台中市某社區大樓,因第1屆之管理委員會之成員任期屆滿,故召開區分所有權人會議改選第2屆之管理委員會。不料,第1屆管理委員會之成員,以區分所有權人會議選任程序不合法為由,而拒絕將社區的帳冊、存摺、印章、區分所有權人會議紀錄等資料移轉給第2屆委員。
社區大樓發生管理委員會的糾紛,扣著帳冊、存摺、印章等不放,影響的是全體社區住戶的權益,因為社區的維護都需要錢,也需要有人用印,更擔心有委員侵占管理費。住戶趕忙向律師請教,有沒有推薦的救濟方法。
公寓大廈管理條例第20條規定:「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告,並於解職、離職或管理委員會改組時,將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交,經催告於七日內仍不公告或移交時,得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。」
依公寓大廈管理條例第20條第1項之規定,管理委員會改組時,應將帳冊、印章等物移交給新任的管理委員會,如拒絕移交,依同條第2項之規定,於催告後7日內仍不移交,得訴請法院命其移交。
要特別提醒、注意的是,新任管理委員會要提起移交帳冊的訴訟,一定要先對原管理委員會催告7日,建議可以用寄發存證信函給原管理委員會負責人的方式來做催告。
此外,因此類訴訟,常涉及到區分所有權人會議選任程序是否合法的問題,可能原有管理委員會,會向法院提起確認區分所有權人會議決議不存在或無效訴訟,以此否認新任管理委員會的合法性,而導致訴訟時間拉長,影響到社區的正常運作。或甚至原管理委員會涉及侵占管理費,如仍讓原管理委員會保有社區印章、存摺,會侵害到全體住戶權益。
因此,在為了防止重大損害的發生,而有急迫性以及必要性時,建議可依民事訴訟法第538條第1項之規定,聲請「定暫時狀態的假處分」,由新任的管理委員會向法院聲請假處分裁定,要求原管理委員會移交帳冊、存摺、印章等物。
參考資料:臺灣臺中地方法院111年度訴字第2489號民事判決、臺灣高等法院花蓮分院107年度抗字第34號民事裁定。