地主都更必學!如何用免費的公開資料預估都更房地價值?(下)

更新於 發佈於 閱讀時間約 6 分鐘

前兩篇文章教你怎麼查公開資料、調整估價、算權利比例,現在我們來實際用這些方法,幫兩位地主算算權利變換與協議合建能分回多少房子,然後比較哪個選項更划算!



假設某都更案是多棟五層樓的公寓,總戶數 180 戶,基地面積 5,000 平方公尺。建商提出的協議合建條件是:室內坪數 =(原主建物權狀坪數 - 4)× 1.1,每戶皆配一個平面車位。1 樓住戶因價值較高,建商同意額外加 20% 坪數。


地主阿土伯住 1 樓邊間,雙面臨路、雙面採光,緊鄰公園;地主金貝貝住 3 樓,房子單面臨路、單面採光。兩人權狀坪數相同:主建物 25 坪,附屬建物 2.5 坪,總計 27.5 坪。

阿土伯找到 500 公尺外的都更案資料:

  • 基地面積 4,500 平方公尺,興建 RC 結構,地上 15 層、地下 4 層。
  • 更新前後皆為純住宅區,1 樓非店面。
  • 更新前:1 樓單面臨路、單面採光每坪單價 64 萬,3 樓單價 53 萬。
  • 更新後:1 樓每坪單價 90 萬,1 樓以上平均單價 80 萬,6 樓單價為 78 萬,B2 平面車位一個 240 萬。
  • 更新後地主分回總價值 50 億元。

步驟一:計算更新前權利價值比例

用前一篇學到的方法,調整單價後算價值。

阿土伯的 1 樓房子,參考鄰近案 1 樓單價 64 萬,考慮雙面臨路 +2%、雙面採光 +1%、公園景觀 +1%,單價為:64 萬 ×(1 + 2% + 1% + 1%) = 66.56 萬。金貝貝的 3 樓房子條件與鄰近案相同,單價 53 萬。


阿土伯算出都更範圍 180 戶的總價值約 28 億元,並計算他和金貝貝的權利價值比例:

  • 阿土伯價值:27.5坪 × 66.56萬 = 1,830 萬,權利價值比例 1,830 萬 ÷ 28億 = 0.65%。
  • 金貝貝價值:27.5坪 × 53萬 = 1,458 萬,權利價值比例 1,458 萬 ÷ 28億 = 0.52%。

步驟二:計算權利變換分回價值

阿土伯家的都更案預計也是建 RC 結構,地上 15 層、地下 4 層。參考鄰近案 4,500 平方公尺,總分回價值 50 億元,調整基地面積後,總價值約:50 億 ÷ 4,500 × 5,000 = 55.56 億元。

  • 阿土伯分回:55.56 億 × 0.65% = 3,611 萬。扣除車位 240 萬,可分配到房屋的價值剩 3,371 萬,除以平均單價 80 萬,得到權狀坪數為 42.14 坪。
  • 金貝貝分回:55.56 億 × 0.52% = 2,889 萬。扣除車位,剩 2,649 萬 ÷ 80 萬 = 33.11 權狀坪數。

步驟三:計算協議合建分回坪數

更新後的公設比假設是 33%。依照建商的合建條件,計算兩人的分回坪數:

  • 阿土伯分回:(25 - 4)× 1.1 ×(1 + 20%)= 27.72 室內坪,權狀坪數為 27.72 ÷(1 - 33%)= 41.37 坪。外加一車位。
  • 金貝貝分回:(25 - 4)× 1.1 = 23.1 室內坪,權狀坪數 23.1 ÷(1 - 33%)= 34.48 坪。外加一車位。

步驟四:比較權利變換與協議合建

比較兩人分回的坪數與價值:

raw-image

單看坪數,阿土伯選權利變換多 0.77 坪,金貝貝選協議合建多 1.37 坪。


但有個重點,協議合建會有建商規定的選屋限制,例如原 1 樓住戶可選 1 樓或 11、12 樓,3 樓住戶只能選 4 - 6 樓等。若阿土伯想繼續住 1 樓(每坪單價 90 萬),而金貝貝按照條件,最高也只能選到 6 樓(每坪單價 78 萬)。所以我們將上方表格協議合建的坪數換算成價值呢?

raw-image

看得出來,坪數和價值的評估結果差異還真不小!但有兩件事要記得:

  • 這是簡易估算:我們用的估價方法簡單,結果可能跟專業估價師的報告有差異,實際分回要看建商條件與最終估價。所以別把數字當成絕對標準,需要保留一點彈性。(像是金貝貝協議合建價值只比權利變換多 40 萬,真的選協議合建一定比較好嗎?)
  • 看你想要什麼:如果你只在意都更後能住多大的房子,不太在乎房子價值高低,那就直接比坪數就好,簡單明瞭。

所以究竟選哪一個比較好?

