2024-08-23|閱讀時間 ‧ 約 26 分鐘

什麼是銀行法72-2?銀行水位祭出限貸令怎麼辦?

網路上目前盛傳房市過熱的消息,導致銀行放款額度接近《銀行法》所訂定的上限,因此許多公股銀行和民營銀行紛紛採取收緊措施。許多計畫購屋的民眾也為此感到擔憂,擔心房貸審核未通過,可能會違約失去頭期款,這究竟銀行是否真的會放貸到達上限?假如銀行資金緊縮,民眾又該如何面對這個問題呢?

銀行房貸水位有哪些限制?

根據《銀行法》第72-2條第1項的規定,商業銀行辦理住宅建築和企業建築貸款的總額,不得超過當時收取的存款總餘額和金融債券發售額之和的30%。

因此,不只新青安房貸,還包括企業的建築貸款和民眾的不動產貸款。但銀行一般會自行設定內部要求,多數將28%設為警戒紅線。

銀行放款水位會達上限嗎?是如何造成的?

根據金管會的統計數據顯示,截至2024年6月底,全台銀行的房屋貸款餘額達到10兆4873億元,年增率為10.23%;而建築貸款餘額為3兆7009億元,年增率為3.3%。兩者相加後總額達到14兆1882億元,創下歷史新高。

根據《銀行法》第72-2條的規定,截至6月底,銀行不動產放款平均比率已上升至26.62%,月增0.08個百分點,且連續三個月呈現上升趨勢,但尚未超過27%。

預估2024年的不動產市場將持續火熱,財團與建商仍積極購地,民眾也積極買房,導致銀行房屋貸款接近30%的上限。又因央行今年實施了利率「升息」和存款準備率「升準」的政策,減少了銀行可運用的資金,也抑制了貸款能力。

然而,這樣的調控狀況並非一成不變,而是動態調整。根據金管會的數據,6、7月的放款水位已超過20%,但部分業者到期後就必須先還款,尤其是建商或開發商,下半年有交屋款入帳後,這些資金挹注將使水位下降。於是在9月可能會有所消化!有傳聞指出一些銀行需要民眾排隊等待是因為需要調控資金回流。

在當前的「貸方市場」中,銀行更傾向於選擇信用良好的客戶

銀行放款水位達上限,對購屋族會有哪些影響?

由於受限於《銀行法》第72-2條規定和央行調升存款準備率等因素,銀行必須提高房貸等授信業務的條件,更謹慎地挑選客戶,放貸會更加講究,優先考慮優質客戶。這對部分首次購屋族、換屋族和中小型建商較不利,可能會出現放款成數降低、放款金額減少、甚至拒絕收件的情況。

但若是,中大型建商在推案時通常都有合作的放款銀行,這些銀行也會保留一定額度。換句話說,銀行不會拒絕大批量的分戶貸款及VIP客戶,除非是規模較小的建案,因為交屋時間延遲導致額度未使用就被釋出,才可能發生無法貸款的情況。

如果銀行拒絕收件,購屋族還能考慮那些選擇?

建議可以嘗試一些較不常被人注意的商業銀行,例如:台中銀行、彰化銀行、高雄銀行、華泰銀行、上海商銀、壽險公司、郵局…等,或許他們的貸款標準還未達上限。

也可以考慮專業銀行,這些銀行並不受《銀行法》第72-2條的規定限制,例如:土地銀行、農漁會、農業金融署(農安貸款)、信用合作社…等,也可以考慮申請房屋貸款

由於網路上正在流傳著一種誤解,認為增貸是一種解決方法。但根據目前的規定,房屋增貸的款項不能直接用於投資房地產,否則將受到監管機構的調查。

何況辦理銀行增貸的程序很漫長,多數銀行是透過信貸方式來進行周轉,等到房貸額度核准後,再轉為房屋抵押貸款,這些都是可行的短期周轉方式。

房屋增貸多數銀行是透過信貸方式來進行周轉

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