買方請房仲去斡旋議價應該注意的法律風險(二)

買方出斡旋金請房仲請協助議價,究竟給多長的斡旋期限為宜?
房仲議價斡旋期間,買方可以撤回斡旋嗎?
撤回斡旋有什麼法律風險?
斡旋期限多久比較好?

建議不要太長,通常『斡旋期限3~5天』即可。
一來,不要給予賣方太多考慮時間,加快交易速度。
二來,避免一些資深仲介利用較長斡旋期,做為抬高售價的手段:

例如買方A出價5000萬,仲介便拿此份5000萬出價斡旋單給買方B看,要求加價,等買方B加價後,再拿買方B加價的斡旋單給買方A看,要求買方A加價,淪為競價的比賽。

通常斡旋期限超過,未成交,屋主願意降價,仲介還是會回來找詢問是否願意繼續議價或購買,故耐住性子為宜。

買方交付斡旋金或簽要約書後,反悔不想議價,可以撤回斡旋嗎?

斡旋的通常流程,當屋主同意買方出價時,房仲須拿斡旋單請屋主簽名,並押上時間,同時通知買方(用Line通話或拍照傳過去、簡訊通知買方等)。
因此,買方若反悔不想議價時,必須在屋主同意買方出價之前撤回斡旋,請務必依據當初『約定之方式』撤回斡旋。一般建議要用可以『紀錄時間』的方式(例如簡訊或是Line),告知仲介。
撤回斡旋的小訣竅:

部份資深仲介在議價過程中,利用居中斡旋的機會,買賣雙方未直接接觸對方,跟你說雙方價格有落差,請買方加價,當仲介知道買方不想加價決定不買了,請求撤回斡旋,即使賣方尚未同意出價,還是會先說賣方已同意出價,利用時間差設法成交。
建議不要用電話撤回斡旋,而應該以其他理由約仲介見面談,例如假裝有加價打算,所以見面討論。見面時,經一番拉價後仍不同意,『當場表示』撤回斡旋,這樣就可技巧性避免仲介知道你不買,還佯稱賣方已同意,要你簽約的情況。
交付斡旋金或簽要約書後,撤回斡旋,兩者法律風險如何?

其實這不是法律問題,而是現實問題,請想想,我們和認識沒多久的仲介合作,直接將一筆現金交給對方保管,反悔不想議價,人之常情,想要要回該筆現金,會面臨一些周折的機率通常比較大,例如仲介會說服你繼續議價、或直接說你違約拒絕歸還等。
若只簽要約書,雖然違約責任通常是出價的3%,比交付斡旋金通常為1%~2%高,但仲介或屋主必須透過訴訟請求賠償,考量訴訟成本例如律師費、裁判費或花時間跑法院等,仲介縱使贏了官司,卻可能輸掉未來繼續合作買賣的機會,未必划算。
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柯俊吉律師 / 法律爭點速記 / 法院人生側寫
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