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【我們目前的理財困境】親愛的我們應該買房嗎？（2/2)

「親愛的，我們應該買一間屬於自己房子吧！」

討論買房自住的另一個層次是【我們必須控制好家庭支出的現金流量】。

現金流(Cash Flow）理論的提出時間大約是1980年左右，一般來說使用在企業經營的現金流量管理上。到了夏代家庭的財務管理一樣可以用上現金流的概念來檢視。

上一回我們提到家庭建立期的夫妻如果想要購屋自住，首先必須先存到「頭期款」，當我們與建商或賣方議定好房屋價格、產權登記移轉後，就要開始支付【房貸】。所以必須了解房貸在家庭預算中的特性。

預算支出通常被分類成【可控制的支出】與【不可控制支出】。

【可控制支出】的定義是一次性的支付，例如醫療費、日常生活費、油錢，大一點的支出像國內外旅遊、車輛維修保養的費用、子女教育費用等。特色是效用短暫，支出的時間點沒有連續性，而且支出的當下有選擇性。

【不可控制支出】是有承諾性質的。例如：手機電信月租費、各類保險費支出、房貸利息支出、每年繳交的各項稅額、房屋管理費用、房租。不可控制支出的特色就是每段時間的支出有【承諾】在，如果違反了承諾會有相關的處罰，例如停繳房貸，會有違約金、延滯利息，嚴重會遭銀行法拍。

所以當我們決定購屋了，就必須從每月固定的家庭收入中，控制一部分屬於房貸的錢出來支付，以經濟學的角度來看，每一個家庭收入是有上限的，支出房貸的同時將會壓縮到其他項目的應用。因此，房貸支出與其他項目有排斥性的。

2019年以來，有許多新聞報導法拍屋數量逐漸上升，根據統計有許多是寬限期（還利息不還本金）後被銀行拿出來拍賣的案件，這點就說明了許多家庭在現金流量的管理上出現了問題。

假設我們貸20年房貸300萬來說，利率固定在2%，每月本利平均攤還，應付房貸15,035元。如果與銀行約定前三年還利息不還本金，每月的房貸利息支出是4,750元，一年總還利息57,000元，可是不要忘記了，貸款的本金沒有減少，所以3年利息總支出171,000元，本金還是300萬在那。許多家庭忘記了還款年限減少會增加支出，最後造成家庭現金流量的危機。

購屋是一段長期的支出，加上20年間產生許許多多的風險−地震、颱風、火災、政策轉變，都會影響房屋的價值。大前研一提過80年代末期日本政府為了提倡人人有房住，在距離東京市區車程一個多鐘頭的區域新建大量住宅，因為距離遠，所以一般年輕家庭買得起，銀行提供30年的房貸降低購屋者的負擔。可是怎麼知道10多年過去了，日本經濟泡沫，原本距離東京市區車程30分鐘以內的不動產全部跌破郊區的房價，當年的年輕家庭目前已經步入中年，受到不景氣影響收入降低，大量支出花在通勤費用上面，每個月還的貸款還是十多年前的數目。

因此，當我們做下購屋的決定後，時時要注意我們的財務風險，控制現金流量，不要讓長期的支出影響了人生的決定。

【生涯理財專欄】的使命是透過文章讓你/妳瞭解生涯階段與理財目標結合，不要在海量的商品中迷失、不要為消費而消費、不要只會比較利率而忽略了現金流、不要因為無止境的人情拜託而過度消費，我們希望你/妳能夠活出自我，幸福走過，享受人生。

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