大樓，總樓地板面積達10萬坪以上，目前新聞來說，各家分析此案總銷400億-600億都有，總銷增減幅度稍大。

圖1 中工雲宇宙AI園區(取自於中華工程股份有限公司官網)

施工期間

2020／12－2025／06 

建築規模

基地面積：16,180 坪，使用分區為乙種工業用地（產業用地一）

銷售面積：約 80,000 坪

樓層規劃及單層面積：A棟 地上16樓、地下5樓、單層2,000坪／B棟地上13樓、地下5樓、單層840坪

樓層高度：5米

車位規劃：汽車約2,700位／機車約2,300位

結構設計：SC結構

二、成本及總銷估計

成本部分，原本中工本案成本極低，土地是民國67年取得，108年計畫案中提及興建成本136億元，若只看新聞【中華工程（2515）斥資136億元打造的「中工雲宇宙AI園區」】可能會認為EPS爆炸高；但後續的111年都市更新事業計畫案成本已拉高至216.9億元，三年成本上漲約60%；而根據2023-08-14目前中工官方發布的最新消息，成本更激增至400億元，將於 2025 年完工，中工晚間表示，包括土地、變更後為鋼構工法及管銷費用等成本，斥資近 400 億元，總銷金額超過 500 億元。

雖總銷從400億元拉高至500億元(+25%)，但成本漲幅更是從136億元增加至400億元(+294%)，導致最終可能僅賺100億元。

圖2 108年都市更新事業計畫案

108年都市更新事業計畫案

興建成本136億元

圖3 111年都市更新事業計畫案

111年都市更新事業計畫案

興建成本216.9億元

三、結論

從上述章節可知，新聞上各家媒體對於成本及總銷都有各自的看法，故我盡量根據已知數字算一版本EPS分享給大家，僅供參考。

至於總銷到底是多少？

「中工雲宇宙AI園區」銷售開紅盤，中華工程（2515）公告，「中工雲宇宙AI園區」其中部分廠辦已簽署房屋及車位預購意向書，廠房面積約12,747坪，車位共300個，交易總額為75億4958萬元，交易人為鴻海子公司新加坡商鴻運科。(鴻海集團砸75億搶進駐「中工雲宇宙AI園區」 ) 。根據資料顯示，換算每坪單價約55萬元。

(2023/12/25聯繫發言人後更新)

• 總銷=80,000坪*55萬+2700個*250萬=507.5億元 (機車位通常是租賃先不列入)
• 已銷售=12,747/80,000=15.9%
• 成本依照中工官方資料=400億元 (發言人確認)

圖4 EPS估算

EPS=5.62，以目前股價來說，2025年可以稱得上爆發年，但根據官方說法中工傾向其中一半50%傾向保留出租(得依市場變化隨時調整)，若真如此，屆時EPS要打對折。

這篇文章是12/20早上開始寫的，寫著寫著就飛天了...，近期也突然發現有些草稿文章寫的速度追不上漲幅(嘆氣)，專業的大家再根據EPS自行評估及衡量投資報酬率。

若對中工有興趣的朋友推薦邏輯投資的這篇，有更全面性的講解，

潛力股短評｜全民共享普發6000元買什麼股票？我選這一家｜中工(2515)

本人長期追蹤營建股建案進度，並會定期於FB社團分享（https://www.facebook.com/groups/47stock），目的是為了讓更多人知道優質營建股的相關資訊，以上分析文預估值僅供參考，仍溫馨提醒投資前應審慎評估風險且自負盈虧。