文/喬正一
小安和小晴剛結婚，兩個人存了好幾年的錢，終於決定買一間屬於自己的房子。
某天，他們跟著房屋仲介去看一間中古屋。地點很好，離捷運站走路五分鐘。價格比附近行情便宜不少。屋況看起來也不錯。仲介笑著說：「這間真的很划算，現在不買會被別人搶走。」新婚小夫妻一聽心動了，很快就付了訂金，簽約買下。
結果搬進去不到一個月，怪事開始發生。半夜客廳的電視自己亮起來。音響無故發出雜音。門鎖明明鎖好，卻常常莫名其妙被打開。
直到有一天，小晴甚至看到一名身穿白衣的女子，在走廊一閃而過。
兩人越想越不安，開始上網查資料，也向鄰居打聽。這才知道，幾年前，這間房子曾發生一起女子因感情問題在屋內自殺的事件。
他們覺得自己被騙了。仲介沒說。賣方也沒提。於是，他們決定提告。
問題來了：法律上，「凶宅」到底是什麼？只要發生過自殺就是凶宅嗎？賣方一定要講嗎？買到凶宅，可以解約嗎？我們一條一條說清楚。
一、什麼是凶宅？
法律上真的有「凶宅」這個名詞嗎？其實沒有。法律條文裡，根本沒有「凶宅」這兩個字。
一般社會的理解是：只要房子裡發生過「非自然死亡」，例如自殺、他殺，大家就會認為那是凶宅。但法院的看法沒有那麼簡單。
二、法院怎麼認定凶宅？
目前多數法院認為：只要房屋曾發生「非自然身故」，例如凶殺、自殺，上吊、跳樓、燒炭等，就可能被認定為凶宅。因為這類事件雖然未必會對房屋本身造成直接物理性的損害，但依一般社會大眾的心理反應與不動產市場的交易經驗，確實會影響購買意願，也會造成房價下跌。因此，法院通常會認為，這已經不是單純心理不舒服而已，而是足以影響交易價值的重要資訊。
不過，也有少數法院認為，不能只看「有沒有自殺或他殺」就直接下結論。因為不同的人、不同的宗教信仰、不同的時間背景，對這類事件的接受程度本來就可能不同，所以法院有時也會考量：事件發生的經過、事情公開的程度、時間經過了多久，以及一般社會對這件事的感受和反應。換句話說，不是所有發生過死亡的房子，都一定會被認定為凶宅。
三、凶宅等於鬼屋嗎？
不是。法院普遍認為，「鬧鬼」這件事太主觀，也沒有科學證據可以證明。所以，不能單純以「覺得鬧鬼」來請求賠償。法律處理的是客觀事實，例如是否發生非自然死亡，是否影響市場價值，而不是屋主或買方的主觀感受。
四、內政部的函釋對凶宅的定義
內政部曾於2008年發布函釋[1]，提出判斷標準。內政部認為，要構成凶宅，必須符合：
發生在「賣方產權持有期間」，而且：
1、發生在「專有部分」也就是主建物或附屬建物內的凶殺或自殺並陳屍。
或者，
2、雖然不是陳屍在專有部分，但在專有部分有求死行為並導致死亡，例如從該戶跳樓。
簡單說，這則函釋有兩個重點：
第一，時間必須在賣方持有期間。
第二，範圍必須在專有部分。
五、什麼是「洗凶宅」？
問題來了。假設這間房子是在前屋主持有期間發生自殺事件，之後再賣給現在的賣方。如果賣方持有期間沒有再發生非自然死亡，依照上面內政部的見解，這間房子在現任屋主轉賣時，就可能「不算凶宅」。
但，這樣合理嗎？一般大多數人應該都會認為：凶宅就是凶宅，不會因為轉手一次，就突然洗白變乾淨。
然而依照內政部的這種解釋[2]，就會產生一個很大的漏洞。有些人甚至可能刻意買下凶宅，持有一段時間後再賣，藉此規避揭露責任。這種現象，在實務上就常被稱為「洗凶宅」。
六、法院怎麼看「洗凶宅」？
（一）在司法實務上，有一項非常重要的法律觀念，那就是：行政機關的解釋或見解，不能拘束法院。因為基於三權分立與司法獨立的原則，行政機關的函釋本質上只是行政機關自己的法律見解，法官當然可以參考，但沒有義務一定照辦。否則，若所有法律問題都直接由行政機關說了算，那法院也不用審判了。
因此，內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋，雖然在實務上常常被引用，但它終究只是行政機關的見解，不是法院一定要接受的唯一標準。特別是它把凶宅是否成立，限縮在「非自然死亡是否發生於賣方持有期間」這一點上，法院實務其實未必買單。
（二）我們來看法院實務的見解。首先，臺灣臺中地方法院101年度重訴字第130號民事判決就明白指出[3]：即使系爭房屋的非自然死亡事件，不是發生在出賣人持有產權期間，也不能因此免除出賣人的物之瑕疵擔保責任。法院認為，真正的重點不在於事件是不是發生在賣方持有期間，而在於該非自然死亡事件，是否已經使房屋成為一般社會觀念下所認知的凶宅，進而形成價值上的瑕疵。換句話說，這種瑕疵一旦形成，不會因為房屋後來轉手，就自動消失。
同樣地，臺灣桃園地方法院110年度訴字第1217號民事判決也採取相近見解。該判決明確指出[4]，物之瑕疵責任是否成立，重點在於瑕疵於契約成立時是否已存在，並且在交付給買方時是否仍未排除。即使該非自然死亡事件，是在出賣人取得所有權之前就已經發生，只要房屋在賣給買方時，仍然帶有這個足以影響市場價值的瑕疵，出賣人仍然可能要負物之瑕疵擔保責任。這也代表，法院並不當然接受「只有前手持有期間發生非自然死亡才算凶宅」這種說法。
