再談北士科新光人壽地上權案：權利金、地租與轉讓估價

今天又看到最新的新聞說新光人壽願意再退讓以求共識，主要的內容是說新光人壽自己計算如果在T17、T18興建約5.5萬坪的商辦，每坪租金3,000元計算，年租金在1.65億元，50年的累計約82.5億元。若以鄰近商辦每坪行情約80萬元估算，整體潛在價值約440億元，扣除約100億元建置成本後，資產增值空間超過350億元，https://udn.com/news/story/124626/9082063

扣除支付租金後的收益，用複利年金現值率計算才是真正的收益

但是新光人壽這樣子的算法恐怕在估價跟法律上有點以偏概全了，因為我國實務上地上權設定時，除了權利金之外，每年還有應當要支付的地租，也就是說新光人壽的租金收益必須扣掉他支付給台北市政府每年的租金成本，而這才只是新光人壽的毛收益而已，所以扣掉支付地租所算出來的50年累積收益才有會計、法律或估價上面的意義，也就是說如果新光人壽每年給台北市政府的租金1億，實際上新光人壽的收益是6500萬，並非1億6500萬，更不要說往後50年的每年收益要換算成現在的現值，估價師一定會用複利年金現值來計算，講白話就是以後的錢現在就要領到的話，當然要折價一些了，所以也不可能是82.5億元，以收益6500萬分別用現值率5%跟2%計算，折算到現在的價值如下表﹕

地上權期限屆止後建物所有權歸土地所有人，原建物所有權人至多只取得原建物價值的10%剩餘價值

所以從新聞上看到的新光人壽內部試算說每坪行情80萬，整體價值在440億，扣除100億元的建築建置成本之後，新光人壽還有資產增值350億，但是這個350億在使用權期限到了50年或70年到了之後，建築物因為必須扣除折舊，也只剩下原本價值的5%或10%，所以新光人壽這樣子的說明並不公允，而是單純從數字上面來做判斷，因為實際執行面上應該不可能將建物繼續由新光人壽持有，或者不要求新光人壽將舊建物拆除(如果有拆除義務，新光人壽的成本還會再增加)，也就是說建物殘值價值不會再歸新光人壽所有。

T17、T18的和解金額的計算必須遵守不動產估價及法律的規定進行，以免日後爭議

所以T17、T18這兩塊土地的估價、法律甚至會計上是必須要一起來檢討，才有辦法合理算出雙方應該要如何的支付和解金，否則如果單憑數字的計算而不去考慮估價的實務或者法律的問題，還是不會有談成功的可能，也就是說新光人壽必須正視他們自己法律上的風險，還有估價上面應遵守的估價技術規則相關的規定，才能夠正確的評估出一個合理的價格，解決雙方的爭議。