前兩篇文章教你怎麼查公開資料、調整估價、算權利比例，現在我們來實際用這些方法，幫兩位地主算算權利變換與協議合建能分回多少房子，然後比較哪個選項更划算！
假設某都更案是多棟五層樓的公寓，總戶數 180 戶，基地面積 5,000 平方公尺。建商提出的協議合建條件是：室內坪數 =（原主建物權狀坪數 - 4）× 1.1，每戶皆配一個平面車位。1 樓住戶因價值較高，建商同意額外加 20% 坪數。
地主阿土伯住 1 樓邊間，雙面臨路、雙面採光，緊鄰公園；地主金貝貝住 3 樓，房子單面臨路、單面採光。兩人權狀坪數相同：主建物 25 坪，附屬建物 2.5 坪，總計 27.5 坪。
阿土伯找到 500 公尺外的都更案資料：
- 基地面積 4,500 平方公尺，興建 RC 結構，地上 15 層、地下 4 層。
- 更新前後皆為純住宅區，1 樓非店面。
- 更新前：1 樓單面臨路、單面採光每坪單價 64 萬，3 樓單價 53 萬。
- 更新後：1 樓每坪單價 90 萬，1 樓以上平均單價 80 萬，6 樓單價為 78 萬，B2 平面車位一個 240 萬。
- 更新後地主分回總價值 50 億元。
步驟一：計算更新前權利價值比例
用前一篇學到的方法，調整單價後算價值。
阿土伯的 1 樓房子，參考鄰近案 1 樓單價 64 萬，考慮雙面臨路 +2%、雙面採光 +1%、公園景觀 +1%，單價為：64 萬 ×（1 + 2% + 1% + 1%) = 66.56 萬。金貝貝的 3 樓房子條件與鄰近案相同，單價 53 萬。
阿土伯算出都更範圍 180 戶的總價值約 28 億元，並計算他和金貝貝的權利價值比例：
- 阿土伯價值：27.5坪 × 66.56萬 = 1,830 萬，權利價值比例 1,830 萬 ÷ 28億 = 0.65%。
- 金貝貝價值：27.5坪 × 53萬 = 1,458 萬，權利價值比例 1,458 萬 ÷ 28億 = 0.52%。
步驟二：計算權利變換分回價值
阿土伯家的都更案預計也是建 RC 結構，地上 15 層、地下 4 層。參考鄰近案 4,500 平方公尺，總分回價值 50 億元，調整基地面積後，總價值約：50 億 ÷ 4,500 × 5,000 = 55.56 億元。
- 阿土伯分回：55.56 億 × 0.65% = 3,611 萬。扣除車位 240 萬，可分配到房屋的價值剩 3,371 萬，除以平均單價 80 萬，得到權狀坪數為 42.14 坪。
- 金貝貝分回：55.56 億 × 0.52% = 2,889 萬。扣除車位，剩 2,649 萬 ÷ 80 萬 = 33.11 權狀坪數。
步驟三：計算協議合建分回坪數
更新後的公設比假設是 33%。依照建商的合建條件，計算兩人的分回坪數：
- 阿土伯分回：（25 - 4）× 1.1 ×（1 + 20%）= 27.72 室內坪，權狀坪數為 27.72 ÷（1 - 33%）= 41.37 坪。外加一車位。
- 金貝貝分回：（25 - 4）× 1.1 = 23.1 室內坪，權狀坪數 23.1 ÷（1 - 33%）= 34.48 坪。外加一車位。
步驟四：比較權利變換與協議合建
比較兩人分回的坪數與價值：
單看坪數，阿土伯選權利變換多 0.77 坪，金貝貝選協議合建多 1.37 坪。
但有個重點，協議合建會有建商規定的選屋限制，例如原 1 樓住戶可選 1 樓或 11、12 樓，3 樓住戶只能選 4 - 6 樓等。若阿土伯想繼續住 1 樓（每坪單價 90 萬），而金貝貝按照條件，最高也只能選到 6 樓（每坪單價 78 萬）。所以我們將上方表格協議合建的坪數換算成價值呢？
看得出來，坪數和價值的評估結果差異還真不小！但有兩件事要記得：
- 這是簡易估算：我們用的估價方法簡單，結果可能跟專業估價師的報告有差異，實際分回要看建商條件與最終估價。所以別把數字當成絕對標準，需要保留一點彈性。（像是金貝貝協議合建價值只比權利變換多 40 萬，真的選協議合建一定比較好嗎？）
- 看你想要什麼：如果你只在意都更後能住多大的房子，不太在乎房子價值高低，那就直接比坪數就好，簡單明瞭。
所以究竟選哪一個比較好？
雖然以價值評估而言，兩人都是選擇協議合建比較划算，但這不代表協議合建總是更好。你得根據自家都更估價、建商條件和個人需求（像是想住哪層樓、哪個座向）來決定。每個都更案、每個地區的情況都不一樣。
這些計算已經夠複雜了，而且我還沒將權利變換的拆遷補償與稅務優惠加入比較，再說下去你可能會頭昏眼花。之後我們再聊這些補貼項目，幫助你更全面地評估都更選擇。
警語：以上估價方式僅供參考，協助非專業的地主做簡單估算。如果需要具公信力的不動產估價，請找有高考不動產估價師執照的專業人士協助！
