旋風管家幫你在外牆掛招牌（管委會出租外牆的行為有影響全體住戶權益嗎？！）

案例：

甲管委會是X社區管委會，乙是X社區住戶，某日乙回家發現自家外牆被掛上招牌，乙認為甲管委會未召開區分所有權人會議，由伊及其他區分所有權人出席參與表決，逕由其開會作成社區大樓外牆出租的決議，乙認為此舉不尊重他，且該會議沒經過他的同意是侵害行為，一狀告上法院，誰有理由？

乙主張：

甲管委會明明知道乙為該外牆一側所有權人，卻用強硬手段決議不法強將該房屋外牆出租予他人懸掛大型廣告物，影響乙房屋外觀及屋內採光、通風。

甲主張：

1.乙是民國105年購買並搬入本社區居住，早於104年間，社區就通過區分所有權人會議，通過授權管理委員會將大樓靠OO路外牆對外招租，以增加管委會收入之決議。

2.甲管委會是X社區管委會，依照決議執行出租行為，為社區獲利，租金收入屬全體區分所有權人。

外牆屬於誰的？

公寓大廈管理條例第3條第4款：

共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

民法第799 條立法理由：

「共有部分」，解釋上應含建物之基本構造，如維持建築物安全性及其外觀所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆及基礎工作物等部分。

管委會是什麼？

公寓大廈管理條例第3條：

1.第1款：公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。

2.第9款：管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。

管理委員會之法定職務：

公寓大廈管理條例第36條：

管理委員會之職務如下：

一、區分所有權人會議決議事項之執行。

二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

四、住戶共同事務應興革事項之建議。

五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

六、住戶違反第六條第一項規定之協調。

七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

九、管理服務人之委任、僱傭及監督。

十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

十三、其他依本條例或規約所定事項。

管委會可以做什麼？

公寓大廈管理條例第10條第2項前段：

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

什麼是管理行為：

民法第 820 條：

共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。

前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。

共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。

共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。

實務見解：

共有物之出租或出借，屬共有物之管理行為。

管理行為（出租行為）有什麼限制：

1.公寓大廈管理條例第8條第1項：

公寓大廈周圍上下、外牆面、平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

2.公寓大廈管理條例第33條第2款：

區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：

二、公寓大廈外牆面、平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。

該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。

法院認為：

1.大樓外牆屬全體區分所有權人共有。

2.該大樓靠OO路外牆之使用收益權能，並非歸屬特定區分所有權人。

3.甲管委會為底X社區管理組織，出租各樓層外牆與女兒牆，以租金做為社區公共基金，每月製做收支明細供區分所有權人查核，甲管委會收取租金供X社區開銷之用，並非為己私謀己利，沒有不當得利。

台北地區民間公證人事務所

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