房地合一稅解讀：徹底揭祕新政策背後的意義
從買房、持有再到賣房的過程，須要繳納交易稅（印花稅、契稅） 、持有稅（房屋稅、地價稅）、所得稅（土地增值稅、交易所得稅），分別以公告地價、土地公告現值、房屋評定現值之價格作為課稅計算基準（目前課稅基礎遠低於市價）。
一、綜合所得稅、房屋稅、地價稅別搞混！
什麼是綜合所得稅？
綜合所得包括營利、執行業務、薪資、利息、租賃、權利金、自力耕作漁牧林礦、財產交易、競技競賽及機會中獎之獎金或給與、退職所得，以及其他所得；納稅義務人本人、配偶，和申報受扶養的親屬，全年所取得以上各類所得的合計，就是綜合所得總額。
大家都繳過，簡單說就是一年中我們各項所得加總起來，政府訂了稅的百分比，作為政府運作的基本收入；賺得越多的人，課稅百分比就越高，也有許多人年收入沒有那麼多，那麼就免繳所得稅！
隨著我們經社會洗禮越來越久，至購屋時就會碰到跟房屋以及土地有關的稅，只要持有房屋就會遇到「房屋稅」與「地價稅」：
- 房屋稅：每年須繳交它，我們存錢買了一間房，作我們溫暖的家，就是「持有」它，可以說是一種「持有稅」。
- 地價稅：房子一定坐落在土地上，持有的土地大小不一，專業語叫「持份」，不論持有土地的大小都有持份一定比例，每年就要繳交「地價稅」。
二、地價稅、房屋稅何時候繳？
擁有一個房子，每年要繳交「房屋稅」與「地價稅」給政府，交給地方政府運用，即為地方稅；政府非常貼心，將房屋稅、土地稅在繳交期間分別定在年中、年尾，讓民眾分開繳納，避免一次繳納感覺壓力山大。
確切期間要繳交房屋稅與地價稅，看下表一目了然：
三、為何要推動房地合一稅？
房子明明和土地是黏在一起的，但在課稅時，卻被分開計算，造成諸多問題... 為了導正缺失，讓課稅基礎符合市場價格，因此政府推動了「房地合一」改革。如下表：
這裡有兩個比較陌生的稅的名字：契稅、印花稅，我們在下一篇說明。
四、房地合一稅是什麼？
房地合一稅是一種所得稅！
從民國105年起，實施房地合一課徵所得稅制度，就是在房屋及土地出售的時候，計算房屋、土地全部實際獲利，減去已經課徵土地增值稅的土地漲價總額，就餘額來課徵所得稅，使房地交易所得能夠按實價課稅，達到租稅公平目的。
而房地合一稅2.0版本，已經在民國110年7月1日正式開始實施。簡單來說，修法重點就是買賣房屋時間越短，房地合一稅越加重，來抑制投機炒房趨勢。（雖然效果不佳...）
五、房地合一稅2.0六大重點
我們來看房地合一稅2.0的六大重點，我們用最正確的財政部的版本來說明，大家就可以一目瞭然！一次搞懂所有細節！
重點一：短期套利者課重稅！
一筆錢課稅15%與課稅45%，相差三倍！那你會如何？
當然就不要炒作房地產，避免被課高額稅金，如果你的房子沒有買兩年就賣出...
sorry! 政府會認為你炒房的嫌疑很重，就會課到45% 房地合一稅！
修法以前是一年內，如今已經改為兩年內，鼓勵大家房地產持有期間能夠拉長，否則稅率會加重；若不在中華民國境內而持有我國的房地產，就只有35%及45%這兩種稅率，仍然不希望境外人士在國內炒房，避免房價炒得貴鬆鬆，怨氣滿天。
重點二：法人比照個人課稅！
原本境內的法人買賣房地產，在1.0版本都是課稅20%，被認為是漏網之"大魚"！反而鼓勵大家由個人變成法人。
因此2.0的修法，把個人與法人的持有期間以及適用稅率拉成一致，將漏洞補起來。
法人也沒有像個人一樣有持有超過十年就是15%的稅率。
重點三：擴大房地課稅範圍！
此處關鍵是預售屋！
房地合一稅2.0課徵對象納入了預售屋，讓持有5年內出售的預售屋都得適用重稅。在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負！
此外，也補足1.0版的避稅漏洞，就是新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度如果超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版來課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
重點四：土地漲價總數額增設減除上限！
房地合一稅2.0版訂定計算稅額時可以減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高費用、成本來避稅。
重點五：五種交易不受影響！
有時候我們在五年內賣房是逼不得已的！如調職異動，從台中調到新竹市，那我要賣台中房子至新竹市購屋，這不是炒房，反而被認為是炒房而課重稅？
凡事都有例外才合情合理！2.0版房地合一稅有五種交易稅率仍然維持20%，不受影響的，包括上面提到的非自願因素、與建商合建分回的房地產交易、都更或是危老重建或是營利事業興建房屋完成後〝第一次〞移轉維持20%稅率；如果是我們個人自住而且設籍滿六年，稅率則維持10%，且課稅所得400萬元以下免稅。
重點六：民國110年7月1日開始實施，且溯及105年1月1日之後取得的房地產！
修法後，政府溯及既往至5年前，民國105年來避免民眾投機之心態。
以上就是房地合一稅的六大重點，您是否非常清楚了呢？
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