越南政府在最近幾年持續進行“社會住宅”的政策改革，然而實施的過程仍遭遇不少挑戰。
隨著2024年8月1日新房地產法規裡“第100號法令”的出台，「社會住宅的貸款利率被調整至與政府規定的貧困戶貸款利率一致，年利率6.6%」這一舉措再度引發房地產界的激辯。
越南房貸利率即使是6.6%，對於許多貧困人口來說，仍是相當高的負擔水準，因此如何優化房貸政策以利低收入戶可以買房圓夢，就成了各方討論的重點。越南房貸政策的改變恐引發一連串連鎖效應
今年8月1日，越南政府頒布的第100號法令正式生效。該法令詳細規定了《住宅法》中關於社會住宅發展和管理的諸多條款。
其中，最受矚目的莫過於社會住宅貸款利率的調整。根據新規定，這項利率將與總理規定的貧困戶貸款利率掛鉤，目前訂為年利率6.6%。
然而，這項政策變動卻在業界投下震撼彈。胡志明市房地產協會迅速做出回應，提議將社會住宅購買和租賃貸款利率從6.6%大幅調降至3-4.8%。
這項提議無疑為越南住宅政策的未來走向埋下伏筆：究竟什麼樣的利率水準才能真正惠及民生？如何在政府、銀行和購屋者之間尋求利益平衡點？
越南社會住宅的房貸上升，讓許多買家感到擔心
專家觀點：降息勢在必行
越南房地產協會副理事長阮文定在接受越南媒體VOV專訪時表示，他完全支持調降利率的提議。
他指出：「我們必須不斷尋找更好的解決方案，為社會住宅購買者創造實質的貸款條件。」
「在過去，越南社會住宅的房貸利率只要3%至4.8%，但是現在卻被推高至6.6%，這政策的走向顯然與我們想要達成的初衷背道而馳。」
阮文定強調，政策制定過程中出現的這種不一致，反映了制定法規的疏漏。
他呼籲越南的相關部門重新審視房貸的政策，將社會住宅貸款利率統一調整到5%以下，以確保其與一般商業銀行的貸款利率達到明顯差異，這樣才能真正體驗政策扶貧的本質。
前後政策的矛盾，引發業界質疑
值得關注的是，目前越南社會住宅的法讓，讓銀行推出兩種優惠貸款政策：
- 針符合各時期貧困戶標準的家庭」的10年期6.6%年利率貸款
- 「支援貧困戶住宅」的10年期3%年利率貸款。
阮文定一針見血地指出：「這反映了政策缺乏同步性。同樣是服務貧困族群，卻存在利率標準的巨大差異，無疑會造成執行上的混亂和不公平。」
他建議相關部門應該統一政策方向，為所有符合條件的低收入家庭提供一致的優惠利率，以確保政策的公平性和可操作性。
目前越南社宅的房貸利率是6.6%，被認為高得不合理
調整利率之外，越南仍缺乏完善的體系
除了調整房貸利率外，各界房地產專家還針對如何發展“社會住宅”的政策提出了許多建設性的意見。
阮文定強調，簡化政策的審核程序和放寬抵押要求，將是不容忽視重點。
「社會住宅計畫本身就是一種擔保。我們需要更多關注和支援參與社會住宅開發的建商，讓他們能實際感受到政府的重視，進而更積極的投入社會住宅的開發案。」
越南房地產經紀人協會常務副理事長阮志清則從土地資源利用的角度提出了他的看法，他表示：「要吸引更多建商參與，首要條件是提供充足的建地、以及合理的規劃，然後規模要夠大。唯有如此，才能吸引專業的大型房地產開發商參與。」
阮志清認為，只要有足夠的土地資源，開發商就能提出最佳化的設計方案，在功能和便利性方面達到平衡，節省成本又能降低其他支出，最終實現降低社會住宅成本的目標。
各方利益的平衡才是重點
越南房地產業的專家們一致認為，“社會住宅政策“不僅關乎低收入族群的住宅權益，更是促進整個越南不動產市場健康發展的重要關鍵。
因此，專家們呼籲，當政府在制定政策時，要充分權衡各方的利益，在減輕購屋者的負擔之餘，還要提供足夠的激勵條件給不動產開發商，這樣才能真的幫助到市場。
參考資料與延伸閱讀
許多地方尚未關注發展社會住宅與工人住宅《Nhiều địa phương chưa quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân》
胡志明市房地產協會建議降低社會住宅購房貸款利率《HoREA đề xuất giảm lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội》
社會住宅購房貸款利率上升：低收入戶擔憂負擔加重《Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội tăng: Người nghèo lo méo mặt》
