在上一篇文章中，我們聊到權利變換的房屋分回會受到都更前後房地價值的影響。那麼作為地主，我們該怎麼預估自家房地的價值，來決定是跟建商簽協議合建，還是選擇權利變換呢？
別擔心！就算你不是專業估價師，也能透過網路上的公開資料，簡單算出更新前後的房地價值。這篇文章就來教你怎麼做！
怎麼估算更新前的房地價值？
想知道自家房地在都更前的價值，兩種公開資料可以幫你：
- 查附近都更案的估價報告：這是最準的方式，因為都更估價是由專業估價師根據市場行情、建物狀況等計算，參考性高。
- 查實價登錄：這個方式比較方便，但要注意實價登錄是買賣雙方的成交價格，可能因為議價、賣方急需資金等因素偏離真實價值。
我建議優先用第一種方式，因為實價登錄的價格波動大，用來預估都更價值容易有誤差。
那怎麼找到都更估價報告呢？可以到各縣市的都更處查詢權利變換計劃書。以台北市為例，台北市都更處設有相關的公開資料平台。
- 公開展覽及公辦公聽會：https://uro.gov.taipei/News.aspx?n=C881AFD2F755EAC7&sms=F7803FDCDEB8E254
- 更新案件進度查詢：https://gis.uro.taipei/r_progress.aspx
以下我以台北市都更處資料來說明，簡單四步驟教你取得估價！
步驟一：查鄰近地區的都更公告
先到台北市都更處公展公聽會公告，看看有沒有你家附近的都更案，公告標題會寫出地段與送件計劃書。重點是找有「權利變換計劃書」的公告，因為這份文件會有估價結果。
請注意，計劃書有 30 天公開展覽期限，過期就查不到了。所以平時多留意都更處網站，幾秒鐘就能知道有沒有最新公告。
步驟二：下載權利變換計劃書
找到附近的都更案後，前往更新案件進度查詢平台。輸入公告中的地號，點選「詳細」。
進入到該案件頁面中的公開計劃書，就會看到「權利變換計劃書」和「事業計劃書」的下載按鈕。事業計劃書主要是都更案的整體說明，估價資料都在權利變換計劃書裡，因此我們此次主要是使用權利變換計劃書。
步驟三：查更新前的平均單價
下載權利變換計劃書後，找到「所有權人權利價值表」，這裡會列出每位所有權人的估價結果。公開資訊通常以「平方公尺」為面積單位，如果你習慣以坪數為單位，記得換算 1 坪約 3.3 平方公尺。
要注意，房地價值會因樓層不同。例如公寓一樓通常比高樓層貴。在這個表格中，我們還不知道樓層資訊，找到計劃書的「拆遷補償表」，裡面會列出每個所有權人對應的樓層。
這兩張表互相比對，便能夠得出更新前每一層樓的預估單價。
步驟四：查更新後的平均單價
計劃書的更新後估價結果就沒有那麼複雜，直接列出新房子每坪的單價和總價值。
停車位價值表會揭露各樓層的停車位單價。一般來說，地下樓層數越淺、車位越大，且為平面車位的價值會較高。
如果查不到附近的都更公告怎麼辦？
以上都是查詢都更處近期的公告資訊，但有時確實找不到鄰近的都更案。這時可以試試以下幾招：
- 問問鄰居或里長：如果你知道附近有都更案，試著聯繫當地里長，他們可能知道案件進度或有估價報告可以分享。另外，你也可以尋找該更新單元的住戶，問問他們是否願意提供估價數據。
- 查建商官網：如果不好意思請教住戶，你知道負責都更案的建商是哪家，上他們的官網看看。許多建商會把公聽會簡報或都更案資訊上傳，裡面可能有更新前後的估價結果。
- 找專業不動產估價師協助：如果實在找不到資料，考慮與鄰居討論花點錢請不動產估價師做初步估價。他們能根據你家的地段、建物狀況，直接給出估價結果。如果你們的更新範圍內的戶數較多，平均下來可能每戶支付幾千元便可以取得專業且完整的報告。
下一步：調整估價
用免費的公開資料估房地價值不難！透過都市更新權利變換計劃書，你能快速找到附近都更案的估價數據，幫你預估自家房地的更新前後價值。這樣不只能判斷權利變換的分回成果，也能跟建商談協議合建時更有底氣。
你可以多查幾份計劃書比對數據，確認單價是否合理。但光有更新前後的預估平均單價還不夠！房地價值會因臨路路寬、景觀、採光等因素調整。這些調整我會在下一篇文章詳細說明！