雖然以價值評估而言,兩人都是選擇協議合建比較划算,但這不代表協議合建總是更好。你得根據自家都更估價、建商條件和個人需求(像是想住哪層樓、哪個座向)來決定。每個都更案、每個地區的情況都不一樣。

這些計算已經夠複雜了,而且我還沒將權利變換的拆遷補償與稅務優惠加入比較,再說下去你可能會頭昏眼花。之後我們再聊這些補貼項目,幫助你更全面地評估都更選擇。




警語:以上估價方式僅供參考,協助非專業的地主做簡單估算。如果需要具公信力的不動產估價,請找有高考不動產估價師執照的專業人士協助!

留言
avatar-img
留言分享你的想法!
avatar-img
Zeseri 捷思艾瑞
24會員
42內容數
歡迎來到 Zeseri 捷思艾瑞!生活是一場無止境的探索,每個轉折都藏著未知的驚喜。閱讀讓我們走進他人的世界,體驗不同的生命。分享則是一種力量,能在無形中照亮彼此的旅程。無論風景如何,最重要的是我們如何感受這一路上的每一步。
Zeseri 捷思艾瑞的其他內容
2025/06/07
警語:以下估價方式僅供參考,協助非專業的地主做簡單估算。如果需要具公信力的不動產估價,請找有高考不動產估價師執照的專業人士協助! 上一篇文章教你怎麼用公開資料查鄰近都更案的估價單價,現在有了這些數據,接下來要怎麼調整,才能算出自家房地的價值?又怎麼知道自己在權利變換中能分回多少房子?
Thumbnail
2025/06/07
警語:以下估價方式僅供參考,協助非專業的地主做簡單估算。如果需要具公信力的不動產估價,請找有高考不動產估價師執照的專業人士協助! 上一篇文章教你怎麼用公開資料查鄰近都更案的估價單價,現在有了這些數據,接下來要怎麼調整,才能算出自家房地的價值?又怎麼知道自己在權利變換中能分回多少房子?
Thumbnail
2025/06/06
在上一篇文章中,我們聊到權利變換的房屋分回會受到都更前後房地價值的影響。那麼作為地主,我們該怎麼預估自家房地的價值,來決定是跟建商簽協議合建,還是選擇權利變換呢? 別擔心!就算你不是專業估價師,也能透過網路上的公開資料,簡單算出更新前後的房地價值。這篇文章就來教你怎麼做! 怎麼估算更新前的
Thumbnail
2025/06/06
在上一篇文章中,我們聊到權利變換的房屋分回會受到都更前後房地價值的影響。那麼作為地主,我們該怎麼預估自家房地的價值,來決定是跟建商簽協議合建,還是選擇權利變換呢? 別擔心!就算你不是專業估價師,也能透過網路上的公開資料,簡單算出更新前後的房地價值。這篇文章就來教你怎麼做! 怎麼估算更新前的
Thumbnail
2025/05/03
在台灣的都市更新中,房屋分回主要有兩種方式:協議合建和權利變換。 協議合建是地主與建商私下簽訂合約,選屋條件和分回坪數全依合約內容執行,沒有統一規範,彈性大但風險也高。因此,這篇文章我要聚焦在另一種方式——權利變換,來聊聊它的房屋分回怎麼運作。 想了解權利變換和協議合建的差別?可以看看我之前
Thumbnail
2025/05/03
在台灣的都市更新中,房屋分回主要有兩種方式:協議合建和權利變換。 協議合建是地主與建商私下簽訂合約,選屋條件和分回坪數全依合約內容執行,沒有統一規範,彈性大但風險也高。因此,這篇文章我要聚焦在另一種方式——權利變換,來聊聊它的房屋分回怎麼運作。 想了解權利變換和協議合建的差別?可以看看我之前
Thumbnail
看更多
你可能也想看
Thumbnail
每年4月、5月都是最多稅要繳的月份,當然大部份的人都是有機會繳到「綜合所得稅」,只是相當相當多人還不知道,原來繳給政府的稅!可以透過一些有活動的銀行信用卡或電子支付來繳,從繳費中賺一點點小確幸!就是賺個1%~2%大家也是很開心的,因為你們把沒回饋變成有回饋,就是用卡的最高境界 所得稅線上申報
Thumbnail
