文/喬正一
小安和小晴剛結婚，兩個人存了好幾年的錢，終於決定買一間屬於自己的房子。
某天，他們跟著房屋仲介去看一間中古屋。地點很好，離捷運站走路五分鐘。價格比附近行情便宜不少。屋況看起來也不錯。仲介笑著說：「這間真的很划算，現在不買會被別人搶走。」新婚小夫妻一聽心動了，很快就付了訂金，簽約買下。
結果搬進去不到一個月，怪事開始發生。半夜客廳的電視自己亮起來。音響無故發出雜音。門鎖明明鎖好，卻常常莫名其妙被打開。
直到有一天，小晴甚至看到一名身穿白衣的女子，在走廊一閃而過。
兩人越想越不安，開始上網查資料，也向鄰居打聽。這才知道，幾年前，這間房子曾發生一起女子因感情問題在屋內自殺的事件。
他們覺得自己被騙了。仲介沒說。賣方也沒提。於是，他們決定提告。
問題來了：法律上，「凶宅」到底是什麼？只要發生過自殺就是凶宅嗎？賣方一定要講嗎？買到凶宅，可以解約嗎？我們一條一條說清楚。
一、什麼是凶宅?
法律上真的有「凶宅」這個名詞嗎？其實沒有。法律條文裡，根本沒有「凶宅」這兩個字。
一般社會的理解是：只要房子裡發生過「非自然死亡」，例如自殺、他殺，大家就會認為那是凶宅。但法院的看法沒有那麼簡單。
二、法院怎麼認定凶宅？
目前多數法院認為：只要房屋曾發生「非自然身故」，例如凶殺、自殺（上吊、跳樓、燒炭等），就可能被認定為凶宅。但也有少數法院認為，不能只看「有沒有自殺或他殺」。因為：不同的人、不同的宗教、不同的時間、社會觀念也會改變，所以法院有時會考量：事件發生的經過、事情公開的程度、時間經過了多久?換句話說，不是所有發生過死亡的房子，都一定會被認定為凶宅。
三、凶宅等於鬼屋嗎？
不是。法院普遍認為：「鬧鬼」這件事太主觀。沒有科學證據可以證明。所以不能單純以「覺得鬧鬼」來請求賠償。法律處理的是客觀事實，例如是否發生非自然死亡，是否影響市場價值。
四、內政部的函釋對凶宅的定義
內政部曾於2008年發布函釋[1]，提出判斷標準。內政部認為，要構成凶宅，必須符合：
發生在「賣方產權持有期間」，而且:
1、發生在「專有部分」（主建物或附屬建物）內的凶殺或自殺並陳屍
或者，
2、雖然不是陳屍在專有部分，但在專有部分有求死行為並導致死亡，例如從該戶跳樓。
簡單說，有以下兩個重點：
第一，時間必須在賣方持有期間。
第二，範圍必須在專有部分。
五、什麼是「洗凶宅」？
問題來了。假設這間房子在前屋主持有期間發生自殺事件，之後賣給現在的賣方。如果賣方持有期間沒有再發生非自然死亡，依照上面內政部的見解，這間房子在前手賣方轉賣時就「不算凶宅」。
但，這樣合理嗎？一般大多數人應該會認為：凶宅就是凶宅，一日凶宅、終生凶宅，不會因為一轉手就被洗白變乾淨。
然而依照內政部的解釋，這就會產生一個大漏洞。有些人甚至可能刻意買下凶宅，持有一段時間後再賣，這種行為就被稱為「洗凶宅」。
六、法院怎麼看「洗凶宅」？
(一) 在司法實務上，有一項非常重要的證據法則，那就是:「行政機關的解釋或見解不能拘束法院」，因為基於三權分立及司法獨立的精神，如果什麼問題都聽行政機關的解釋，那還需要法院幹嘛?法院可以關起來了。而內政部函釋屬於行政政機關的見解，它的內容並不能拘束法官的看法與心證。也就是說，法官可以參考，但不一定照辦。因此，實務上還是以法院判決為準。比如說，內政部的函釋認為，非自然死亡的事件必須發生在「賣方產權持有期間」。換言之，如果非自然死亡事件發生在前前任屋主時期，而現任屋主在其持有期間並未再發生類似事件，則在現任屋主出售該房產時，依內政部此函釋，可能無須在不動產說明書中揭露該房產為凶宅。但，法院並不認同這一個見解。
(二)我們來看法院務的見解如何?法院通常會看：賣方是不是「善意」？法院通常會從「當初買入價格」判斷。例如：
房屋的市價為1500萬元台幣，而賣方也是用接近1500萬的價格買入該屋，且真的不知道房子曾發生自殺，那麼，法院就有可能認為賣方是善意，也就是對於房屋是凶宅一事並不知情，因此不需負法律上的賠償責任。
但如果房屋的市價是1500萬，而賣方卻是用500萬買入，價格明顯偏低，這時法院便可能認定賣方早就知道該屋有問題。
七、跳樓案件算哪一戶？
假設有人從10樓跳下，掉到3樓陽台死亡。哪一戶算凶宅？
目前多數法院認為：「求死行為發生的那一戶」才是凶宅。也就是10樓。3樓不是。中間樓層也不是。
八、小安與小晴可以解約嗎？
目前法院實務認為：凶宅屬於「物之瑕疵」。依照《民法》第354條的規定，出賣人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。講大白話，意思是：賣方要保證房子沒有會影響價值或正常使用的問題。如果房子曾在屋內發生自殺事件，導致市場價值下降，法院通常會認為這屬於減少價值的瑕疵。
接著看：《民法》第359條的規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保責任者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，法院得依當事人之聲請，酌減價金。
根據以上的法律規定，小安和小晴可以選擇解除契約，或要求減價。但如果法院認為解約不公平，可能就會判決減價。
另外，根據《民法》第360條規定，買賣標的物之瑕疵，出賣人故意不告知者，買受人得請求損害賠償。
如果賣方或仲介明知卻不說，還可能涉及刑法詐欺。
九、結論:
回到小安與小晴的案例，在這個案例中，如果證明這間房子確實在屋內發生過自殺事件，而且一般市場交易會因此貶值，那麼這間房子很可能構成《民法》第354條所說的「物之瑕疵」，小安與小晴就可以依《民法》第359條主張解除契約或請求減少價金。
如果證明賣方或仲介故意隱瞞，還可以依《民法》第360條請求損害賠償，甚至可能涉及刑事責任。以上，這就是凶宅在法律上的基本架構。
[1] 內政部（97）內授中辦字第0970048190號函（2008/7/24)
