上一篇文章教你怎麼用公開資料查鄰近都更案的估價單價，現在有了這些數據，接下來要怎麼調整，才能算出自家房地的價值？又怎麼知道自己在權利變換中能分回多少房子？這篇就來教你影響估價的關鍵因素，以及怎麼算出你的權利比例！
影響估價的關鍵因素
拿到鄰近都更案的平均單價後，你得根據自家房子的條件做調整。常見的影響因素有：
- 樓層：通常公寓 1 樓房屋價值較樓上高。由於樓層因素我們已經在權利變換計劃書的估價中考慮過了，所以不用重複調整！
- 臨路條件：臨大馬路的房屋價值較高，調整比例 2 - 5%。
- 採光：多面採光的房屋價值較高，調整比例 1%。
- 景觀：有公園或河景的房屋通常價值高。景觀較受主觀感受影響，加成幅度因人而異。
- 車道位置：近車道入口的房屋較為吵雜且有風水問題，調整比例 1 - 4%。
網路資源，不動產估價師實務經驗，Zeseri 整理。
假設你在計劃書中找到一戶 3 樓的比準戶，每坪單價 50 萬，單面臨路、單面採光。查 Google 地圖發現這戶面東，採光普通。而你家也是 3 樓，但雙面臨路、雙面採光，單價可以調整為：50 萬 ×（1 + 2% + 1%）= 51.5 萬。
這只是簡易估算！在實務上，除了這些因素，還有容積率、商業區店面、交通便利性等也會影響價值，跟買房考慮的條件差不多。別太高估自家房價（這叫「稟賦效應」，就是覺得自己東西特別值錢的心態），要保持客觀、保守地進行評估。
怎麼算權利比例與分回價值？
有了調整後的每坪單價，接下來用四個步驟，算出你家在權利變換中的權利比例，以及能分回多少價值的房屋！
步驟一：查詢所有住戶的權狀面積
先到內政部的「地籍圖資網路便民服務系統」（網址：https://easymap.land.moi.gov.tw/Z10Web/Normal#），查你家都更範圍內每戶的權狀面積。
以上篇文章地段為例，輸入地號，點選「建物」，就能看到所有建號的資訊。
查詢頁面會列出建號清單，點開建號的摺頁，會顯示主建築物與附屬建築物的面積。如果都更範圍包含多筆地號，就重複這些步驟，把每戶的權狀面積列出來。
步驟二：計算都更範圍內所有住戶的權利價值
把都更範圍內每戶的權狀面積列出，乘上調整後的單價，算出每戶的價值。如果你只有 1 樓和 3 樓的每坪單價數據，就用 3 樓單價來估算樓上樓層的價格，再根據臨路、採光等條件調整。
我想再次提醒，不動產估價不可能百分之百精準，即使請三位專業估價師評估，都更案件的結果也會有些差異。所以別太執著於追求完美數字，我們的目標只是算出自家在都更範圍內的大約價值比例，作為參考就好！
步驟三：計算你家的權利價值比例
把步驟二的每戶價值加起來，得出都更範圍的總價值，再用你家的價值除以總價值，得到權利比例。例如，你家價值 2,000萬，總價值 30 億元，權利比例就是 2,000萬 ÷ 30 億 = 0.67%。這比例就是權利變換分房子的依據。
步驟四：計算分回的房屋價值
我們來到最後一步，用權利比例計算你能分回多少價值的房子。拿出我們在前一篇文章中使用的鄰近都更案的權利變換計劃書，找到「更新後分配結果」，裡面會寫地主能分回的總價值（都更後總價值扣除建築成本、稅費等共同負擔）。
此案計劃書顯示更新後總價值 50 億元，扣除共同負擔後，地主分回 32 億元。
但你家的都更案規模可能不同，需調整總價值。簡單方法是用基地面積與樓層數比例調整。例如，鄰近案子是 1,000 平方公尺、24 層（地上 20 層 + 地下 4 層），分回 32 億元；你家案子是 3,000 平方公尺、預計興建 18 層（地上 15 層 + 地下 3 層），調整後總價值為：32 億 ÷ 1000 ÷ 24 × 3000 × 18 = 72 億元。
假設你的權利價值比例是 0.67%，就能分回 72 億 × 0.67% = 4,800 萬的房子。若更新後每坪單價 100 萬，約能分到權狀面積 48 坪的房子！
延伸說明：
上述依基地面積、樓層數調整的方法較為簡易，如果你想要再深入探討共同負擔項目與逐筆調整以符合你家的都更案，可翻到權利變換計劃書中的共同負擔表格（如下圖）進行逐項拆解調整。
都市更新計劃書內有太多東西可以探討，一時半會兒說不完。未來有機會，我可以針對一些重點內容作更進一步的說明。（不斷地挖坑中……）
下一步：你該選擇協議合建還是權利變換？
用這些步驟，你就能粗估自家房地的價值與權利比例，幫你預測權利變換下，你能夠分回多少房子。再次提醒，這只是簡易估算，實際估價可能受多種因素影響而有差異。
下一篇文章，我會教你怎麼用這些數據，判斷你在都更時，該選協議合建還是權利變換，幫你做出最聰明的選擇！
警語：以上估價方式僅供參考，協助非專業的地主做簡單估算。如果需要具公信力的不動產估價，請找有高考不動產估價師執照的專業人士協助！
