文：簡榮宗律師、賴昱名日本事務顧問
日本一直都是投資避險的好去處，相信也有不少人看到許多網紅在推薦至日本置產，經營民宿等方式。但這種置產投資方式，也引起了日本政府注意，於近期更公開了針對外國人不動產登記的相關調查結果。
這份調查是透過法務部提供的不動產登記情報及民間的價格資料，調查三大都市圈(東京、名古屋、大阪)與地方4市(札幌、仙台、廣島、福岡)於2018年1月至2025年6月間，進行保存登記的約55萬戶一年內新建公寓的交易狀況。
他們透過謄本登記情報來找出保存登記日(建商蓋好登記的時間)與移轉登記日(實際賣出的日期)不到一年的短期買賣，再以移轉後，所有權人登記的住址來判斷是否為外國人；最後再與價格等資料做對照，來判斷成交房屋的價格區間。
這次的調查起因，實際上是由於國土交通部發現近年市區公寓的成交價上漲幅度驚人，但在其中也發現了與交易量相關的特殊結果，例如東京23區1年內新建大樓的短期成交，接近要達到總交易量一成左右。東京、大阪的中心部都出現類似情形，特別是100戶以上的大型集中式公寓，落成不到一年就賣出的房數比例越來越高，而這其中也有不少戶是由外國人購入。
再比較2023年與2024年，東京生活圈內的短期成交，從原先占總交易量的3.7%，提升至6.3%；若是再限縮範圍至東京都內，更是從5.2%漲到8.5%。此外，大阪、兵庫也是分別增至5.6%及7.1%，各都市圈都有類似情況發生。
所有權人登記國外住所的新建公寓，以東京都為核心，大阪、京都等地區都有增加傾向，另隨著越往蛋黃區，增加的傾向愈發顯著，東京都從2024年的1.5%，增加到3.0%，以23區來看，是1.6%增長到3.5%，最誇張的莫過於新宿區，從1.5%直衝到14.6%。
其中最有趣的大概在列出歷年外國登記者的數量後，發現在疫情前，台灣與中國、香港的登記量還在伯仲之間，疫情後變成台灣人獨占鰲頭，以今年的件數來看，住所登記在台灣的購入者有192件，中國卻只剩30件，當然這個統計數據是以登記住所來判斷，實際上以其他方式申報，迴避外國地址的可能性不小，但還是可看出，在台灣人眼中，日本就是具有強烈的吸引力，使人趨之若鶩。
依據這份調查報告的警示，日本國土交通部開始與不動產協會等業界團體合作，討論投機型交易的抑制方針，高市早苗首相亦於閣僚會議中，指示法務部盡快研擬，追加移轉登記不動產時，須登記國籍的相關規定，以做到確實管控海外投資的目標。但以目前資訊來看，目前只是為了統計正確而要求登載所有人國籍，倒還不用太過擔心，後續發展，還待靜觀其變。
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