輝達（NVIDIA）＋北士科＋新光人壽事件，其實正暴露出台灣公共土地開發制度裡的一個長期結構性缺陷：
→「政府招商，但土地招商設計卻讓真正有意願開發的企業進不來」。
把這系統化成三層分析：制度問題 → 改進方向 → 政策建議。🧩 制度層面的問題：
公共土地開發制度，讓「中間人」卡在關鍵位子
北士科案的結構其實是：
政府（地主） → 新壽（標得地上權） → NVIDIA（潛在最終使用者）
這種三層結構的問題在於：
1️⃣ 透過公開招標，政府把開發主導權交給壽險業等金主，希望他們「代為招商」。
2️⃣ 但壽險公司的獲利模式是「持有資產、等漲價、收租金」。
3️⃣ 結果現在形成「卡地套利」現象： 新壽用低標地價取得地上權卻不急著開發，現在更是逼迫想收回去的北市府要賠140億才肯放手，基本就是坐等市府或 NVIDIA 接手去賺轉手利差。
→關鍵是「占著茅坑不拉屎的新壽」，卡到了真正要投資開發跟使用的 Nvidia 。
⏳ 改進方向：
公共土地開發標案，要設「開發時限＋履約條件」，否則自動收回
未來若要避免類似「占著茅坑不拉屎」，可以引入幾個制度設計：
🕐 1. 強制開發時程（Time-to-build clause）
- 地上權得標後，應於X年內動工、Y年內完工。
- 若逾期未動工、或招商未達進度，即自動收回地上權或處罰性罰金。
- 這在日本、韓國的都市再開發案中很常見。
🧾 2. 履約保證金與階段檢核
- 要求投標者繳納履約保證金（如總價5%），若無法如期開發即沒收。
- 並設階段檢核（如動工、完工、招商階段）作為審核節點。
🤝 3. 允許政府「收回重標」條款
- 若地上權持有人無法履約，政府應有明確法律依據收回並重新標售。
- 若有明確外資（如NVIDIA）提出投資意願，
政府應可透過公開審議或特許專案直接洽談，而非被契約框死。 - 當然，這需要在地上權契約中預留「公共利益優先條款」。
而不是像北士科的案子一樣，卡在中間的新壽想靠轉手就要獲利 140億．
🧭 政策層面建議：
讓「土地資產管理」變成「產業政策工具」
目前台灣許多地上權案子都由壽險公司標下，本質上是財務操作而非產業開發；結果是：
- 政府希望引進AI、半導體、綠能新創；
- 但土地卻被資產管理業者卡死；
- 真正的產業龍頭（像NVIDIA）進不來。
🔍 政策重點該從「賣地給出價高的人」→ 轉向「給能創造最大產業外溢效應的人」。
這也代表：
- 地方政府或中央可以考慮設定土地使用目的型地上權，例如限定AI研發、綠能、半導體研發用途
- 並建立彈性轉讓制度：若轉讓對產業發展有明確貢獻，可在審查後快速放行。
💡 結論：制度比政治口水重要
輝達案不是誰整誰的政治戲碼，而是讓我們重新看到公共土地開發的結構性問題：
制度允許財務性投資人卡位，卻讓真正的產業投資大咖都進不來。
也許可以試著改革這套機制—設「時限」「履約條款」「公共利益優先收回」制度， 那麼下一個NVIDIA、Google或台灣企業就能直接跟政府對接， 而不是被卡在「等壽險公司吐地還要被他們大賺一手」的局面。