每年4月、5月都是最多稅要繳的月份,當然大部份的人都是有機會繳到「綜合所得稅」,只是相當相當多人還不知道,原來繳給政府的稅!可以透過一些有活動的銀行信用卡或電子支付來繳,從繳費中賺一點點小確幸!就是賺個1%~2%大家也是很開心的,因為你們把沒回饋變成有回饋,就是用卡的最高境界 所得稅線上申報
Thumbnail
你在國內哪個城市買一坪房地要花多少錢? 空間無謂被損失了。也算金錢上的的損失......
Thumbnail
你在國內哪個城市買一坪房地要花多少錢? 空間無謂被損失了。也算金錢上的的損失......
Thumbnail
如果你是未來規劃要買房的人,相信一定都會要查詢房屋或土地的實價登錄,現在網路上各大網站都會有相關的成交資料可供查詢,但你知道成交行情是如何計算的嗎?又要怎麼看實價登錄的資訊呢?本文就也來簡單做一個說明與介紹,並告訴你目前2.0修改了哪些重點的喔!
Thumbnail
如果你是未來規劃要買房的人,相信一定都會要查詢房屋或土地的實價登錄,現在網路上各大網站都會有相關的成交資料可供查詢,但你知道成交行情是如何計算的嗎?又要怎麼看實價登錄的資訊呢?本文就也來簡單做一個說明與介紹,並告訴你目前2.0修改了哪些重點的喔!
Thumbnail
都市更新地主須負擔的都更費用,是由建商先行墊付,再用完工後的房屋抵充墊付費用,但房屋的價值如何認定涉及地主及建商分配是否公平合理,值得大家深思。
Thumbnail
都市更新地主須負擔的都更費用,是由建商先行墊付,再用完工後的房屋抵充墊付費用,但房屋的價值如何認定涉及地主及建商分配是否公平合理,值得大家深思。
Thumbnail
北市府發新聞稿指出,因應行政院公告延長都市更新條例房屋稅、土地增值稅及契稅減徵之規定,北市府經通盤考量地方發展與整體財政狀況後,同步延長臺北市都更租稅減免相關規定,凡都市更新案於118年1月31日完成者皆適用,藉此持續鼓勵民眾參與都市更新,穩健推動大都更時代。 於108年都市更新條例修法擴大租
Thumbnail
北市府發新聞稿指出,因應行政院公告延長都市更新條例房屋稅、土地增值稅及契稅減徵之規定,北市府經通盤考量地方發展與整體財政狀況後,同步延長臺北市都更租稅減免相關規定,凡都市更新案於118年1月31日完成者皆適用,藉此持續鼓勵民眾參與都市更新,穩健推動大都更時代。 於108年都市更新條例修法擴大租
Thumbnail
「我要換新房。」就這麼一句話,你要為我如何報價呢!?
Thumbnail
「我要換新房。」就這麼一句話,你要為我如何報價呢!?
Thumbnail
★ 「5168實價登錄比價王」原文連結 為了提升公寓大廈管理委員會申請第三類謄本的辦理時效及節省費用,新北市新莊地政事務所推出「社區管委會申領謄本好康大聲公」便民服務,提供公寓大廈所有權人異動查詢,讓管委會可快速掌握現有住戶最新異動情形,達到省時省錢的效益。 新莊地政事務所林圭宏主任表示,目
Thumbnail
★ 「5168實價登錄比價王」原文連結 為了提升公寓大廈管理委員會申請第三類謄本的辦理時效及節省費用,新北市新莊地政事務所推出「社區管委會申領謄本好康大聲公」便民服務,提供公寓大廈所有權人異動查詢,讓管委會可快速掌握現有住戶最新異動情形,達到省時省錢的效益。 新莊地政事務所林圭宏主任表示,目
Thumbnail
新北市有一個便利評估參與都更可能性的網站,叫做都更計算機,可以幫你算出5種重建後的容積獎勵試算及都更同意門檻,有興趣的人可以去看看。
Thumbnail
新北市有一個便利評估參與都更可能性的網站,叫做都更計算機,可以幫你算出5種重建後的容積獎勵試算及都更同意門檻,有興趣的人可以去看看。
追蹤感興趣的內容從 Google News 追蹤更多 vocus 的最新精選內容追蹤 Google News