斡旋金

2022/12/21閱讀時間約 5 分鐘

文章均屬十幾年前個人真實經驗，寫文時除誠實記錄，並盡可能確定當時之法規規定，如時隔多年已有違誤，歡迎留言告知，謝謝。

※附註: 業界與學者亦有認為「斡旋金」之交付係基於雙方當事人之自由意思所達成之交易，依經濟學之觀點，自由之交易較能符合效率，除非有意思表示不一致、錯誤、被詐欺、被脅迫或乘他人之急迫、輕率、或無經驗而交付斡旋金，各依民法相關規定否定其效力外，斡旋金之交付原則上對買賣雙方及仲介業均為有利，既然對整體經濟有利，仍應肯定其效力，不宜貿然廢除。

*斡旋金*

雖然大部分的人都知道「斡旋金」這玩意，但應該很多人不是很明白他在法律上的意義。

現在內政部對所有定型化契約做了很完整的規範，但是當年確實有很多模糊地帶。

買方經過仲介帶看後，若有意願承買，但在價格或其他交易條件尚有未合，必須經過仲介居間協調。

此時，仲介為了避免自己白忙一場，或是讓賣方空歡喜，總是會希望買方付出一筆「斡旋金」，證明自己的誠意。若是交易不成，全數返還；倘若買賣圓滿完成，該筆斡旋金也會成為買賣價金的一部分，買方並沒有損失。

當然，最終的目的其實是，希望買方不要任意反悔，因為……「我可以沒收你的斡旋金喔！」

在法規尚不完善的當時，確實有許多急於成交的仲介人員，為了達成目的不擇手段，避重就輕的，除了哄客人付現金斡旋，沒有現金的，最常使用的就是請客人簽下本票。

讓看屋的客人誤以為只要我不想買，你都會把斡旋金或本票還給我。

事實上，交易的任何一方都應本於誠意，「非誠勿擾」，絕對沒錯。

買方確實應該深思熟慮，自己究竟買房的意願有多高，願出的價金是多少。而非抱著「我隨時都可以不要」的心態，視交易為兒戲。

雖然斡旋金在法律上並非訂金，買賣雙方並不因此受拘束。

但斡旋金契約內容，除了約定，一旦賣方同意買方的條件 (當然前提必須先完成必要的通知行為等等)，買方即有承買的義務，斡旋金並轉成買賣雙方的訂金。

同時，斡旋金契約也明白約定，買方在一定的期限內，如果想取消斡旋，斡旋金是會被沒收的。

當然，目前法規更臻完善，消費者並非一定要付出斡旋金才能請仲介代為向賣方議價，也可以選擇不付斡旋金，單純簽立一紙「要約書」，現在各家仲介公司所使用的契約名稱不盡相同，有所謂「出價保證書」、「買賣意向書」、「購買意願書」等等，寫明自己願意承買的條件，當然主要是價金，請仲介依此條件代為向賣方議價。雙方達成共識了之後，再另行補足訂金即可。

好~ 盡可能簡單解釋斡旋金硬梆梆的概念之後，我要先分享當年的一個小故事。

*買方付了斡旋金，後悔不買*

記得當年是消費者意識正抬頭的時候吧?

可是，為了生計，確實還有很多仲介人員，「善用說話技巧」，因此而產生了不少狀況，讓我們身為公司法務人員，不至於在公司當「櫻櫻美代子」。

記得我前輩給我的忠告吧?

碰到這種事，還是能不上法院就別上比較好，當然我也認同。

絕不是我有意偷懶，想想看，動不動就上法院的公司形象能好嗎？我當然也是為公司著想。就像當年我常講的，法務這工作要說有什麼特殊的地方，那就是，你越涼，表示公司事事順利嘛！

反過來，要是法務忙得不可開交，一天到晚要幫公司上法院，那多半不是好事。

我不知道別家公司的法務人員都做啥工作，我，最常做的就是幫第一線的業務人員「要斡旋金」，通常會是依據客人簽發的本票，就是告訴客人，「依照您所簽下的斡旋契約及本票，除非您依約前來與屋主完成買賣契約，否則，本公司即將沒收您的斡旋金，不得已呢，只好將本票送請法院強制執行了」。

「將本票送請法院強制執行」就是所謂的「本票裁定」，什麼是本票裁定呢？

依據票據法第一百二十三條規定，若本票持票人（債權人）向本票發票人（債務人）行使追索權時，也就是說，您若是持有由債務人所簽發的本票，在到期日請求發票人付款，無法獲得發票人清償或給付票款時，可依票據法規定，向法院聲請准許本票強制執行之裁定。若該發票人未於法定期間合法提出異議，法院裁定後強制執行。帶法院准許持票人的聲請後，即可向法院聲請強制執行，查封債務人的財產，以滿足債權。

因為如果客人給的是現金，錢在業務單位，他們直接沒收就好，輪不到我出馬。除非客戶提出告訴，要求他們返還。

接手催討客戶的斡旋金，當然要搞清來龍去脈，特別要對業務單位強調，當初帶看及簽斡旋的過程，絕對不可以有任何欺瞞誘騙客戶的行為，要不然就算打官司也會敗訴，不如直接放棄斡旋金吧！

當年公司也正努力建立正面形象，當時還成立一個稽核單位，若有不肖分子，還會被處分呵！

確認是客戶違約之後，第一步，我會先想辦法聯絡客戶，說明雙方的權利義務，讓他了解，不要以為只有一張本票拿他沒轍，動之以情，分析若他願意和解，付個一半，我只要可以交差，他也可以減少一半損失。

畢竟是他不負責任在先呀！

但，若他執意違約，基於職責，我只能代表公司，公事公辦，那是我領薪水該做的事。但他可能必須請假上法院，最後還是得依合約付錢。

而且，上了法院，賠的可能是全額違約金，而不是一半，損失會更多的。

在法律上違約的一方也確實有義務付這個費用，可別說我沒良心呀！

有的客戶聽得懂我釋出的善意，也明白自己理虧，事情就比較單純。

萬一不相信？

那故事，下一回再說吧……

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