買方想透過仲介找房子。仲介替其找到心儀的房子，但屋主開價過高，買賣雙方價格沒有共識，仲介建議買方出一筆斡旋金，以示買方購買誠意，再由仲介去協調。請問『斡旋金』是什麼呢？請房仲去斡旋議價有什麼法律眉角該注意呢？
什麼是斡旋金？
俗稱『下斡』。買方會拿出一筆款項透過仲介向賣方表達議價的誠意，如果屋主願意賣，這筆斡旋金直接轉為買賣款之一部分。斡旋金對於買賣雙方以及仲介之意義：
就《買方》而言：支付斡旋金去議價，除向賣方展現購買誠意外，也可藉此試探賣方的底價。
就《賣方》而言：
藉此篩選有意願之買方以及無意願僅試探性之買方，減省時間。
就《仲介》而言：
房屋議價需投入時間與精力，對仲介是不小成本。如果買方有一筆款項放在公司裡面，除了代表他的購買能力與購買意願強，通常也比較不會突然不買。所以，仲介在溝通上，多會以有支付斡旋金的客戶優先。
斡旋金要付多少才合理？
一般為出價的1%至2%左右。但因金額偏高且尚在議價未正式簽買賣契約，實務上，買方多會開立支票或本票取代支付現金。
若直接支付現金，仲介為避免保管過多現金，風險太高，實務上，支付現金的上限大約新台幣10萬元。
買方一定要支付斡旋金嗎？
答案是不用！！
可以簽署『要約書』取代斡旋金。要約書裡面通常會記載買方出價、委託斡旋的期限、違約條件等，若屋主在要約書上簽名同意，雙方就有義務進一步簽署正式買賣契約，若買方事後違約不簽約，一般要賠償出價的3%給賣方，比斡旋金還要高。
內政部規定，房仲需在民眾提出議價需求時，主動提供「斡旋金」與「要約書」兩種選擇，讓民眾自行決定，並以書面契約記載議價細節，避免後續糾紛，房仲若未事先告知，恐違反公平交易法而被裁處罰鍰。
買方交付斡旋金後會發生什麼法律效果？
1.若賣方同意買方出價：
該筆斡旋金就轉為定金，直接轉為買賣款之一部分。
法律上，表示買賣雙方願按照此價格成交，雙方就有義務進一步簽署正式買賣契約書，若買方事後反悔不簽約，由賣方沒收斡旋金，若賣方事後反悔不簽約，由賣方加倍返還斡旋金給買方。
2.若賣方不同意買方出價、或者超過斡旋期限：
買方即得無條件請求仲介歸還該筆斡旋金，不必負擔任何法律責任。
柯俊吉律師事務所
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