換句話說，法院真正關心的，往往不是形式上這件事到底發生在誰持有房屋的那一段時間，而是這間房子在交易時，是否已經因為過去的非自然死亡事件，形成一般買方會在意、也足以影響價格的重大瑕疵。
（三）不過，這也不代表法院在所有案件中，都一定不看其他因素。正如前面所說，也有少數法院認為，判斷房屋是否已經構成凶宅，除了曾否發生自殺、他殺等非自然死亡之外，仍然要綜合考量事件發生的經過、事件公開的程度、事件經過時間的長短、一般社會心理反應，以及對市場交易價格的實際影響。也就是說，法院並不是一律照單全收內政部函釋，也不是一律只要發生過非自然死亡就必然認定為凶宅，而是會回到個案的具體情況，做實質判斷。
因此，若要精準地說，法院實務的態度比較接近這樣：法院不一定會採納內政部函釋中「前手持有期間發生非自然死亡才算凶宅」這種限縮見解；至於是否構成凶宅，仍應回到房屋是否已形成交易上重大瑕疵，並視個案情況綜合判斷。
（四）至於賣方是不是「善意」？法院有時也會看賣方到底知不知道房屋有問題，尤其是在判斷是否涉及故意隱瞞、詐欺，或是否還要另外負損害賠償責任時，這一點會變得更重要。實務上，法院有時也會從當初買入價格去觀察賣方是否真的毫不知情。例如：
如果房屋市價大約是1500萬元，而賣方也是用接近1500萬元的正常價格買入該屋，且確實不知道房子曾發生過自殺，那麼法院就可能認為賣方是善意，也就是對於該屋是凶宅一事並不知情，因此在某些責任判斷上，可能會有不同的結果。
但如果房屋市價是1500萬元，而賣方卻是用500萬元這種明顯偏低的價格買進，那麼法院就可能進一步懷疑：賣方是不是早就知道這間房子有問題。當然，這仍然不是唯一標準，而只是法院判斷知情與否時可能參考的因素之一。
七、跳樓案件算哪一戶？
假設有人從10樓跳下，掉到3樓陽台死亡。哪一戶算凶宅？
目前多數法院認為：「求死行為發生的那一戶」才是凶宅。也就是10樓。3樓不是。中間樓層也不是。
八、小安與小晴可以解約嗎？
目前法院實務普遍認為：凶宅屬於「物之瑕疵」。
依照《民法》第354條的規定，出賣人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
講大白話，意思就是：賣方要保證房子在交給買方時，沒有會影響價值或正常使用的重要問題。如果房子曾在屋內發生自殺事件，導致市場價值下降，法院通常就會認為這屬於減少價值的瑕疵。
接著再看《民法》第359條的規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保責任者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，法院得依當事人之聲請，酌減價金。
根據這些法律規定，小安和小晴原則上可以選擇解除契約，或要求減少價金。但如果法院認為解約對雙方顯失公平，也可能改判減價。
另外，根據《民法》第360條規定，買賣標的物之瑕疵，出賣人故意不告知者，買受人得請求損害賠償。
如果賣方或仲介明知卻不說，還可能涉及刑法詐欺。
九、結論
回到小安與小晴的案例。在這個案例中，如果可以證明這間房子確實曾在屋內發生過自殺事件，而且一般市場交易會因此貶值，那麼這間房子就很可能構成《民法》第354條所說的「物之瑕疵」，小安與小晴就可以依《民法》第359條主張解除契約或請求減少價金。
如果還能進一步證明賣方或仲介是明知卻故意隱瞞，則小安與小晴還可以依《民法》第360條請求損害賠償，甚至可能涉及刑事責任。
更重要的是，從法院實務來看，內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋雖然常被引用，但法院其實不一定會照單全收。尤其在「是否一定要發生於賣方持有期間才算凶宅」這一點上，法院比較在意的，往往不是形式上的持有期間，而是房屋在交易時，是否已經因先前發生的非自然死亡事件，形成足以影響一般買方合理期待與市場價格的重大瑕疵。至於個案是否構成凶宅，法院仍可能進一步衡量事件發生的經過、事件經過時間長短、社會觀感與價格影響等因素，再作實質判斷。
以上，這就是凶宅在法律上的基本架構。
[1] 內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函
[2] 內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函
[3] 臺灣臺中地方法院101年度重訴字第130號民事判決
[4] 臺灣桃園地方法院110年度訴字第1217號民事判決
