明明都是都更，但減稅不一樣

1)權利變換=大家一起出資，我出50你出100，最後得到的成果扣掉成本後大家依照出資額分配。所有權人「都更前」的房地有多少價值、「都更後」可以換回多少價值，會由估價師算出來。

(順帶一提，權利變換的分回比例是需要寫在「都市更新事業計畫同意書」上)

2)協議合建=建商和所有權人說好分回多少房地就分回多少房地

由於協議合建本質是「房地互易」，也就是地主拿土地跟建商換房子，這個過程就會造成土地移轉，因此需要課徵土地增值稅、契稅。目前根據各地方政府的「撒米斯」，協議合建在更新過程中發生的土地增值稅和契稅，會減徵40%(實施期限至113年1月31日)

反觀權利變換雖然也是有更新前、更新後分回房地的情況，但是權利變換在法律上「視為原有」，也就是甚麼都沒發生，因此課稅時點變成權利變換「更新後」如果要買賣，才需要課徵土地增值稅和契稅並且減徵40%。

注意到了嗎？由於法律上對於權變和合建在產權變動上的認定不一樣，導致了土地增值稅的減免發生時點不一樣！

至於...如果長輩選擇權利變換，都更也順利完成、分回房地「後」，不幸發生繼承問題，會要繳遺產稅、不繳土地增值稅，不過繼承也是一種移轉，當繼承人未來出售房地，就不再有土地增值稅減稅問題。

至於更新後呢？地價稅和房屋稅減半徵收兩年，外加主委...啊不是，是各地方政府的撒米斯加碼(「目前」法規寫實施期限至113年1月31日)：

房屋稅減半徵收兩年後，只要沒有給別人(eg.買賣)而是繼續持有的話，可以繼減半徵收，其中又可以分成兩種情況：

1.持有2+10年以內到給別人(喪失所有權)為止，期間都是減半徵收

(舉例說明，都更後持有7年，7年都減半徵收房屋稅)

2.持有2+10年以上，12年內都是減半徵收

(舉例說明，都更後持有15年，12年減半徵收房屋稅)

前陣子(111年底)新聞找了財政部台北國稅局來說明一下，「如果(所有權人)實際分配到的房地超過應分配的價值，就算與建商協議免繳納差價，該差額仍屬於收受建商的贈與，須申報綜合所得稅。」(地主注意了！參與都更遇這情況 所得稅繳好繳滿)

雖然多分多賺到，但繳稅還是很痛的！請大家參加都更，也別忘了精算一下自己要繳多少稅喔！

(第一項)更新單元內之土地及建築物，依下列規定減免稅捐：
一、更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。但未依計畫進度完成更新且可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。
二、更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年。
三、重建區段範圍內更新前合法建築物所有權人取得更新後建築物，於前款房屋稅減半徵收二年期間內未移轉，且經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止，但以十年為限。本條例中華民國一百零七年十二月二十八日修正之條文施行前，前款房屋稅減半徵收二年期間已屆滿者，不適用之。
四、依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅百分之四十。
五、不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅百分之四十。
六、實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者，免徵土地增值稅。
七、實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。
八、原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得減徵土地增值稅及契稅百分之四十。

(第二項)前項第三款及第八款實施年限，自本條例中華民國一百零七年十二月二十八日修正之條文施行之日起算五年；其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。

(第三項)都市更新事業計畫於前項實施期限屆滿之日前已報核或已核定尚未完成更新，於都市更新事業計畫核定之日起二年內或於權利變換計畫核定之日起一年內申請建造執照，且依建築期限完工者，其更新單元內之土地及建築物，準用第一項第三款及第八款規定。

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